Перспективы рынка жилья Петербурга в 2004 году

13:2613 января 200413:26

39просмотров

13:2613 января 2004

Стенограмма круглого стола, который проходил в редакции газеты "Деловой Петербург" 24 декабря 2003 года.

Участники диалога – чиновники и первые лица компании-застройщиков Петербурга. Тема – перспективы взаиомоотношений с обновленной администрацией Ведущий круглого стола Роман Романюк, заместитель редактора отдела приложений газеты "Деловой Петербург": <img src="http://dp.ru/images/home/romanuk.jpg" width="120" border="0" align="left" hspace=10 vspace=10 alt="Роман Романюк, заместитель редактора отдела приложений газеты "Деловой Петербург", ведущий круглого стола">Тема сегодняшнего «круглого стола» касается перспектив, которые вы, ведущие компании-застройщики нашего города, видите в ближайшем году. Как будут строиться взаимоотношения в бизнес-сообществе, а также как будут строиться ваши отношения с обновленной администрацией города, какие вопросы для вас на сегодняшний день наиболее актуальны и как, на ваш взгляд, их следует решать наиболее эффективно. Еще один из вопросов который здесь указан – это перспективы информационного взаимодействия с «Деловым Петербургом». Дело в том, что с февраля 2004 года меняется формат нашего издания, и в рамках этих перемен появится ежемесячное специализированное приложение «Мир строительства». Поскольку рынок ваш активно развивается, внимания ему все больше, и, соответственно, нам было бы важно и интересно знать ваши взгляды, ваши позиции о том, каким образом мы могли бы доносить ваши идеи, ваши мысли, ваше видение того, что происходит на рынке, ваше видение проблем и возможных путей их решения, описание самого рынка для того, чтобы и профессионалы, которые работают на этом рынке, и конечный потребитель в лице дольщика, покупателя квартир, представлял себе, что на рынке происходит, и если там происходят какие-то изменения, какие причины их обуславливают. Чтобы та стабильность, к которой мы все так стремимся, подкреплялась и информационно. Итак приступим. <img src="http://dp.ru/images/home/sokolov.jpg" width="120" border="0" align="left" hspace=10 vspace=10 alt="Максим Соколов, генеральный директор ООО "Корпорация С"">Максим Соколов, генеральный директор ООО «Корпорация С»: Если касаться вопросов устойчивости рынка, то я считаю, что основная задача застройщиков – четко определить и поймать точку сбалансированности спроса и предложения, которая сегодня находится еще немножко впереди сектора предложения. Но этот баланс соотношения спроса и предложения в скором времени, несмотря на постоянно растущие покупательские возможности нашего населения, может быть достигнут. И здесь важно будет и бизнесу в целом, и регулирующим рынок органам власти почувствовать эту грань, и за счет грамотных и профессиональных действий на этом рынке каким-то образом ограничить спрос на квартиры в строящихся домах. Очевидно, кроме как ценовой политикой здесь ничем нельзя это сделать, либо стимулировать предложение, то есть развитие этого рынка жилья. Во взаимоотношениях с органами исполнительной власти основная проблема у всех сейчас на языке – это формирование новых правил игры на строительном рынке. В частности, получение пятен под застройку. Очевидно, что сегодня очень важно выработать единый подход ко всем застройщикам, причем независимо даже от той доли на рынке, которую занимает та или иная строительная компания, подход должен быть единым. Понятно, что это задача непростая, и понятно, что наиболее эффективным механизмом для этого являются торги. В каком формате – здесь больше решать органам исполнительной власти. Строительный комплекс, безусловно, свое мнение по этому поводу выскажет. Такой диалог сейчас активно ведется администрацией города со строителями. В том числе сегодняшний «круглый стол», хоть он и не инициирован администрацией города, но он во многом является попыткой придания цивилизованных форм этому диалогу между властью и бизнесом. Но в данном случае надо использовать все возможности, все точки для соприкосновения. И я уверен, что в ближайшее время, может быть, в первом квартале нового года, эта часть рынка «устаканится», и здесь и принципы диалога будут найдены, и сам механизм, по крайней мере, основные его контуры, будут выработаны. Ведущий: Много говорилось о том, что нужен координационный совет между властью и бизнесом. Предлагается расценивать этот круглый стол как заседание подобного координационного совета. Вот -бизнес, вот администрация, считайте это рабочим совещанием. Поэтому чем больше конкретных предложений, конкретных высказываний сегодня прозвучит, тем будет эффект от нашего сегодняшнего собрания выше. <img src="http://dp.ru/images/home/blinkov.jpg" width="120" border="0" align="left" hspace=10 vspace=10 alt="Андрей Блинков, генеральный директор ООО "СК "Импульс"">Андрей Блинков, генеральный директор ООО «СК «Импульс»: На эту встречу я пришел для того, чтобы задать конкретные вопросы и получить на них ответы председателя комитета. У меня два вопроса. Первый вопрос. В каком-то из номеров «Делового Петербурга» я прочитал высказывание Валентины Ивановны Матвиенко, о том, что якобы строители зарабатывают до 300% с квадратного метра. Я думаю, что исходя из такого представления о рынке и вышло новое постановление правительства о повышении ставки отчислений до $80 с м2. Сегодня я принес специально реестр затрат, и хочу донести стоимость квадратного метра жилья, до «Делового Петербурга», чтобы его опубликовали. Пускай это будет неким рабочим пособием для всех строителей в Петербурге и для администрации города, чтобы хотя бы представляли, сколько стоит построить дом. Я когда прочитал, я сидел и думал: что-то я потерял, где-то я в этой жизни отстал, может, не тот бетон применяю, может быть, что-то не так у меня. Этот реестр заимствован с последнего дома, который я строил. И второй вопрос к руководству Комитета по строительству. Вице-губернатор Александр Вахмистров нам обещал, что прежние решения не будут пересматриваться, и инвестора не заставят по уже прошедшим ИТК объектам платить по $80. Но вчера на правительстве нам почему-то предложили перейти на $80, хотя эти решения были приняты в августе, в июне и в октябре 2003 г. Мы знаем прекрасно, что администрация города не работала нормально примерно с июня