Петербургу угрожает дефицит жилья. Элитного

<BR><BR>ВВП однозначно дал понять, что Москва поделится с Петербургом частью столицы. Участники рынка элитного жилья не бросились "с места в карьер" реализовывать открывшиеся перед ними заманчивые перспективы.<BR>Никто из опрошенных застройщиков не заявил о корректировке или активизации своей деятельности на рынке жилья класса "люкс".<BR>Рынок элитного жилья в городе чрезвычайно узок. Критерии элитности у застройщиков разнятся, но так или иначе называется не более десятка адресов. Так как в по-настоящему элитном доме число квартир не больше 30-40, запасы элитного жилья в Петербурге не слишком велики. До последнего времени жилье по $1500-2000 за м2 не расходилось как горячие пирожки, но с учетом последних событий все может измениться. Москвичей, привыкших платить за свои апартаменты по $5000-7000 за м2, местные цены явно не остановят. Армия московских VIP-чиновников и "аффилированных" с ними бизнесменов весьма многочисленна, и на всех имеющихся в наличии элитных квартир точно не хватит. Новое жилье появится в лучшем случае через 2-3 года. В Петербурге повторится что-то вроде жилищного кризиса 1703 года, когда царские сановники мерзли в палатках и времянках (то бишь гостиницах и "пентхаусах" на пр. Просвещения).<BR><BR>Василий Сопромадзе, президент ООО "Корпорация С":<BR>"Мы, конечно, не думали, что кто-то что-то перенесет. Независимо от указов Путина я уверен, что элитное жилье будет нужно всегда. Даже при Сталине были богатые люди. Тем более что в Петербурге и без москвичей элитных домов не хватает. Допустим, что из 5-миллионного населения Петербурга 1% -- богатые люди. Получается 50 тысяч человек. Из этих 50 тысяч еще 1%, то есть, грубо говоря, 500 семей, каждый год улучшают свои жилищные условия. По простым арифметическим расчетам получается, что в год нужно строить 20-25 элитных домов. Под элитными я подразумеваю небольшие дома на 20-25 квартир в исторической части города. За этот же период я зубами, руками, потом и кровью "пробиваю" в администрации разрешение на строительство максимум одного дома. При этом считаюсь в городе самым скандальным инвестором, возмутителем общественного спокойствия. Почему так сложно добиться разрешения на строительство элитного дома? Потому что чиновники, которые выдают это разрешение, знают: как только они подпишут нужную бумажку, "общественность" их осудит. "Общественность" покупают политики, делающие себе имя на любом скандале. А бабушка с транспарантом сегодня "стоит" 200 рублей.<BR>Поэтому новые элитные дома в Петербурге можно посчитать по пальцам одной руки. А из строящихся сейчас -- всего один.<BR>И с приездом части московских чиновников и бизнесменов объемы строительства элитного жилья не увеличатся. А вот цены вырастут. И если сейчас мы продаем в среднем квадратный метр площади за $2 тысячи, то будем -- за $5 тысяч.<BR>Если в Петербург приедут элитные застройщики из Москвы, то ничего особенного с этим рынком не случится. Мы, местные застройщики, лучше знаем город, имеем наработанные связи. У нас больше возможностей для осуществления этой деятельности, нежели у Москвичей".<BR><BR>Вячеслав Семененко, вице-президент корпорации "Петербургская недвижимость":<BR>"Ситуация с москвичами уже возникла. Уже сегодня есть определенное количество клиентов из Москвы, желающих купить элитное жилье. Однако я не считаю, что московские покупатели будут занимать существенную часть Петербургского рынка элитного жилья. Предположительно, их число составит 5-10% от общего объема спроса. С моей точки зрения, делать что-то в этом направлении, ориентируясь на приезд москвичей, нецелесообразно. Внутренний спрос как был, так и будет намного больше, чем любой иногородний.