Покупатель квартиры может стать мнимым собственником

<BR><BR>Приобретая квартиру на вторичном рынке, особое внимание следует уделять надежности совершаемой сделки.<BR>В настоящее время российский рынок недвижимости переживает настоящий бум. Об этом свидетельствует непрекращающийся рост цен на объекты жилой и коммерческой недвижимости, значительный приток инвестиций, а также появление различных механизмов, делающих рынок более цивилизованным (страхование сделок с недвижимостью, развитие института управляющих и т.д.).<BR><BR><B>Раздвоение личности собственника</B><BR>Однако ответ на вопрос о надежности инвестиций в недвижимость остается неоднозначным. С одной стороны, инвестор защищен от резкого изменения цены приобретенного объекта, т.к. рынок недвижимости намного менее динамичен, чем рынок ценных бумаг, но, с другой стороны, существует риск потери прав собственности. Недоработанность законодательства, правовая неграмотность и излишняя доверчивость людей создают хорошие условия для мошенников. Согласно экспертным оценкам, в судебном порядке оспаривается от 0,5% до 3% общего объема сделок с недвижимостью.<BR>Одним из вариантов подобного "предпринимательства" может быть продажа объектов недвижимости по фиктивным документам. При продаже мошенник предъявляет фальшивый паспорт с номерами, отметкой о регистрации и прочими данными, соответствующими данным паспорта настоящего собственника, фальшивые правоустанавливающие документы и формы №7 и №9.<BR>Сделка заверяется нотариально, проходит регистрацию в ГБР, мошенник получает свои деньги и исчезает. Спустя некоторое время новый владелец знакомится с "бывшим" собственником, который во время сделки жил, например, на даче или сидел в тюрьме. В итоге начинается длительное судебное разбирательство.<BR>По действующему законодательству РФ работает принцип полного восстановления прав, поэтому сделка будет признана недействительной, объект будет возвращен предыдущему владельцу, а покупатель останется без денег и квартиры. Данный пример может иметь множество модификаций: квартира продается настоящим собственником, но покупателю предоставляются фальшивые формы №7 и №9, в результате последний не знает о других зарегистрированных лицах, чье согласие и обязательство сняться с регистрационного учета, освободить квартиру необходимы при подписании договора купли-продажи. В результате совершения подобной сделки нарушаются права лиц, не указанных в формах №7 и №9.<BR>В случае отсутствия согласия на сделку одного из супругов последний может обратиться с иском в суд о признании сделки недействительной.<BR><BR><B>Мертвые души</B><BR>Существуют также различные варианты махинаций с фальшивыми обменными ордерами. Мошенники, узнав о смерти одинокого пожилого человека, изготавливают обменный ордер, по которому якобы незадолго до смерти гражданин произвел обмен своей неприватизированной квартиры на жилье, например, в Пскове. Ставка делается на то, что проверкой наличия псковской квартиры никто заниматься не будет. Далее мошенники приватизируют квартиру и продают.<BR>Отследить подобный вариант мошенничества достаточно сложно, хотя не так давно сотрудниками правоохранительных органов Петербурга был обнаружен целый архив копий таких ордеров на 60 квартир. После этого государство стало изымать данные объекты из частного пользования. Распространенным приемом со стороны мошенников является также аренда неприватизированной квартиры, дальнейшая ее приватизация по поддельному паспорту и последующая продажа.<BR><BR><B>Группы риска</B><BR>Другим важным моментом, на который потенциальному покупателю следует обращать внимание, является наличие такой категории граждан, как безвестно отсутствующие. Дело в том, что в формах, выдаваемых паспортными столами, относительно подобных лиц может быть просто указано, что снятие с регистрационного учета произведено по решению суда. В данном случае покупателю нужно обязательно уточнить основание подобного решения. Дело в том, что безвестно отсутствующий гражданин может вернуться и в судебном порядке потребовать признания сделки, совершенной без его ведома и учета его интересов, недействительной. Покупателю такой квартиры следует хорошо взвесить все "за" и "против" покупки, а при совершении сделки вести себя соответственно понятию "добросовестный приобретатель", т.к. в случае судебного разбирательства именно это даст хорошие шансы не потерять приобретенное недвижимое имущество.<BR>Возвращаясь к проблеме мошенников, следует отметить, что в 80 случаях из 100 мошенники действуют преступными группами. Наиболее уязвимыми категориями лиц являются старые люди, алкоголики и наркоманы. С пожилыми людьми наиболее распространенной схемой преступления является заключение договора пожизненной ренты, согласно которому рентополучатель находится на содержании у рентодателя, а последний наследует недвижимое имущество рентополучателя. Понятно, что наследуется имущество весьма скоро.<BR>Для наследников по родству при доказательстве в суде недействительности договора ренты достаточно большую роль могут сыграть обращения умершего, если такие были, в психоневрологические диспансеры, состояние в них на учете либо наличие каких-либо заболеваний, которые могли приводить к временной невменяемости. Подобные факты играют огромную роль при рассмотрении таких дел.<BR>По аналогии наследники могут подавать иски в суд и выигрывать дела о признании недействительными сделок купли-продажи, договоров мены и т.д. При рассмотрении подобных дел судья будет учитывать сумму сделки или ее выгоду для умершего. Факт, что недвижимое имущество было продано по цене ниже той, которая устанавливается проектно-инвентаризационным бюро, будет явно указывать на невыгодность сделки.<BR><BR><B>Меры безопасности</B><BR>Рассмотренные примеры демонстрируют только небольшую часть проблем, с которыми может столкнуться новый собственник недвижимого имущества. Возможными способами противодействия мошенническим действиям являются: контроль за получением форм №7 и №9 в паспортном столе, тщательный анализ паспорта (необходимо обращать внимание на новизну документа, фотографии, серию и номер паспорта, их соответствие с данными, указанными в правоустанавливающем документе), опрос соседей относительно количества и состава проживающих и владельцев квартиры.<BR>Ввиду того, что при потере квартиры покупатели часто подают иск в суд с требованием к агентству недвижимости возместить понесенный ими ущерб и суды часто эти иски удовлетворяют, сами агентства достаточно тщательно проверяют так называемую "историю квартиры". Поэтому еще одним из превентивных мероприятий может стать приобретение недвижимости через крупное и хорошо зарекомендовавшее себя агентство недвижимости. При общении с продавцом недвижимости важно анализировать полученную от него информацию, иногда мошенники обнаруживают себя на несоответствии сообщаемых данных.<BR>Все вышесказанное свидетельствует о большой востребованности действенной и недорогой системы защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества. Все чаще применяемым средством для решения обозначенной выше проблемы является титульное страхование.<BR>Альтернативой ей является система, господствующая в Европе и Канаде. Отличие последней состоит в том, что при утрате добросовестным приобретателем права на купленную недвижимость ущерб компенсируют не титульные страховые компании, а государство, обычно за счет компенсационного фонда.<BR>Материал предоставлен агенством недвижимости ООО "Сорос"