месяца. Сначала у нас был суд Уставной, потом были выборы, потом и. о. губернатора Александр Беглов не подписывал. Вопрос у меня следующий: все-таки, почему предлагается инвестору по прежним подготовленным пакетам документов, которые прошли ИТК, перейти на $80 долларов? Я думаю, что это каждого интересует. <img src="http://dp.ru/images/home/yatsyshyn.jpg" width="120" border="0" align="left" hspace=10 vspace=10 alt="Евгений Яцышин, председатель комитета по строительству Администрации Петербурга">Евгений Яцышин, председатель комитета по строительству Администрации Петербурга: Отвечая на ваш вопрос отмечу, что основных причины две. Первая, что ИТК не является законом для правительства. Это консультативный орган, и все решения сейчас по новым условиям принимает правительство. Несмотря на практику, что всегда губернатор автоматически подписывал решения ИТК, оно имеет полное право сегодня по закону отклонить любое решение, принятое на ИТК. Это в его власти. Поэтому предъявить претензии правительству никто, увы, из вас не может. Да, это нарушает традиции делового оборота, которые сложились за это время, но теперь правительство, я на всех бываю, это уже четвертое или третье, не помню точно, подряд правительство, которое рассматривает вопросы предоставления пятен под строительство, оно по существу рассматривает каждый вопрос. Почему оно делает $80 вместо $27 – потому что $27 сегодня на самом деле смешная цена. Давайте не будем лукавить. Бизнес позволяет сегодня платить $80 с любого объекта. Да, наверное, это обидно тем застройщикам, которые готовили пятна и не могут их получить. Но сегодня рынок таков, что эта цифра позволяет каким-то образом сохранить баланс интересов - как в поговорке: и волки сыты, и овцы целы. Да, звучали на правительстве слова, что не будут применяться 80-долларовые решения по тем вопросам, где ИТК состоялась, но практика сложилась другая. Почему это происходит? - Видимо, цифры настолько кажутся низкими членам правительства, что они не могут так просто на это смотреть. Это мое мнение как человека, который просто сидит в зале и не принимает никаких решений. В этой дискуссии участвуют15 членов правительства. Максим Соколов: То есть правительство сегодня по сути дела дублирует ИТК? Евгений Яцышин: Оно не дублирует, оно по существу рассматривает каждый вопрос. И когда какой-нибудь вице-губернатор говорит: «Извините, но это стоит, на мой взгляд, втрое дороже», - что ему ответить? - Что стоит втрое дороже, но давайте отдадим втрое дешевле? Никто на это пойти не может. Правительство – это высший распорядительный орган, и они заботятся, в том числе, и о наполнении бюджета тем ресурсом, который есть – это земля. Хотя я считаю, что эта цена позволит и вам живыми быть. <img src="http://dp.ru/images/home/molchanov.jpg" width="120" border="0" align="left" hspace=10 vspace=10 alt="Андрей Молчанов, президент ООО "Группа "ЛСР"">Андрей Молчанов, президент ООО «Группа «ЛСР»: Давайте посмотрим объективно в глаза ситуации. Мы платили $35 – 40. Это была рыночная цена год назад. В последнее время была двукратная рыночная цена – то, что платили нормальные застройщики. Логично, но все мы помним эту ситуацию. Значит, соответственно, $50. Удорожание на $30 на метр квадратный строящегося жилья. Давайте сравним, какая цена была год или полтора года назад на продаваемое жилье, и сегодня. Я думаю, все тут занимаются продажами квартир и понимают, что цена в среднем выросла на $150-200. И то, что город просит больше денег – это нормально и логично. Андрей Блинков: Себестоимость тоже выросла. Андрей Молчанов: Но не настолько выросла. Можно все это проанализировать. Мы очень мало покупали пятен от города, и все время перекупали на вторичном рынке. Так мы уже давно на самом деле платили эти деньги, даже больше. Стоимость квадратного метра продаваемого жилья достигает $800, мы все это знаем, а вчера она была $550. Андрей Блинков: У меня такое впечатление, что это твоя идея поднять отчисления до $80 - ты так защищаешь город. Евгений Яцышин: Такие шутки с государством плохи, они рано или поздно плохим бы и закончились. Радоваться надо, что перешли к цивилизованным отношениям. Это даст возможность рынку быть более устойчивым, поймите правильно. Андрей Блинков: Цивилизации-то пока не видно. Евгений Яцышин: А с вашей стороны где цивилизация? Такие рыночные оценки делать, в этом цивилизация? Ведущий: Чтобы у нас дискуссия шла в рамках регламента, давайте я буду каким-то образом делегировать выступления. Давайте сейчас выскажется Денис Олегович Литов. <img src="http://dp.ru/images/home/litov.jpg" width="120" border="0" align="left" hspace=10 vspace=10 alt="Денис Литов, генеральный директор ООО "СК "Прагма"">Денис Литов, генеральный директор ООО «СК «Прагма»: Я совершенно за государственную позицию в этом смысле. Пускай назовут и тысячу долларов, я просто завтра умножу существующий ценник на полтора, и выставлю цену дороже. Это не страшно. Тем более, у меня нет новых пятен, которые бы я разрабатывал и сильно по этому поводу переживал. Я просто знаю, что все будут в одинаковых условиях. Но есть одна важная вещь, о которой я неоднократно говорил с теми, которые не приехали в силу разных причин. Огромное количество пятен до сих пор находится в изыскании. Юридическая сторона изысканий очень слаба. Вы совершенно правильно подчеркнули обычай делового оборота. Когда я их спрашиваю: ребята, у тебя в изыскании такие здоровые пятна, ты их сейчас изыщешь, а я выйду в город на правительство и скажу – а я заплачу в 2 раза больше, чем он, отлично, что он изыскал, я компенсирую эти затраты, но заплачу в 2 раза больше, мне строить нечего. Евгений Яцышин: Абсолютно верно, эта опасность существует. Потому что цена не рыночная была на изысканиях. Денис Литов: Сейчас происходит следующее. Как только меняются правила игры, эта позиция становится совершенно правомерной. Как только кто-то изыскал, я посмотрел – отличное пятно, строить мне завтра нечего, у меня скопилось огромное количество денег в багажнике. Я пришел на правительство и сказал: давайте продадим, я заплачу больше. И если вдруг правительство мне скажет: нет, у нас же там система. ИТК отменили, у нас своя система, - значит, я вынужден буду судиться с городом, с администрацией, и скорее всего я этот суд выиграю. Евгений Яцышин: