Тип объекта определяет его судьбу

<BR><BR>Интерес к объекту коммерческой недвижимости со стороны арендатора или продавца прежде всего определяется его функциональным назначением.<BR>Спрос на различные офисные помещения постоянно растет. Уровень спроса на аренду (в сравнении между первым и вторым полугодиями 2001 года) составляет 114,3%, а на покупку -- 160%. Необходимо отметить, что количество предложений как на сдачу в аренду, так и на продажу также возросло, хотя и в меньшей степени по отношению к спросу. В структуре рынка купли-продажи количество предложений к первому полугодию составляет 108,6%, а в структуре рынка аренды уровень предложений составляет 116,7%. Спрос опережает предложение, несмотря на то что в количественном отношении число офисных площадей в городе растет. Все больше и больше площадей предлагается в НИИ. Это устраивает многих потенциальных клиентов, которым необходимо небольшое и не очень дорогое помещение площадью до 50 м2.<BR>Все больше иногородних, а также иностранных компаний предпочитают иметь офис в престижном бизнес-центре.<BR>Во втором полугодии 2001 года расценки в бизнес-центрах выросли на 10-20%. Конкуренция усиливается. Участилось прирастание офисов за счет перевода помещений из жилого фонда в нежилой.<BR>В аренду офисные помещения до 50 м2 желают снять 45% от всех арендаторов офисов. Очень много, особенно в IV квартале 2001 года, таких заявок было от дилеров компании сотовой связи "МТС".<BR>Желающие арендовать площади до 100 м2 составляют 36% от общего объема спроса, а потребность в площадях до 150 м2 оценивается в 10%. Таким образом, 91% арендаторов хотят иметь площадь офиса до 150 м2. В первом полугодии их было 85%.<BR>Увеличилось и количество желающих приобрести в собственность офисные помещения форматом до 150 м2. Эта цифра возросла с 92 до 95%. Предложений в этом диапазоне по метражу стало меньше.<BR>92% потенциальных арендаторов спрашивают офисы за $60-150 за м2 в год. При этом 86% предлагаемых площадей лежит в ценовом диапазоне $150-300 за м2 в год.<BR>Приобрести офис в собственность за $150-300 за м2 имеет возможность 69% покупателей, при этом 83% предложений находится в интервале $300-500 за м2.<BR><B>Торговля</B><BR>По сообщению Госкомстата России, оборот розничной торговли в декабре 2001 года вырос на 11,4% по сравнению с декабрем 2000 года.<BR>Ажиотажный спрос на аренду и покупку торговых помещений во втором полугодии 2001 года не прекратился. По-прежнему предложений в 6-8 раз меньше, чем заявок на приобретение в собственность.<BR>При этом произошли существенные изменения как в структуре рынка аренды, так и в структуре рынка купли-продажи торговых помещений.<BR>В том и другом случае возросло количество заявок на открытие ресторанов и кафе. Желающих купить помещение под ресторан и кафе практически столько же, сколько и желающих приобрести в собственность магазины.<BR>Резко увеличилось количество заявок на помещения под парикмахерские и салоны красоты. Их уровень спроса к первому полугодию 2001 года по аренде составляет 163,3%, а по купле-продаже -- 137,5%. Уровень же предложений по аренде не изменился, а в структуре купли-продажи составляет 84%.<BR>По спросу на аренду основная масса (85%) желает снять торговые помещения до 150 м2. Из них 34% -- до 50 м2. Основная масса (79%) предложений таких площадей -- также до 150 м2. Из них 30% -- до 100 м2.<BR>В структуре рынка купли-продажи наблюдается немного другая картина. Больше всего желающих (35%) хотят купить торговые помещения размером 30-150 м2. По сравнению с предыдущим полугодием количество заявок на такие площади практически не изменилось. Снять в аренду большинство (49%) хочет по цене $150-300 за м2 в год, а вот сдать 98% арендодателей хотят за $300-500 за м2 и более. Необходимо отметить, что такой же расклад наблюдался в первом полугодии прошлого года.