Квадратному метру приглядели товарный вид

<BR><BR>В мировой практике под сетью понимается как минимум шесть-семь торговых объектов.<BR>Такой же структуры уже придерживаются и московские сетевики, и большинство петербургских.<BR>Хотя ряд розничных предприятий Петербурга именуют себя "сетью", имея при этом только один-два филиала или магазина.<BR><BR><B>Внешний вид</B><BR>Пути прихода к сегодняшнему состоянию у предприятий различны. <BR>Так, корпорация SELA входит в объединение в виде холдинга, управляющая компания которого находится непосредственно в Израиле. Она отвечает за разработку и изготовление одежды, а также за поставки в регионы продаж.<BR>Примером структуры, созданной в результате акционирования розничного предприятия, является АОЗТ "Диета-18". Оно было создано на базе магазина №18, входящего в состав государственного предприятия "Лендиетторг". Коллектив магазина приватизировал предприятие и создал структуру, которая позволила обеспечить развитие других направлений деятельности компании.<BR>На сегодняшний день в торгово-промышленной группе (ТПГ) существует две сети продовольственных магазинов. Первая состоит из шести магазинов "Диета-18", вторая -- из трех магазинов "Новый океан". Широко на розничном рынке Петербурга представлены специализированные сети, которые можно назвать "рыночными", например фирма "Компьютер-Центр "КЕЙ", специализирующаяся на продажах и обслуживании компьютерной техники. Из продовольственных сетей можно отметить АО "Центральные булочные".<BR><BR><B>Использование</B><BR><B>площадей</B><BR>Основными тенденциями на этом рынке стали расширение торговых площадей и более рациональное их использование в собственных целях. Однако в Петербурге есть фактор, ограничивающий развитие бизнеса торговых фирм: в городе очень мало помещений, приспособленных для торговой деятельности.<BR>Большинство зданий не отвечают требованиям по планировке, их техническое состояние, а особенно состояние коммуникаций, оставляет желать лучшего.<BR>У АОЗТ "Диета-18" площади распределяются следующим образом: 40% -- это складские помещения, 60% -- непосредственно торговые площади. Половина площадей находится в собственности, 50% -- арендуемая площадь. Доля использования собственных площадей для своего бизнеса -- 100%.<BR>Общая площадь помещений "Центральных булочных" составляет 13.280 м2. Подавляющее большинство помещений находится в собственности, 28% площади сдается в аренду, 72% используется для ведения собственного бизнеса. Как правило, торговая площадь открываемых магазинов -- до 200 м2.<BR>По словам финансового директора АО "Центральные булочные" Сергея Краева, "политика использования площадей изменилась в сторону увеличения торговых помещений за счет уменьшения вспомогательных и более рациональной расстановки торгового оборудования. Это сказалось на повышении показателя фондоотдачи".<BR>Все магазины SELA имеют среднюю площадь 60-150 м2, при этом основные площади являются арендованными.<BR>В Петербурге наиболее активны в приобретении новых торговых площадей сети под торговыми марками "Пятерочка", "Дикси" и "Копейка". Они ориентируются на слой покупателей с низкими доходами. Именно между ними разворачивается и основная конкуренция.<BR>Однако эти сетевые магазины составляют менее 5% от количества всех продовольственных магазинов города.<BR>По-другому строится бизнес у торговцев, работающих по схеме cash&carry. Эти компании ориентируются в большей степени на мелких оптовиков и возводят более крупные объекты.<BR><BR><B>Подбор арендаторов</B><BR>Подход собственников к выбору арендаторов за последний год также претерпел существенные изменения. Особенно это касается площадок "ярмарочного" типа, где множество продавцов предлагают разнородные товары.<BR>Еще совсем недавно арендодателя мало заботило, какого рода продукция будет продаваться на прилавке арендатором. Главное, чтобы клиент платил за аренду вовремя.<BR>Эта политика была обусловлена рыночной конъюнктурой, когда основная масса потребительских товаров поступала на рынок через мелких поставщиков -- "челноков".<BR>Ориентируясь на такого рода продавцов, владельцы торговых объектов предоставляли им площади небольшого размера. При этом торговые места были унифицированы. Это позволяло владельцам избежать денежных потерь в случае ухода клиента -- на его месте всегда появлялся такой же.<BR>Подобные торговые точки по-прежнему жизнеспособны и приносят прибыль, поскольку продавцы и покупатели такого рода продолжают составлять значительную часть участников розничного рынка. Именно поэтому даже крупные торговые операторы, такие как "Адамант", продолжают успешно эксплуатировать объекты "ярмарочного" формата ("Шувалово", "Аэродром").