Суд какой? Денис Литов: Если правительство примет решение отдать тому, кто провел изыскания, по $80 за метр квадратный, а я предложу $160. Поэтому я и говорю, что мы меняем правила игры, в этом опасность. Когда я разговаривал со всеми, я говорил: не надо нарушать обычаи делового оборота. Максим Соколов: Это было абсолютно откровенно, мы даже и в прессе высказывали такую точку зрения, что, вступая в эти правила игры, получая участок на изыскательские работы, мы прекрасно себе отдавали отчет, что мы в определенной степени рискуем. Евгений Яцышин: Могу официальную позицию администрации по изысканиям озвучить, если она вам интересна. Все ждали решения Уставного суда, и это было достаточно волнительно, потому что вы знаете, какие там вопросы рассматривались, и оно было буквально в понедельник опубликовано. Суть проблемы, что правительство хотело сохранить закрепленность земельных участков, о том, что изыскания – это закон фактически эксклюзив какой-то, а депутаты требовали его отменить. Суд принял соломоново решение, что 6 месяцев старые правила могут действовать. В течение 6 месяцев закрепленность не подвергается опасности, что она будет кем-то отменена. Задача сейчас правительства и депутатов – разработать закон, который бы все это оговорил. И сегодня тем, кто имеет на изыскании земельные участки, я считаю, что им не стоит абсолютно беспокоиться о том, что у них это кто-то отнимет. Потому что существует четкая позиция в правительстве, у депутатов может быть другая позиция, я говорю о позиции в правительстве, о том, что закрепленность существует, она признается правительством полностью, но правительство абсолютно не устраивают цены, по которым эта закрепленность осуществлялась. Поэтому оно предлагает сохранить де-факто закрепленность за каждым инвестором, по вашим компаниям вчера три или два вопроса рассматривались, но при этом оно предлагает заплатить то количество денег, которое оно как собственник считает нормальным и экономически целесообразным. <img src="http://dp.ru/images/home/kretov.jpg" width="120" border="0" align="left" hspace=10 vspace=10 alt="Руслан Кретов, директор ИСГ "Невский синдикат"">Руслан Кретов, директор ИСГ «Невский синдикат»: На самом деле проблема намного шире и глобальнее. Просто не был предложен четкий механизм инвестору, и все не было расписано. Были некие правила, которые были введены, и они вводились поэтапно. На сегодняшний день говорить о какой-то динамике спроса и предложения на первичном рынке в 2004 году не приходится, потому что мы не знаем этих правил. Лучше, чем подготовит инвестор участок на изыскание, никто не подготовит. И я сомневаюсь, что будет фирма, которая будет этим заниматься. Потому что при подготовке тендерной документации очень много сложностей, практически на каждом объекте, которые решает инвестор, потому что это ему нужно, этот участок он взял. Это как ребенок, которого он растит-растит, доходит до ИТК и получает его. Будет ли такая заинтересованность у других фирм, это неизвестно, и смогут ли они подготовить. Евгений Яцышин: Депутаты против этого судились в Уставном суде, а правительство всегда выступало за возможность оставить закрепленность. Вопрос в цене этой закрепленности. Руслан Кретов: По цене мы можем говорить о том, что действительно цена должна расти. И по тем оценкам, которые делает ГУИОН, она растет. ГУИОН – это независимая организация, государственная организация, она делает оценку так, как она считает нужным сделать эту оценку, в зависимости от рынка Санкт-Петербурга. Она, грубо говоря, предлагает цену за метр квадратный земли. Евгений Яцышин: ГУИОН утверждает рыночную оценку. Руслан Кретов: Утверждает, но если она не согласна, то мы все прекрасно знаем, что оценка меняется. На сегодняшний день говорить о том, почему это не $85, почему это не $70, есть федеральный закон «Об оценочной деятельности», есть какие-то правила игры в этом, они меняются. Что беспокоит застройщика? Что меняются правила в одностороннем порядке, без диалога. И если бы, возможно, было взаимодействие, это было бы здорово. Но пока такого взаимодействия я не вижу между застройщиками и городской властью. Максим Соколов: Я так понимаю, что $85 может быть цена, она не может быть ниже 80. Ведущий: Я так понимаю, проблема в том, что отменена методика. То есть, упразднены стандартные, формализованные, однозначно всеми признанные правила игры, и вводятся некие новые правила, первопричина появления которых многим не понятна. И сетуют застройщики как раз на то, что они введены директивным путем, а не путем неких нормативно-правовых актов. Руслан Кретов: Первая причина понятна – это смена власти в городе. Андрей Молчанов: В защиту города хочется выступить. Когда вы клиенту продаете квартиру, вы взяли и повысили цену, вы с ним диалог перед этим ведете какой-то? Вы собираете клиентов и говорите: мы планируем на $100 цену повысить? Я про то, что давайте не забывать о городе. Если мы будем сегодня покупать задешево, я, как бизнесмен, тоже хочу подешевле купить, подороже продать, это нормальное явление. Но если мы будем жить в таком режиме, то через 5-10 лет мы получим ситуацию, не очень хорошую для того же города и для всех нас, для детей, для внуков. Потому что эти деньги должны получаться городом и тратиться на ту же инженерную подготовку, потому что ничего нет. У нас действительно объективно завтра будет негде строить. Андрей Блинков: На сегодняшний день я знаю, что приходят в отдел недвижимости люди покупать квартиру, и они за каждые $100 бьются. Сейчас город раз – поднял цифру, как я понимаю, 80 – это минимум будет, а так будет 200, 250, $800. Дальше та прослойка населения, которая покупала квартиры ниже среднего уровня, они куда пойдут? Они накопили сейчас $25 тысяч. Мы, как бизнесмены, ничего не теряем. Мы принимаем ставку города, мы говорим: город, мы держим ваш флаг. 80 - так 80, мы прибавляем эти 60 - $80 вперед, и поднимаем ставку на $30. И завтра объявляем, что это маленькое жилье теперь стоит не $24 тысячи, а $28. Евгений Яцышин: Мы все понимаем, я тоже экономист по образованию. В этом году земля не подорожала, а цена у вас подорожала. Андрей Молчанов: Я хочу сказать следующую вещь. Если человек платит $24 тысячи, он заплатит и 25. Потому что $30 удорожания на однокомнатную квартиру дают $1000. А человеку, у