<BR>Приобрести же в собственность, как и раньше, 90% покупателей хотят за $150-500 за м2. А вот предложение резко изменилось в сторону увеличения. В настоящее время 90% собственников предлагают свои площади за $300-500 за м2 и более. Некоторые объекты весьма продолжительное время стоят ("зависают") в листингах предложений, так как часто наблюдается несоответствие спроса и предложения как по стоимости, так и по метражу, что сказывается на ликвидности помещений.<BR>Отдельные магазины на Невском могут иметь цену, доходящую до $5500 за м2.<BR>Это не соответствует никаким рыночным экономическим канонам. Но такие расценки существуют, и этот факт уже не вызывает удивления у специалистов. На Большом проспекте Петроградской стороны есть предложения на покупку помещений по $2300 за м2. Такие же предложения есть и по Загородному проспекту.<BR><BR><B>Склады</B><BR>Спрос на складские помещения за последние полгода резко уменьшился. Его уровень в заявках на аренду к предыдущему полугодию составляет 60,9%, а в структуре купли-продажи -- 75%. Арендатор и покупатель имеют четкие представления о том, что им нужно.<BR>Собственник же предлагает то, что у него есть, и редко имеет желание что-либо переделать. Хотя, как показывает практика, дополнительные вложения в изменение помещения под замыслы клиента окупаются с лихвой.<BR>Нередки случаи, когда собственник отдавал свои помещения по бросовым ценам, а потом, увидев, как оно преобразилось, весьма сожалел о продаже своей недвижимости.<BR>Наиболее спрашиваемый размер склада -- до 150 м2. Предложений же более всего по площадям до 50 м2. Участились заявки на складские помещения площадью 500 м2 и более, но в общей массе их процент невелик.<BR>Цены спроса на рынке аренды практически не изменились, а вот в предложениях произошел сдвиг в сторону увеличения. Если раньше 27% складских помещений предлагали за $60-150 за м2 в год, то теперь таких предложений 46%.<BR>На рынке купли-продажи также наблюдается увеличение стоимости за квадратный метр площади. При этом желающих, готовых платить, гораздо меньше.<BR><B>Производство</B><BR>Одним из способов пополнения коммерческой недвижимости может стать вовлечение в рыночный оборот объектов промышленной недвижимости, в том числе и объектов социальной сферы предприятий. Этот огромный ресурс, а он составляет без преувеличения миллионы квадратных метров, до сих пор не освоен рынком недвижимости.<BR>Активность спроса на помещения под производство чего-либо за второе полугодие резко возросла. В заявках на аренду -- на 150%.<BR>Желающих приобрести в собственность -- на 132%. Предложений же стало гораздо меньше. По сравнению с предыдущим полугодием резко изменилась структура заявок по метражу. Если раньше основная масса (63%) покупателей стремилась приобрести помещения до 50 м2, то сегодня таких покупателей только 15%. Помещения от 300 м2 до 500 м2 в первом полугодии спрашивали 1%, теперь таких желающих стало 30%.<BR>Имеются заявки на отдельно стоящие здания под производственные нужды. При этом предложений практически нет.<BR>Необходимо отметить, что за прошедшие полгода предложения по метражу практически не изменились ни в структуре рынка аренды, ни в структуре продаж.<BR>В разряде предложений резко повысились арендные ставки. Если раньше 32% предложений лежало в диапазоне $60-150 за м2 в год, то теперь в этом диапазоне находится 58% предложений.<BR>В структуре купли-продажи появились предложения в диапазоне цен $150-300 за м2, ранее таких ценовых предложений не было.<BR>В связи с возрастающим спросом на производственные помещения необходима полная и подробная информация о промышленных объектах, а также о юридических документах на них. Такие объекты можно не только сдавать или продавать, а еще передавать их специалистам в управление. В настоящее время управление недвижимостью -- одно из перспективных направлений в работе с недвижимостью.<BR><BR><B>Обзор подготовлен</B><BR><B>Директором Департамента Аналитики и Консалтинга компании</B><BR><B>ООО " РосПроектНедвижимость" Сергеем</B><BR><B>Чеботаревым на основе</B><BR><B>материалов, полученных от Комитета по коммерческой недвижимости и управлению Ассоциации профессионалов рынка недвижимости</B><BR>Санкт-Петербурга.<BR>