Права на землю: земля есть, а прав нет

<BR><BR>В июне 2002 года "ДП" рассказал о проекте строительства в деревне Янино Всеволожского района Ленинградской области технопарка, построенного по западному принципу green field, что означает "зеленое поле".<BR>С того момента, как компания заявила о возможности аренды участков в технопарке, к ней обратилось более 600 фирм, подыскивающих себе место для промышленного строительства.<BR>Но, хотя прошло уже 9 месяцев, идея технопарка в Янино до сих пор не реализована.<BR>Инвестор и правительство Ленинградской области не нашли общего языка по поводу того, какой должна быть процедура оформления подобных проектов.<BR>Сегодня каждая из сторон излагает свою точку зрения на проблему.<BR><BR>Дмитрий Альхов, генеральный директор ЗАО "ГарантЪ"<BR>"Фактически все это время мы пытаемся решить единственную проблему, мешающую ввести в строй практически готовый к эксплуатации, оснащенный коммуникациями и подъездными путями технопарк, -- проблему статуса земельного участка, на котором он построен.<BR>Производственная площадка может располагаться только на землях, относящихся к категории "земли промышленности". Такой статус дает возможность после выполнения предпроектных работ и проекта развития территории заняться получением квот и мощностей для коммуникаций, без которых технопарк не может работать. Но вопрос с определением категории нашей земли за все прошедшие с лета 2002 года месяцы так и не был решен в ответственных инстанциях Ленобласти. В областных структурах -- КУГИ, Комитете по экономике и инвестициям, Земельном комитете, КГА, "КАД -- Ленобласть", мотивируя отказ от решения проблемы технопарка в Янино, ссылаются на тот факт, что нет федерального закона, регламентирующего процедуру перевода земель из одной категории в другую. Не урегулирован порядок перевода земель из категории в категорию.<BR>Но о том, что строительство новых промышленных зон на территории Ленобласти все же предполагается, в связи с чем инвесторам будет выделено 12 земельных участков, еще в сентябре 2002 года говорил вице-губернатор области Григорий Двас (см. "ДП" №167/02, www.dp.ru).<BR>Значит, предположительно, каким-то образом 12 участков земли должны пройти ту самую "нерегламентированную законом процедуру" и получить категорию "земли промышленности". Где именно планируется выделить данные участки, вице-губернатор области не сообщил.<BR>Относительно критериев, которым должен соответствовать такой участок, в беседе заместителя вице-губернатора Ленобласти Сергея Куклина с корреспондентом вашей газеты ("ДП" №29/03) говорилось (речь шла о конкретном примере), что согласования по выделению под промзоны участков на приграничных территориях надо получать в Москве, потому что приграничные земли области находятся в ведении Федерации. В том же порядке предлагалось рассматривать и вопрос об участке, расположенном на землях, занятых лесами первой категории. О каких-либо других ограничениях не упоминалось.<BR>Но участок в Янино, на котором находится наш технопарк, не занят лесами первой категории и не находится в приграничной зоне. Кроме того, в течение последних 10 лет, а то и больше, участок не используется и для сельскохозяйственных работ. По заключению "СевзапНИИгипрозема", показатель потенциального плодородия этой земли, так называемый "совокупный почвенный показатель", составляет 16 баллов. Для сравнения, по Всеволожскому району в среднем он составляет 58 баллов (насколько нам известно кадастровая оценка земель о бласти была проведена только в среднем по району, без конкретизации отдельных участков...). Не удивительно, что причин, по которым участок не может получить категорию "земли промышленности", не только не можем понять мы сами, -- нам никто не может их назвать.<BR>В уже упомянутом интервью с Сергеем Куклиным отмечалось: "Успешно развивают территории и в СПб, и в Ленобласти лишь те компании, которые обладают необходимым административным ресурсом" ("ДП" №29/03). Получается буквально, что заполнить юридический вакуум в вопросе о выделении земель под промзоны можно с помощью единственного средства -- "административного ресурса", которым обладают некие избранные компании. Непонятно, каким образом, в принципе, могут обладать "административным ресурсом" частные фирмы. Ведь таковым "ресурсом" по определению может обладать только администрация, на то он и "административный". Может быть, вопрос нужно ставить иначе: какова цена пресловутого "ресурса", чтобы он стал необходим областной администрации?"<BR><BR><B>Cергей Куклин, заместитель председателя Комитета по экономике и инвестициям правительства Ленобласти</B><BR>"Проблема" технопарка, организуемого ЗАО "ГарантЪ", состоит не в противодействии органов власти Ленобласти, а в волюнтаристской трактовке данным обществом действующих нормативно-правововых актов, регламентирующих размещение и строительство промышленных предприятий.<BR>В соответствии с действующим законодательством, согласование размещения любого производственного предприятия относится к компетенции органов исполнительной власти субъекта РФ или в случае организации небольших предприятий органов местного самоуправления.<BR>Стандартная процедура размещения предприятия состоит из следующих стадий:<BR>1. Подача декларации о намерениях разместить конкретное производство на конкретной территории.<BR>2. Согласование возможности размещения предприятия с экологическими, градостроительными, земельными и иными органами.<BR>3. Оформление акта выбора земельного участка.<BR>4. Производство проектно-изыскательских работ.<BR>5. Согласование проектной документации с оформлением правоустанавливающих документов на использование земельного участка под задекларированные цели.<BR>ЗАО "ГарантЪ" пошло другим путем. Основываясь на ошибочном мнении о том, что собственник земельного участка имеет право без согласования с кем бы то ни было размещать на этом участке любое производство, оно сначала выкупило земли сельскохозяйственного назначения, а затем, разрекламировав идею строительства технопарка на этой территории, решило, что вопрос его размещения уже решен.<BR>При этом ни в правительство Ленинградской области, ни в органы местного самоуправления Всеволожского района необходимый комплект документов по размещению какого-либо про-<BR>изводства представлен не был.<BR>На настоящий момент в связи с отсутствием согласованного проекта никакого строительства на данном земельном участке не ведется, и разговор о выходе на завершающий этап строительства промышленного технопарка является фантазией его авторов.<BR>По вопросу перевода земель сельскохозяйственного назначения в несельскохозяйственные земли необходимо отметить, что земельным законодательством предусматривается такая возможность, но только в случае, если кадастровая оценка земли не превышает среднерайонного значения. По данным земельного кадастра Ленинградской области, кадастровая оценка обсуждаемых земель в районе п. Янино существенно превышает среднерайонную. При этом земельное законодательство ставит во главу угла целевое использование сельскохозяйственных земель, и перевод их в несельскохозяйственные рассматривает как исключительную меру.<BR>В соответствии с Постановлением правительства Ленинградской области №120 от 30.11.01, обсуждаемый земельный участок включен в зону градостроительной деятельности особого регулирования (зона влияния кольцевой автодороги), которая проектируется на основе комплексного градостроительного решения вдоль всего восточного участка КАД и предусматривает размещение в том числе и технопарков. Но строительство технопарка на земле сельскохозяйственного назначения должно иметь под собой серьезные обоснования. Как уже было сказано, на сегодняшний день они не представлены -- непонятно даже, о технопарке какого профиля (гальваника, механообработка и т.п.) идет речь.<BR>Что касается промышленных зон, развиваемых на территории Ленинградской области, то они создаются на основе градостроительных планов, с учетом санитарных, экологических и водоохранных и т.п. норм, потребностей муниципальных образований, с обязательным проведением экологической экспертизы...<BR>И мы впредь гарантируем инициаторам развития таких зон полную поддержку".