которого вообще нет денег, ему надо строить социальное дешевое жилье, эти 27-метровые квартиры, и город должен обеспечивать людей, но городу нужно взять деньги откуда-то для того, чтобы обеспечивать бедных, кто не может покупать. А те, кто находит $25 тысяч, они завтра найдут 26. Это не проблема. Андрей Блинков: Здесь все сидят строители. Парни, мы все одного возраста хорошего. Я специально реестр принес. Не мы цену подняли, а РЦЦ цену подняло. Я никогда не поднимаю. Моя рентабельность как была от 15 до 22 %, она так и осталась. Она не поднялась ни на грош ни вниз, ни вверх. Не я поднял, не я жирею. Ставка рефинансирования, ставка РЦЦ, расчеты, перерасчеты, бетон, арматура – все. Это не так разве? Наша рентабельность осталась прежняя, что год назад, что сейчас. Михаил Соколов: Мы и здесь поднимем себестоимость, просто город получит доход от роста этой себестоимости. Ведущий: Это вопрос, наверное, городских властей, если они такие правила игры задают. И хотелось бы, чтобы Евгений Владимирович ответил, во-первых, об объективности тех оценок, которые были раньше, а во-вторых, как в дальнейшем этот процесс будет строиться. Евгений Яцышин: То, что прошлые оценки были полным фарсом, давайте не будем это даже обсуждать. Фарс, алхимия самая натуральная. Методика нормальная, но на выходе алхимия полная получается. $700 за м2 в среднем на первичном рынке квартира стоит, а средняя рыночная оценка м2 земли долларов 35. Я опираюсь на отчеты, которые делали уважаемые организации. Давайте этим данным доверять, это не мои данные, я их только озвучиваю. Когда стоимость земли занимает 5 %, вы извините – это не серьезно. У вас, наверное, затраты на маркетинг больше, чем стоимость земли. Мне смешно, например, на это смотреть. В любых развитых странах земля составляет треть от стоимости недвижимости. Это нормально, потому что земля – это вечная ценность, она не может копейки стоить. Ведущий: Все понятно. Я все-таки конкретизирую вопрос: как дальше? Пройдет полгода, вырастет еще каким-то образом цена, и Валентина Ивановна скажет: а теперь давайте 150 платите. Как это должно строиться более понятно для рынка? Евгений Яцышин: 80 долларов – это грубый фильтр, который был установлен. Он исходит из того, что сегодняшние застройщики в среднем имеют не менее $150 маржи с вновь возводимых зданий, которые сейчас поступают в деловой оборот. Были сделаны такие достаточно грубые расчеты, хотя они основывались на знании рынка. Мы использовали предоставленную информацию из «Петербургской недвижимости», где это все было видно. И мы считаем у себя в Комитете по строительству, что эта цена позволит быть и овцам целым, и волкам сытым. Это что касается того, почему такая цена. Как будет дальше? В этом распоряжении написано, что раз в квартал, прошу на это обратить ваше внимание, мы будем эту цифру корректировать на правительстве. Специально введен механизм, чтобы в случае, если мы «перегнули палку», и вам совсем невмоготу заниматься, это сделать, Комитет по строительству будет готовить документы. Последние мы в ноябре готовили, теперь в конце февраля мы будем готовить документы, которые будут нам показывать, насколько эта цифра, по мнению нашего профильного комитета, должна измениться. Она будет основываться в том числе и на дискуссиях со строительными организациями, мы не собираемся эту цифру выдумывать. Далее мы думаем о том, чтобы также по возможности ввести районирование этой цифры, чтобы она была более конкретна. Я еще на правительство это не выносил, но думаю, что они нас в этом плане поддержат. По районированию мы с «Петербургской недвижимостью» сидели, смотрели. Они предложили свои 6 районов, по которым можно это сделать. Может быть, это будут какие-то другие варианты. Мы готовы смотреть, давайте ваши предложения. По ценовым зонам, чтобы не было так, что Красносельский район и Центральный район в одну цену, так быть не должно. Но для первого приближения, я считаю, шаг абсолютно правильный, который позволит это делать. Теперь по вопросу передачи участков на изыскательские работы (ИРы). Мы хотим продавать все на торгах. Поэтому новые пятна, на которые существует масса заявок, не выносят на изыскательские работы. А то, что выдано уже, позиция администрации – эту работу завершать, чтобы обеспечивать определенную преемственность. При этом мы рассчитываем, что цены будут адекватны рыночной оценке. Ведущий: Теперь одна из основных проблем – это торги. Насколько качественный продукт будет предложен инвестору, за который с него будут брать уже полным рублем. Евгений Яцышин: По этому моменту в правительстве идут большие дискуссии. Существует много вариантов, и они сводятся к двум вещам. Первое – по пакету, который будет продаваться. Возможен полный пакет, классика жанра, и неполный пакет, который позволит на рынок дать большое предложение, но при этом он будет страдать определенными дефектами – нерешенными вопросами. Мы еще не достигли полного юридического понимания, возможно ли продавать неполный пакет, а именно, где не будет тех конкретных условий и так далее. Если вы, господа, будете настаивать на том, чтобы был абсолютно полный, четкий пакет техусловий, то значит, особой земли предлагаться не будет городом, потому что сегодня де-факто вы знаете, какие техусловия получаются от «Ленэнерго» на стадии ИРов. Это отписка, это не является настоящим техусловием, а просто позволяет формально исполнить Земельный кодекс. Согласны со мной? В случае, если это будет принуждать делать город и город продавать, а потом к нему будут предъявлять иски, мы боимся этого, поэтому мы очень сильно думаем, чтобы не попасть через год в эту яму, когда вы заплатите уже не по $30, а по $150, может быть, за земельный участок, за квадратный метр будущего жилья, а потом окажется, что у вас нет техусловий и так далее. То есть они есть, но их нет на самом деле. Поэтому мы пытаемся к этому подходить ответственно. Возможен вариант неполного пакета, по которому будут основные потребности инвестора удовлетворены. Первое – ИПС, право собственности будет подтверждено на этот земельный участок. Второе – не градрегламент, а что-то похожее на это, что можно такие-то вещи там строить. И третье, мы хотим, чтобы имелись согласования муниципальных органов власти, чтобы потом у нас не было проблем с жителями, со всей этой