<BR>В прошлом году мы сдали всего два дома, тянущих на элитные. Вместе с другими домами это десятки тысяч метров жилой площади, тогда как требуются сотни.<BR>Поэтому и с волной москвичей спрос на элитное жилье не сможет быть удовлетворен, -- больших перспектив в этом направлении я не вижу. Тем более, как я уже сказал, и внутренний спрос нарастает. Самый разумный выход из сложившейся ситуации -- развитие зон элитного домостроения в местах на карте города, освобожденных от промышленных предприятий. Это Петроградский район, Центральный, Васильевский остров, Крестовский остров и т.д.<BR>Цены на квартиры высокого уровня будут, несомненно, соответствовать спросу. Сейчас спрос в основном есть на жилье стоимостью от $700 до $3 тысяч за квадратный метр".<BR><BR>Виталий Вотолевский, генеральный директор компании "Петербургстрой Skanska":<BR>"С приходом москвичей -- потенциальных покупателей элитного жилья прежде всего из-за трудностей в покупке и освоении пятен, пригодных для строительства элитного жилья, вырастут цены, кроме того, вероятно, вырастет популярность малоэтажного строительства в ближайших пригородах города, а также в местах, где возможно строительство индивидуальных коттеджей по градостроительному регламенту.<BR>Было бы странно, если бы приход московских застройщиков, пока чисто гипотетический, повлиял на стратегию нашей компании. Мы действительно начали переориентироваться с типового жилья на комфортное и повышенной комфортности, но это связано с конъюнктурой рынка: оно более востребовано и более рентабельно. Что касается пятен под застройку, то в Петербурге такой дефицит существует в принципе, а не только под элитное жилье, поэтому все строители, в том числе и мы, постоянно ищут пятна, проводят изыскательные работы и пытаются получить права на застройку. Естественно, что если найденное пятно расположено в эксклюзивном месте, то на нем целесообразно строить элитное жилье, а если это, к примеру, Ржевка-Пороховые -- то типовое. Спросите, кому на рынке сегодня не нужны пятна? Всем нужны, и московские застройщики, придя сюда, столкнутся с этой же проблемой. На каждые 100 незастроенных участков в городе приходится в лучшем случае 20, на которых в принципе можно что-либо построить. Остальные обременены какими-либо проблемами или ограничениями, которые невозможно снять. К приходу конкурентов не нужно специально готовиться, конкурентная ситуация на первичном рынке и так достаточно жесткая.<BR>Рынок элитного жилья Петербурга не очень большой, но быстро растущий. По итогам 2001 года в общей структуре строящегося жилья доля жилья высокой комфортности составляет 3,9%, доля элитного жилья -- 3,2% (сумма -- 7,1%). (В сравнении с прошлым годом -- по обоим сегментам -- 6,4% от общего строительства в городе.) В общем объеме продаж жилья за 2001 год доля жилья высокой комфортности составляет 5%, доля элитного жилья -- 1,4% (сумма -- 6,4%).<BR>Если сравнивать количественные показатели спроса и предложения на рынке элитного жилья, они практически равны. Однако многое из того, что строится, не устраивает покупателей, и, таким образом, неудовлетворенный спрос достаточно велик.<BR>Одним из важнейших факторов элитности остается местоположение объекта. В то же время существует дефицит пятен под элитную застройку, который связан с запутанностью имущественно-правовых вопросов, высокой стоимостью освобождения от обременений и архитектурными ограничениями.<BR>Поэтому от исконно престижных мест (Таврическая улица, наб. Робеспьера, Дворцовая наб.) застройщики переключают свое внимание на другие районы, в частности, началась застройка Каменного острова, Крестовского острова, района Каменноостровского проспекта.<BR>Активно начали застраиваться элитные места в пригородах Санкт-Петербурга (Пушкин, Петергоф и др.)