"Северное Купчино" ждет транспорт

Территориальная зона "Северное Купчино"<BR> СПб. "Северное Купчино" -- один из городских лидеров по темпам роста цен на жилье.<BR> Территориальная зона "Северное Купчино" ограничена ул. Фучика, Белградской, Димитрова, Бухарестской, пр. Славы, Софийской ул. и ул. Фарфоровский пост. Так же как и "Южное Купчино" , эта территория сформировалась как спальный район Петербурга и обладает теми же типичными свойствами относительно дешевого района.<BR> Главное отличие этой зоны от соседней -- лучшая перспектива развития, связанная с планами транспортного строительства. Со временем, если сбудутся планы строительства метро и надземного экспресса, зона может получить серьезный импульс к развитию. Сейчас, как и в "Южном Купчино", здесь только одна транзитная магистраль на север -- Бухарестская ул., и одна с запада на восток -- пр. Славы. Станций метро нет вообще, ближайшие -- "Купчино", "Московская", "Электросила" и "Ломоносовская", оказывающие влияние на развитие совершенно иных зон.<BR> Тем не менее эта зона не относится к ценовым аутсайдерам: здесь есть несколько точек влияния, вокруг которых "ценник" всегда выше и из-за которого повышается общий средний ценовой уровень. В первую очередь это пр. Славы -- "фешенебельная" магистраль, выводящая район из разряда типичных "спальников". За счет кирпичных домов на этой улице средняя цена предложения м2 несколько выше, чем у южных "соседей". При этом темпы роста цены предложения столь же высоки, как и в прочих окраинных районах.<BR> <B>Фонд</B><BR> Жилой фонд в территориальной зоне не столь однородный, как у "соседей": большая часть -- панельные "хрущевки", кроме них -- панель 504-й либо 137-й серий 70-х -- начала 80-х гг. и довольно много качественных кирпичных домов, также постройки 70-х. Таким образом, есть предложение как "минимального" жилья низкого качества, так и лучшей "типовки" советских времен. Так же как и по соседству, до кризиса 1998 г. здесь пытались дорого продавать квартиры после хорошего ремонта, и точно так же сейчас таких вариантов все меньше и меньше. Пока район пользуется репутацией спального, и до воплощения транспортных проектов предложение здесь дорогого жилья малоперспективно.<BR> <B>Цены</B><BR> По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень недвижимости", на конец апреля "средний метр" предлагали здесь по $1074 -- при том что средняя по городу цена м2 была равна $1100. Средняя цена предложения четырехкомнатной квартиры в зоне составляла в апреле $67,6 тыс., трехкомнатной -- $58,6 тыс., "двушки" -- $49,4 тыс. и однокомнатной -- $39,3 тыс.<BR> Зато "Северное Купчино" -- третья в городе территория по темпам роста. Относительно декабря прошлого года "средний метр" вырос здесь на 24,97%. У южных "соседей" рост за этот период составил 23,3%.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> По данным Телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН", спрос и предложение по типам квартир вполне сбалансированы. Дисбаланса нет даже в рамках статистической погрешности. Зато в различных ценовых диапазонах проявляются любопытные детали. Продать в этой зоне дорогую (более $45 тыс.) однокомнатную квартиру -- большая удача: предложение в 5 раз превышает спрос. На дорогие (от $56 тыс.) "двушки" спрос также явно уступает предложению. Зато в дефиците трехкомнатные квартиры -- и дешевые ($45-50 тыс.), и особенно просторные, относительно дорогие, от $65 до 70 тыс.<BR> Это не резко возросший платежеспособный спрос: прямых продаж по-прежнему очень мало. Это можно объяснить увеличивающимся числом переселений: жители пытаются продать имеющееся жилье и переехать в лучшее с доплатой.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> По данным аналитического отдела ГК "БН", в "Северном Купчино" объекты в открытой рекламе экспонируются одинаково, независимо от типа квартиры, от ценового диапазона. "Панель" стоит в листингах около 15 "пунктов" (условных "дней"), "кирпич" -- в среднем 19. Это еще раз подтверждает сбалансированность спроса и предложения, а с другой стороны, относительно небольшое время экспозиции -- востребованность жилья.<BR> <B>Прогноз</B><BR> "Северное Купчино" -- район более перспективный, чем "Южное", в первую очередь -- из-за относительной близости к центру. Жилой фонд в основном для своего ценового сегмента качественный, а значительная доля "хрущевок" дает возможности для маневра при переселениях.<BR> Однако активный рост цены здесь связан скорее не с "потребительскими качествами" территории, а некоторой ее недооцененностью. Любые действительно ощутимые движения властей в сторону улучшения местной транспортной инфраструктуры способны придать этой зоне несравнимо большее развитие.<BR> Неоднородный жилищный фонд не позволяет однозначно прогнозировать темпы роста цен на этой территории. Активное строительство здесь комфортного жилья может несколько перепозиционировать район. С другой стороны, уже существующие темпы роста могут привести к переизбытку предложения и снижению классности территории. На первичном рынке перспективно предложение жилья эконом- и комфорт-класса.