ерундой – дебаты, вымогательство детских площадок и так далее. Мы близки к тому, чтобы найти решение по этому вопросу. Насколько это получится, покажет юридическая экспертиза, которая сейчас проходит в нескольких комитетах сразу. Мое мнение – мы должны и то, и другое делать. Ведущий: Инвестору предложен какой-то пакет, инвестор его приобрел, а потом сложилось так, что не получается по каким-то условиям реализовать инвестиционный проект на этом участке. А на торгах эта цена заплачена. Я так понимаю, что она будет выплачиваться сразу. Вопрос отсюда: как быть? Город возвращает деньги? Евгений Яцышин: Этот вопрос не доработан до конца. Если вы хотите знать лично мою позицию, я могу ее озвучить. Моя позиция, чтобы на аукционах продавать очень длинные сроки аренды, а деньги не возвращать. Чтобы над вами топор не висел, что отнимут участок, и деньги пропадут. Вопрос из зала: Но есть Земельный кодекс, по которому отводится работа на определенное количество месяцев, на 12 месяцев. Будет доработано в этом отношении? Евгений Яцышин: Моя позиция – минимум на 10 лет в аренду, а может быть, на 49 лет. Мы этот вопрос сегодня дискутировали, у нас совещание ИТК было. Город честно может сказать: да, сегодня таково состояние сетей в городе, инфраструктуры, что мы не можем вам это гарантировать, как это записано в Земельном кодексе. У нас право на жилище в Конституции записано, и что, у нас много людей живут в отдельных квартирах? Мы пытаемся быть адекватными, вам же лучше будет знать сразу правду вперед, чем потом это обнаруживать через год – через два. Но взамен, это моя позиция, мы должны убрать то, что у вас отнимут участок за то, что у вас нет согласования. Вам ведь с этим тоже тяжело приходится. И тогда вы будете понимать: да, сегодня вопрос с «Водоканалом», с «Ленэнерго» и так далее. Но я заплатил деньги, и я знаю, что когда-то ситуация разрулится и будет нормально, у меня будет эксклюзив на постройку этого участка, это от меня никуда не денется. Максим Соколов: Это палка о двух концах. Если кто-то будет скупать участки и не строить там, то у города должен быть механизм возврата. Евгений Яцышин: Арендная плата должна быть такая, чтобы было невыгодно под парами ее просто держать. <img src="http://dp.ru/images/home/votolevskyi.jpg " width="120" border="0" align="left" hspace=10 vspace=10 alt="Виталий Вотолевский, генеральный директор ЗАО "Петербургстрой-Сканска"">Виталий Вотолевский, генеральный директор ЗАО «Петербургстрой-Сканска»: Пару-тройку комментариев к тому, что Евгений Владимирович уже сказал. Общие соображения по поводу $80 и по поводу повышения. Мое мнение, что лучше, чтобы конкретные шаги по наведению порядка делались, нежели не делались. Поэтому в целом в целом политику поддерживаю, и считаю, что правильно. Тем не менее, считаю, что следующим шагом должно быть какое-то зонирование территории. Когда полтора-два года назад Ассоциация домостроителей еще в старом составе пыталась каким-то образом повлиять на цены, мы сделали такую табличку: цена отсечения, цена развития, которая была основана на 2-3 параметрах. Причем, собирали данные не только по членам Ассоциации, а практически по 20 основным застройщикам города, и делали это с регулярностью раз в квартал. Я считаю, что если такое освежить, то это будет полезно. Второй критерий, который необходимо учитывать – это инженерная подготовка. Для этого у вас совместно с Комитетом по энергетике должна быть инвентаризированная или свежая карта инженерной подготовки мощностей. Евгений Яцышин: Где ее взять? Владимир Вотолевский: Они должны сделать. Евгений Яцышин: Кто они? Владимир Вотолевский: Комитет по энергетике. Евгений Яцышин:. Через сколько лет? Владимир Вотолевский: Надо потребовать. Должна быть реальная, понятная ситуация, что если в одном месте воды нет и не будет, по определению, никогда, или еще чего-то где-то не будет… Евгений Яцышин: С «Ленэнерго» большая проблема. Владимир Вотолевский: Понятно. Вот два критерия. Районы – раз, и исходя из этого цены рыночные, которые можно снимать раз в квартал со всех застройщиков. Можно не 20 обзванивать, а 40-50. И второе – инженерная подготовка. Таким образом, будет более-менее реальная картинка. Потому что не может земля стоить в среднем $25-30, все это понимают. Хотя есть примеры конкретные. Октябрьская набережная, 118, где «Петербургстрой» вынужден переуступить права, невзирая на то, что рыночная оценка была $2,5 тысячи, то есть почти нулевая. Почему? - Посчитали, сети дорогие, продажная цена низкая, и там не то что $80, а платить $2-3 на этом адресе нет смысла. Нашлась какая-то компания, которая сказала: бесплатно заберу права, потому что нам надо загрузить мощности. Так вот, чтобы этого не было, и чтобы эти $80 были какой-то гранью, которая бы позволила отсечь посреднические компании, дальше подойти разумно. С точки зрения торгов, я считаю, что если продавать, то надо продавать все-таки полные пакеты. Я понимаю, что это невозможно сделать в течение одного года, и может быть даже двух лет. Я думаю, что это путь года на три для того, чтобы выйти на необходимые рынку объемы. Если что-то промежуточное продавать, то, конечно, как минимум должны быть разработаны градрегламенты, и получены пусть даже не технические условия, а, по крайней мере, общественные слушания или согласования с муниципалами. Но с другой стороны, если пройти это – имущественно-правовой статус, плюс градрегламент, плюс общественные слушания, то разница между полным пакетом и неполным пакетом уже не такая большая. Евгений Яцышин: Поймите, мы пытаемся сделать не только для того, чтобы срок сэкономить, но чтобы на момент торгов не было каких-то иллюзий у покупателей. Владимир Вотолевский: Это я к тому, что всем необходимо честно объяснить, что есть риски. Потому что когда прошлая администрация начала торговать с аукционами, ряд застройщиков, я не говорю крупных профессионалов, просто не поняли и считали, что покупают что-то, из чего однозначно будет проект. А это не так. У нас у самих есть примеры, когда от стадии ИРов мы не дошли до стадии второго ИТК, до распоряжения о строительстве, или не успели уложиться в 11 месяцев по объективным причинам, или где-то были причины, которые в принципе не позволяют реализовать проект. Поэтому все-таки я считаю, что надо выходить на подготовку полных