<BR>Средние цены на рынке в сегменте жилья высокой комфортности на начало 2002 года составляли $830/м2. (Рост за год -- 18,6%.) Средние цены на элитное жилье на начало 2002 года -- 1630 $/м2. (Рост за год составил 35%.) Наиболее перспективен ценовой сегмент $850-1500 за м2. Именно в этой ценовой нише предложение не соответствует ожиданиям клиентов. Элитных объектов в ценовом сегменте свыше $2 тысяч за м2 сегодня в городе всего два, и их элитность обусловлена эксклюзивным расположением в культурно-исторических зонах".<BR><BR>Михаил Возиянов, директор по маркетингу и стратегическому развитию компании RBI:<BR>"Рост спроса в данном случае зависит от того, сколько и какие федеральные структуры будут перенесены из Москвы в Петербург. Перенос, например, Думы значительно увеличит спрос, тогда как перенос Министерства культуры на спросе скажется слабо.<BR>Если спрос увеличится, то это конечно же скажется на ценах. По нашим прогнозам, ценовой диапазон расширится, и верхняя ценовая планка станет выше. Ситуация с пятнами под застройку, особенно в центре, сложная. Основной ресурс -- территории расположенных в центре промышленных предприятий. Мы уже сейчас ведем активную работу с правообладателями. Это работа предполагает комплексный подход, который может включать не только простую покупку предприятия, но и программу по переводу предприятия в существующие или специально создаваемые промышленные зоны с сохранением рабочих мест.<BR>На текущий момент 10 девелоперами на продажу выставлены квартиры в 13 проектах, которые по совокупности признаков могут быть отнесены к различным классам элитного жилья. Продажи элитного жилья в натуральном выражении (количество проданных квартир) в 2001 году по сравнению с 2000 выросли на 47%. Наиболее активно рос верхний ценовой сегмент рынка элитного жилья (от $1500/м2). В 2001 году количество проданных квартир возросло более чем в 2 раза (200%). В ценовой категории $900-1500/м2 рост продаж составил порядка 30-40% (2001 год к 2000 году). Различие темпов роста сегментов "АА" (верхний ценовой сегмент) и "А" (нижний ценовой сегмент) наиболее вероятно связано с тем, что рынок дорогих квартир (от $1500/м2) в течение 2000-2001 годов находился в стадии становления и характеризовался недостаточным/неудовлетворительным предложением. В 1999-2000 годах в продаже находилось четыре объекта в данной ценовой категории. К настоящему моменту предложение на рынке более разнообразно. В верхнем ценовом сегменте "АА" представлены шесть объектов (по сравнению с 2000 годом количество квартир в продаже выросло на 80%).<BR><BR>Евгений Яцышин, генеральный директор ОАО СК "Возрождение Петербурга":<BR>"На данный момент мы никак не реагируем на возможный наплыв в Петербург московских покупателей элитного жилья. Все зависит от того, какие именно функции будут перенесены из столицы в Петербург и будут ли перенесены вообще.<BR>Недвижимость -- очень длительный процесс. Пройдет не меньше 5 лет, прежде чем произойдет всплеск спроса на элитное жилье со стороны москвичей. Застройщики постоянно ищут пятна, и не из-за того, что "резко" появился спрос, а потому, что их очень сложно найти. Спрос же почти всегда остается стабильным и не превышает предложение".<BR><B>Критерии элитности</B><BR>Расположение в наиболее престижных районах: исторический центр, Каменный остров и др.;<BR>равноценное окружение;<BR>жесткий отбор жильцов;<BR>уникальный архитектурный облик;<BR>отсутствие в непосредственной близости промышленных объектов;<BR>тип конструкции: кирпичный, кирпично-монолитный, реконструируемые дома старого фонда;<BR>высота потолков: от 3 метров;<BR>дополнительные сервисные системы, обеспечивающие непрерывное отопление и горячее водоснабжение, кондиционирование воздуха, фильтрация воды и т.д.;<BR>наличие охраняемой автостоянки или подземного паркинга в доме или в непосредственной близости от него.<BR>