Конкуренция диктует девелоперам комплексный подход

<BR>Компании, специализирующиеся на развитии коммерческих объектов, нуждающихся в ремонте и реконструкции, все чаще предлагают клиентам законченный продукт в виде офисного центра или многофункционального комплекса.<BR>Еще недавно в Петербурге можно было по пальцам пересчитать объекты коммерческой недвижимости, реконструированные либо заново построенные в соответствии с продуманной и четкой концепцией. Самыми наглядными примерами, когда здание ремонтировалось, а впоследствии и управлялось, основываясь на западных принципах менеджмента, стали бизнес-центры класса "А".<BR>Эти объекты изначально позиционировались как высококомфортные и ориентированные на определенный статус арендаторов. Именно в соответствии с запросами таких клиентов здание комплектовалось высококачественным оборудованием, инженерными сетями, лифтами, системами отопления, вентиляции и безопасности.<BR>Уровень комфорта закладывался на стадии проектирования. При этом тем же проектом предусматривалась возможность модернизации и обновления систем жизнеобеспечения здания. Однако подобные работы вовсе не предусматривали создание какого-либо дискомфорта для клиентов: никаких вскрытий стен или полов.<BR><BR><B>По восходящей</B><BR>До недавнего времени в объектах, управляемых петербургскими специалистами, такой подход наблюдать не приходилось. Основная масса зданий, перепрофилированных в бизнес-центры, представляла собой бывшие советские административные учреждения либо НИИ.<BR>Проблема стояла прежде всего в отсутствии необходимого инвестиционного ресурса. Зачастую, приватизировав здание, собственник не имел должных средств не только на его ремонт, но и на простую эксплуатацию. Единственным источником инвестиций являлись деньги арендаторов. Но поскольку уровень предлагаемого комфорта был невелик, то, соответственно, и доходы владельцев оставались недостаточными для полноценной реконструкции.<BR>В итоге подавляющая масса новоиспеченных офисных комплексов реконструировалась по принципу "слоеного пирога". В этом случае, например, на первом этаже делался более-менее сносный "евроремонт" и ставка аренды поднималась. Накопив таким образом средства на следующий этап, управляющий объектом вкладывал деньги в облагораживание второго этажа. И так далее по восходящей.<BR>В здании появлялись новые коммуникации, менялись лифты, улучшалось качество отделки. Подобное последовательное развитие вполне естественно, однако здание и работающие в нем арендаторы находились в состоянии постоянного ремонта.<BR><BR><B>Перелом</B><BR>Однако ситуация изменилась. 2001 год можно считать переломным в процессе перехода от "ямочного" ремонта к комплексной реконструкции. Причин тому несколько. И главная -- рост конкуренции. Несмотря на то что дефицит офисных площадей еще существует, у клиента появился широкий выбор. Его уже не устраивает жизнь на вечной стройплощадке.<BR>Дабы не терять клиентов, профессиональные управляющие компании приступили к созданию полноценных коммерческих объектов еще до вселения в них арендаторов. Немаловажную роль при этом сыграл и тот факт, что финансовое состояние компаний, владеющих и управляющих недвижимостью, существенно укрепилось. Кроме того, проведенные расчеты показали, что значительно выгоднее закрыть здание на несколько месяцев, вынуть из него всю "пожилую" начинку и наполнить современным оснащением.<BR><BR><B>Экономия в будущем</B><BR>Число разбогатевших фирм-арендаторов также растет, они желают переехать в офисы более высокого класса. В итоге объект после реконструкции сразу начинает приносить значительную прибыль.<BR>Помимо чисто экономических факторов, стимулировавших комплексную реконструкцию, велико значение и новых технологий. Буквально за несколько последних лет на петербургский рынок строительных и отделочных материалов, инженерного оборудования хлынул поток технологических новинок. Несмотря на относительно высокую стоимость, прогрессивные материалы имеют неоспоримое преимущество -- они приносят экономию в будущем.<BR>Научившись долгосрочному планированию собственных эксплуатационных расходов, управляющие приходят к выводу, что лучше на начальном этапе приобрести современный и высококачественный продукт, чем потом в течение последующих лет тратиться на ремонт, а то и замену более дешевых, но менее надежных материалов.<BR>Вырос уровень подрядных и субподрядных организаций, они накопили достаточный опыт и профессионализм в работе с новыми материалами. Естественно, что услуги их не подешевели, но вместе с тем возросли ответственность и гарантии за выполненные работы. Особо стала цениться репутация подрядчика.<BR><B>Роман Романюк</B>