пакетов. Тогда продается не кот в мешке, а то, что дает полную информацию, гарантию и уверенность. Руслан Кретов: У вас много чего есть построить, а у меня нечего строить. Я буду сам бегать. Евгений Яцышин: И таких компаний больше сегодня. <img src="http://dp.ru/images/home/semenenko.jpg" width="120" border="0" align="left" hspace=10 vspace=10 alt="Вячеслав Семененко, вице-президент корпорации "Петербургская недвижимость"">Вячеслав Семененко, вице-президент корпорации «Петербургская недвижимость»: У нас в городе строится 308 домов. Мы проанализировали состояние цен, динамику изменения этих цен за год. Расчеты следующие. Рост цен по вторичному рынку – 35 % за год, по первичному – в среднем 29,7 %. Дома, которые практически достроены, а остаток жилья не продан – 5 % неликвидные. Я имею в виду однокомнатные квартиры в непрестижных районах. На сегодняшний день такой рост цен. У нас рынок ведь не фондовый, у нас цены вздуваются дефицитом предложения. И город находится перед ситуацией, когда он не покрывает даже существующий спрос. А если говорить об ипотеке, о которой мы постоянно все говорим, о таких проектах, как расселение центра города, то делать это не за что. Метров этих нет, некуда людей переселять. Дефицит нарастает, и при таком нарастающем дефиците просто цены будут подниматься вверх. Увеличение объемов строительства может эту ситуацию спасти. По нашему анализу, основанному на некой ситуации анализа вторичного и первичного рынка, 2,5 млн м2 в год город бы осилил легко. Ведущий: Без учета ипотеки? Вячеслав Семененко: Дело в том, что сегодня так называемая ипотека уже реально существует. Другое дело, что те заемщики, которые имеют начальный капитал и имеют положительное заключение банка, они не могут ничего приобрести. Сегодня из 10 аттестованных заемщиков только 2-3 реально приобретают жилье. А остальные носятся по городу, и через 2-3 месяца цена на то, что они хотели купить, вырастает. Им надо опять идти в банк переаттестовываться. Они в ажиотаже хватают все, что ни попадя, и влезают во всякие квазиипотечные схемы. Это то, что происходит сегодня, это - реальная ситуация. А трудности, которые наша компания видит – это те же самые трудности, которые еще вчера обсуждались в коридорах ИТК. Например, один крупный застройщик, не хочу его называть, у которого за месяц из-за отсутствия техусловий, прогорело три пятна. У нас половина пятен сегодня находится под угрозой срыва сроков подготовки «Водоканалом» и «Ленэнерго». Вот это проблема. То есть, мы становимся не в состоянии не то что расширять, но и существующие мощности поддерживать. Та процедура, которая была, не буду ее квалифицировать, она не позволяла развивать инженерные городские коммуникации. Не развивались главные сооружения. Мы сейчас все вычерпали, мы подошли к этому состоянию. А та или иная цена должна определиться, хотим мы ли мы купить. Если мы грамотные застройщики, мы знаем свою экономику. Нам предлагают: купите за $80. Мы считаем – вроде нормально, мы платим $80. А если кто-то считает, что это невыгодно, не платите, не делайте этот бизнес. Если переоценка произошла, переоценили, значит, у вас не будут покупать у города землю, значит, вы походите с готовым пакетом. Я считаю, что цена должна определяться спросом и предложением. Но в ситуации, когда нет пакета, получается, наверное, надо какое-то районирование вводить. Это можно сделать легко и непринужденно, как посредники с нами делали. Они очень быстро, земля на Крестовском столько стоит, земля в Красносельском районе столько-то, пожалуйста, плати. Вот это был ГУИОН. Владимир Вотолевский: Хотел бы поставить вопрос, который необходим – это реальные сроки по распоряжениям губернатора. Я думаю, с этой проблемой большинство из сидящих здесь сталкивалось. Сроки ставятся изначально нереальные. Нам говорят: ребята, только такие, и никакие иные, и не слушают аргументов. А потом, в случае, с чем я совершенно не согласен, даже если на 100 % рыночная оценка оплачена, все равно штраф. Ну что за бред? Евгений Яцышин: Это плата за скрытую скидку при рыночной оценке. Ведущий: Как вы с этим будете бороться? Евгений Яцышин: Важнейшая задача, которую я ставлю перед собой, – это дебюрократизация нашей строительной отрасли. Она должна вылиться в двух вещах. Прежде всего, в уменьшении различных видов для вас согласований, разрешений и так далее с одной стороны, в какой-то корректировке наших внутренних ТСН, многие из которых носят, мягко говоря, непонятный характер. Например, чего стоит одно требование пожарных о том, что нельзя застеклить лоджии, которые всю жизнь этими деревянными ужасными рамами стеклили. И пока я не сказал пожарным, что давайте, заканчивайте, они этого не делали. А сейчас прислали письмо – допускается. Почему до этого не допускалось - я не понимаю. И такого безобразия огромное количество на ровном месте существует. У меня к вам просьба, вы мне присылайте, что вы хотите изменить. Вам надо что-нибудь? Все безобразия мне присылайте, я хочу с этим бороться, и с вашей помощью, особенно общественных организаций ваших, надеюсь, что мы это вместе поборем. Я для себя вывел очень простую формулу, что стоит наша земля. У нее есть настоящая рыночная стоимость, которая определяется великими законами рынка. И дальше это равняется умножением, то, что берет бюджет, умножить на коэффициент сложности, который у вас возникает в вашем бизнесе. Моя задача – снизить для вас коэффициент сложности, тогда автоматически вырастут отчисления в бюджет. А рыночная стоимость останется неизменной, и все будут довольны. Я вот так свою работу строю. Я хочу вам облегчить жизнь в одном, надеюсь, вы поймете администрацию и будете ей помогать в другом, а именно, так же лицом будете поворачиваться к ее проблемам. Сегодня нам необходимо $500 млн для расселения ветхого фонда. Денег этих взять по большому счету негде. Та земля, которая высвобождается, не позволяет этот бизнес делать адекватно. То есть, нужны деньги на развитие города. Тогда вам в долгосрочный период будет легче жить, и вы сможете требовать от нас больше. Вы скажете: я заплатил деньги настоящие, делайте это мне. Вы сможете требовать и с нашего комитета, и с другого. А если в старом стиле будем работать, тогда штрафы платите - хочешь руку заломаем, хочешь – ногу. Хочешь, сроки стройки месяц напишем, а