<BR><BR><B>Новые подходы</B><BR>Расширяя бизнес, компании, специализирующиеся на предоставлении торговых площадей, приходят к пониманию того, что назрела необходимость изменить отношения с арендаторами. Сегодня уже сложился круг торговых компаний, которые предоставляют товары и услуги определенного уровня. Они объединяются в пулы и готовы выстраивать взаимоотношения с арендодателями таким образом, чтобы при заключении новых договоров аренды предпочтение отдавалось фирмам своего круга.<BR>В Петербурге реализовать эту идеологию на 100% пока никому не удалось. Ее элементы нашли воплощение в жизни: это открывшийся недавно "Дом Мод Плюс", комплекс "Балтийский", ориентируется на такой подход и строящийся Владимирский пассаж.<BR>Встречаются и специфические подходы.<BR>Например, у комплекса "Супер-Сива" главный принцип -- принадлежность к конкретной стране. Поскольку собственником является финская компания, то и арендаторов здесь предпочли со своей родины.<BR>Основным "якорным" арендатором является "Супермаркет "Супер-Сива". Второй по занимаемым площадям стала мебельная фирма "Сотка".<BR><BR><B>Инвестиционная</B><BR><B>политика</B><BR>Инвестиционная политика большинства розничных предприятий состоит в использовании собственных средств и банковских кредитов.<BR>Например, ООО "Лента" при реализации проектов развития сети супермаркетов типа сash&сarry примерно на 50% рассчитывает на собственные ресурсы, остальные 50% составят привлеченные банковские кредиты.<BR>Основными источниками инвестиций для торгующих организаций, развивающих собственный бизнес, часто являются собственные средства и деньги основных поставщиков продукции.<BR>Поставщики сами заинтересованы в этих вложениях, так как после ремонта и переоснащения магазина они получают либо фирменный отдел, либо рекламу своей продукции на петербургском рынке.<BR>Возможными стратегическими инвесторами являются основные партнеры по бизнесу. Для "Центральных булочных" это -- долговременные поставщики основных товаров, реализуемых в магазинах: хлебозаводы и кондитерские комбинаты.<BR><BR><B>Договорные отношения</B><BR>В настоящее время существуют различные схемы взаимоотношений между компанией, управляющей торговым объектом, и потенциальным арендатором.<BR>Принципы, на которых строятся такие отношения, и цели, которые при этом преследуются, отличаются.<BR>Прежде всего это зависит от типа и качества объекта. В частности, в течение всего прошлого десятилетия средства арендаторов широко использовались при модернизации торгово-ларечных зон вблизи станций метро. В этом случае лотки заменялись на легкие и относительно недорогие конструкции павильонного типа, на возведение которых вполне хватало средств будущих арендаторов. В такого рода проектах доля их вложений достигала 90%. В этом случае каждый арендатор рассматривался прежде всего как реальный инвестор.<BR>Однако при расширении бизнеса и потребности в реализации более масштабных девелоперских проектов роль арендаторов принципиально меняется. Управляющая компания (она же девелопер) уже не рассматривает потенциальных арендаторов как основной источник финансового ресурса. Его роль выполняют прежде всего собственные ресурсы, составляющие более 50%. Остальная доля финансируется за счет средств стратегических инвесторов и финансовых институтов.<BR>При этом арендатор рассматривается прежде всего как источник будущего дохода торгового объекта. Естественно, приоритетом пользуются известные торговые марки, способные выступить "якорем".<BR>Их имя способно привлечь не только простого покупателя, но и других продавцов, чей брэнд соответствует заданному уровню. Таком образом, торговый объект четко ориентируется на целевую группу потребителей однородного социального статуса и доходов.<BR>В частности, при строительстве принципиально нового торгового комплекса со специально проработанной концепцией, учитывающей сложившуюся рыночную конъюнктуру, отношения с арендаторами строятся на начальном этапе. В Москве это стало распространенной практикой. В Петербурге можно привести единичные примеры такого подхода. Так, в строящемся ООО "Стройкорпорация "Элис" Владимирском пассаже уже заключено более 100 предварительных договоров с будущими "якорными" арендаторами. Такой же подход использовало и ЗАО "Дом Мод Плюс" при возведении ТК "Адмиралтейский", когда на 30% площадей уже были найдены конкретные арендаторы.<BR>