хочешь – 2 года, а при этом ПИБ будет 17 месяцев требовать на обмер, и так далее. <img src="http://dp.ru/images/home/ignatiev.jpg" width="120" border="0" align="left" hspace=10 vspace=10 alt="Дмитрий Игнатьев, председатель правления ПО "Ленстройматериалы"">Дмитрий Игнатьев, председатель правления ПО «Ленстройматериалы»: Все достаточно просто. Если говорить об абсолюте, конечно, мы за торги. Это проще, это нам понятно. У нас есть деньги, и нам проще покупать, чем бегать, конкурировать с непонятными структурами, которые имеют инсайдерскую информацию и которые потом продают нам что-то, что откуда-то выковыряли. Конечно, мы за торги. Но при этом я отнюдь не такой оптимист относительно высказываний, что все регулируется спросом и предложением и так далее. Все это возможно, если нам предлагают абсолютно чистый товар, а мы за него платим абсолютно чистые деньги. Нет абсолютно чистого товара! Непонятно, что нам продают. Мы сами купили несколько пятен, из них единственное - без аукциона. И имеем сейчас такую «светлую» картину относительно того, что по распоряжению губернатора мы должны сдать объект в 2004 году, а по условиям «Водоканала» слив у нас там будет после введения Юго-Запада. Но город нам это продал, и мы за это дело заплатили. Евгений Яцышин: Вот я и хочу продавать реальные вещи, а не формальные техусловия, которые были тогда. Дмитрий Игнатьев: Вопрос спроса и предложения будет регулировать ситуацию тогда, когда будет продаваться абсолютно чистая и понятная ситуация. Это все понимают. Сейчас почему-то все считают, что ее образовать невозможно. Комитет по энергетике не дает, а «Ленэнерго» не знает, или если знает, то не говорит. Вот как раз этой ситуации я понять никак не могу. 90 % всей информации, которая нам необходима, – это информация городская. Единственное, кто выпадает из ситуации, - «Ленэнерго». Это существенно, но уже в этой ситуации с новой властью, я так понимаю, что там ничего такого страшного не происходит. Нам с удовольствием дают всю информацию. Поэтому город может сделать очень многое с точки зрения понятных условий и понятной информации при продаже пятна. Это первое. И здесь с города надо спросить вполне. Другой вопрос, что мы ратуем все за торги, но реально предложить, я думаю, будет нечего. Рынок подразумевает массовые предложения. У нас массового предложения не предвидится. Нет территорий, которые бы создали рыночную среду. Раз ее не будет, значит, все равно так или иначе будет работать с инсайдом и так далее. То есть мы будем на этой поляне конкурировать, мы все здесь сидящие, за исключением представителей городских властей. Это я тоже совершенно четко понимаю, и это мне заранее не нравится. Никто эту ситуацию не решит, за исключением города. Город должен заимствовать. Евгений Яцышин: Я сейчас проверил, куда эти заимствования тратились, не очень эффективно получается. Дмитрий Игнатьев: Не очень эффективно, потому что они тратятся обычно, размазываясь по массе статей бюджета. Руслан Кретов: Можем мы прогноз какой-то получить: когда на торгах будет продан первый участок под жилье? Когда десятый и сотый? Примерный прогноз. Евгений Яцышин: Такой цифры я назвать не могу. Настолько ранее система работала на другое, что развернуть ее за месяц просто нереально, это объективно, чтобы не строить воздушных замков. Мы сегодня проанализировали, что мы можем сделать по полному пакету, если существует идеальная ситуация. В идеальной ситуации город готовит полный пакет за полгода. Я же сказал, что это идеальная ситуация, это тот минимум, который возможен. То есть мы начали работу 1 декабря, то в лучшем случае 1 мая первый участок возможно получить. Но очень большая вероятность того, что мы получим отказ ПТР, «Ленэнерго», «Ленгаза» и так далее. В этой связи я уже договорился с председателем Комитета по энергетике. Он, кстати, тоже из строительной среды, он понимает все ваши проблемы не хуже меня, на первом этапе я уже обменивался с Комитетом по энергетике о принципиальной возможности насыщения энергоресурсами, хотя бы первые шаги делать. В этой связи сейчас на рынок будут предложены аварийные здания. Полностью расселенные 58 зданий будут проданы до 1 июня. Можете их пока покупать. Это тоже недвижимость, они будут вместе с землей продаваться, как правило, это центр города. Это хотя бы что-то может быть. Это раз. Второе. Сейчас мы попытаемся подготовить по неполному пакету кое-что, если получится сама схема. Если получится, тогда мы большое предложение сможем сделать вам буквально уже, наверное, к весне. Все будет зависеть от закрепленности. Мы хотим вам дать если не полный пакет так называемый, то дать вам закрепленность на долгое время. Лично я вообще сторонник 49 лет. Но не все мое мнение разделяют в правительстве. Мы сейчас только до этого дозрели и проводили сегодня «мозговой штурм». Если получится, это самый дельный вариант. Да, мы вам продаем некий полуфабрикат, но вы знаете по крайней мере, что у вас есть огромное количество времени его до ума довести, никто у вас его отнимать не будет. Мне кажется это более-менее реалистичным. Андрей Блинков: До ума довести с точки зрения инженерии или размера самого участка? Евгений Яцышин: У вас будет определен градрегламент. Главный ресурс, который против вас играет – это время сегодня. Вы купили на аукционах, год истек, и у вас отнимают, либо вы боитесь, что отнимут. Дмитрий Игнатьев: Понятно, что его не отнимут. Евгений Яцышин: Вам понятно? Я бы таких иллюзий не строил с вашей стороны. По закону у вас должны это все изъять. Сегодня просто администрация входит в ваше положение и помогает. Но какой-нибудь умный человек завтра подаст в суд и потребует выставить на торги, и ничего не сделать по закону. Денис Литов: Мне ничего не мешает подать в суд и выиграть, даже если он все правильно подготовил. Евгений Яцышин: Вот именно. Поэтому мы против того, чтобы все зиждилось только на нашей документации. Мы хотим дать вам законную основу, чтобы вы заплатили деньги и чувствовали себя нормально. Ведущий: Мне кажется, один вопрос из нашей дискуссии стоило бы еще поднять. Как я понимаю, все за торги в той или иной форме, готовы конкурировать. Но есть же значительный пласт объектов, участков, территорий, на который не сформирован рыночный спрос. Где пока инициатива действительно реально исходит от какого-то одного инвестора. Или там существуют обременения, если мы говорим о реконструкции в центре города, связанные с разнородной собственностью. В этом случае в прошлые времена нас спасало целевое предоставление. Какие-то ваши мысли по поводу решения такого рода проблем. Евгений Яцышин: Львиная доля - до 80% объектов недвижимости будет продаваться на торгах, а 20% так будет. Мое мнение, на торгах должны продаваться большие земельные участки. А остальное - я даже не против, чтобы вся мелочь, (уплотнительная застройка так называемая, не объект в 25 тысяч м2, а дом в 5 тысяч м2) разрабатывалась инвестором и отдавалась целевым образом. А торги будут, будет сразу сравнительный метод. Оценщики почему сейчас такие злые? Потому что нет данных по земельным участкам по торгам, им нет базы, что с чем можно сравнить. Они вынуждены заниматься этой алхимией, что-то сочинять и так далее. Будет база, они смогут выдавать вам адекватную рыночную оценку. Дмитрий Игнатьев: База в «Деловом Петербурге» на странице рекламы находится. Евгений Яцышин: Для них это не база. Кстати, я могу ответить про последние пакеты. Я рассказал вам про полные и неполные пакеты, а есть еще второе направление. Существует три вида, как готовить пакеты. Первый вид – это то, что государство само делает, все понятно, кроме инвестиций, как раньше делали. Второе. КУГИ уже разработало Положение о привлечении бизнеса к созданию пакетов, где вознаграждение достаточно приличное для мелких компаний, где работают специалисты, которые, например, раньше работали в Комитете по строительству или в Управлении инвестиций. Максим Соколов: Там вознаграждение до 4%. РЕПЛИКА С МЕСТА Это неинтересно. Евгений Яцышин: Вам неинтересно, а в компании, состоящей из 3-х человек, вы еще удивитесь, как они все будут делать. Одна маленькая компания делает одно пятно. Если, например, на торгах стоит пятно $2 млн и 2 % вознаграждения, это $40 тысяч вознаграждение. Для маленькой организации, которая три пятнышка ведет, ей на хлеб насущный хватит. Сегодня в Комитете функции заказчика выполняют известные компании «Уником», «Петроинвест». Они столько же, по $30-40 тысяч получают, чтобы вы понимали, за технадзор всего дома в течение 2-х лет. А это не пятно разработать, это гораздо труднее работа. И люди борются за этот рынок. Мне просто есть, с чем сравнивать. Существует целый пласт низкорентабельного бизнеса для небольших компаний, и вполне возможно, они сюда придут. И третье. Если администрация будет проявлять достаточную последовательность и жесткость – торги и никаких четвертых разделов, вы все со своими пятнами рано или поздно придете к нам и их продадите за эти же проценты. Вы разработали пятна, пожалуйста, оставайтесь, как собака не сене сидите. Потому что, если будет принято решение, в законе написано, а не мной выдумано или даже правительством, что торги исключаются, кроме редких случаев, вы просто поймете, что деньги, потраченные вами на разработку пятен, либо пропадут, либо вы их предложите городу продать. И у вас есть шанс самому получить на торгах этот участок, и помимо прямой компенсации затрат вы получите еще комиссионное вознаграждение. Денис Игнатьев: С моей точки зрения, направление, о котором говорилось, должно быть в пропорции с точностью наоборот. Все как раз так называемые «сливки» – уплотнительная застройка, пятна с понятной инженерией, с понятной стоимостью – они должны в первую голову выходить на торги. А во вторую голову, может быть, целевым назначением должны распределяться территории, которые требуют максимум вложений и инвестирования в инженерию и инфраструктуру. Там наименьший спрос, там наибольшие сложности, крупная инженерная подготовка, требующая существенных затрат. Там, где находится инвестор, ему можно целевым образом отдать. А эти уплотнительные пятнышки по 5 – 6 тысяч, их как раз в первую голову надо выставлять на торги. Ведущий Спасибо. Я, наверное, тогда позволю себе подвести нас к логическому завершению нашего мероприятия. Если кто-то еще готов высказаться и подвести некое резюме нашей сегодняшней беседе, пожалуйста. Юрий Молчанов: Я бы с вашего позволения не хотел подводить никакой итог, потому что итог подводить рано. Мы обсудили, в принципе, идея, что вы собираете здесь такой «круглый стол», она интересная. Но нам бы хотелось, я могу сказать от себя, а может быть еще от части организаций, которые я представляю, чтобы не только «Деловой Петербург» публиковал информацию, которую мы здесь обсуждаем, но и другие средства массовой информации. Может быть, под вашей эгидой других журналистов приглашать. То есть мы все за открытость, чтобы все жители нашего города видели, что мы делаем, чтобы у нас было меньше проблем с муниципальными образованиями. Чтобы часть недобросовестных депутатов, которые пользуются проблемами строительства домов, не нарабатывали себе имидж на том, что мы хотим построить и сделать хорошо. И чтобы вы освещали это как можно более открыто, совместно с другими средствами массовой информации. Или еще раз повторюсь, собирали их всех вместе. Со своей стороны, мне кажется, это очень полезное обсуждение и с представителями исполнительной власти, и нам самим приятно друг друга послушать, обменяться мнениями и вырабатывать какие-то действительно совместные решения с тем, чтобы облегчить и нашу собственную деятельность, и сделать что-то полезное для города. И основной итог – это то, что мы здесь собрались, это мне мнение. Денис Литов: Еще один очень важный момент по поводу перспектив сотрудничества с «Деловым Петербургом». Я приведу пример. Надо более «разжевывать» людям, которые читают газету. Я прочитал статью, мы были вместе на заседании в пятницу у Матвиенко, отличная статья. Только вместо 30 объектов перечислено 5, из них один мой, и у меня 3 человека отказались покупать квартиры. Потому что не расписано, в чем проблема между «Ленэнерго» и городом. Надо либо «разжевывать», либо не говорить про объекты, потому что это рынок, это деньги. Я потерял деньги на самом деле, это серьезный факт. Потому что средства массовой информации – это такая вещь. Евгений Яцышин: Зато вас подключат наконец-то. Денис Литов: Очень надеюсь. Стенограмма круглого стола "Перспективы рынка жилья Петербурга в 2004 году", который проходил в редакции газеты "Деловой Петербург" 24 декабря 2003 года