Квартиры меняют цену и прописку

<BR><BR>За последний год структура нового жилья и территорий застройки начали изменяться.<BR>Несмотря на снижение рентабельности в жилищном строительстве, этот сегмент продолжает оставаться самым динамичным как по числу возводимых объектов, так и по объему вкладываемых в него частных инвестиций.<BR>При этом застройщики все больше переходят от массового строительства в давно осваиваемых районах к более точечной и целевой застройке.<BR><B>Цены атакуют</B><BR>Практически все домостроители заявляют о поднятии продажных цен на возводимое ими жилье. По разным типам жилья эта динамика за год составила от 5 до 15%. Основная причина -- рост себестоимости строительства и цен на строительные материалы. Застройщики признают, что в последующие полгода рост цен сохранится, однако его темпы все же снизятся.<BR>Стоит отметить, что рост цен в сегменте "повышенная комфортность" и "элита" за последний год имел более энергичную динамику. В большинстве новых элитных проектов эта цифра достигла 30%. Причем этот рост уже в меньшей степени зависит от удорожания стройматериалов. Главным фактором здесь становится увеличение платежеспособного спроса.<BR><B>Теснота</B><BR><B>снижает прибыль</B><BR>За последние 7-8 лет лидером по жилой застройке оставался Приморский район. Сейчас на него приходится почти 800 тыс. м2, что составляет более 35% всех жилых новостроек. Объясняется это большим числом свободных территорий, имеющих хорошую инженерную подготовку. До сих пор интенсивность застройки некоторыми компаниями в большей степени зависит от градостроительного регламента и наличия свободных пятен застройки, нежели от спроса. И хотя строить там проще, продавать становится все сложнее.<BR>Конкуренция между домостроителями в этом районе очень жесткая. Дома расположены рядом и их потребительские характеристики не сильно отличаются. В итоге зачастую привлечь покупателя можно только более низкой, чем у конкурента, ценой. А это чревато падением запланированной нормы прибыли, что может негативно сказаться на финансовой устойчивости компании-застройщика.<BR>Ощутив на себе проблемы с продажами, девелоперы стали активнее расширять ареал своего бизнеса. Значительно увеличилось предложение строящегося жилья в центральной части города (Центральный, Петроградский, Адмиралтейский районы и "старая" часть Василеостровского). При этом Приморский район по-прежнему остается фаворитом. За ним (с разницей почти в сотню объектов) идут Калининский, Выборгский и Красногвардейский районы.<BR>Структура спроса по районам города также меняется. В III квартале текущего года повысилась доля продаваемых квартир в Кировском и Красносельском районах.<BR><B>Сколько комнат</B><BR>Что касается предложения разных типов домов, то предпочтения строительных компаний остаются за кирпичными и кирпично-монолитными домами. Летом активизировалось строительство панельных домов, что привело к росту их доли в общей массе строящихся объектов во всех районах города.<BR>По сравнению с первой половиной 2001 года в июле-августе резко возрос спрос на однокомнатные квартиры. Такое изменение специалисты рынка объясняют сезонным притоком в Петербург людей (особенно студентов) из других городов России (в большинстве своем из Сибири).<BR>Популярность относительно дешевых "малогабариток" обусловлена также общим ростом цен. Покупатели, имеющие $10-15 тыс., постарались поскорее на них купить хоть какое-то новое жилье. В основном они останавливали выбор на квартирах общей площадью 36-45 м2, поскольку почти все предлагаемые квартиры студийного типа были уже проданы.<BR>В сегменте 2-комнатных квартир преимущество сохраняют квартиры средней ценовой категории (60-65 м2) общей стоимостью до $24 тыс. (имея чуть большую сумму, можно приобрести уже 3-комнатную квартиру, хотя и в менее престижном районе).<BR>Среди "трешек" наибольшую долю продаж составляют квартиры общей площадью 80-90 м2 в типовых кирпичных и панельных домах. Покупатели 4-комнатных квартир предпочитают апартаменты общей площадью от 115 до 130 м2.<BR><B>Разрыв растет</B><BR>Одной из основных тенденций жилищного рынка последних 2 лет является постоянное увеличение объемов предложения при относительно стабильном уровне продаж. Общий объем площадей реализуемых объектов приближается к 3 млн м2. В итоге "разрыв" между объемами продаж и площадями вовлекаемых на рынок объектов постоянно увеличивается (в среднем на 10% в квартал). Хотя спрос на жилье остается стабильным, значительного роста покупательской активности на квартиры в строящихся домах ожидать не приходится.<BR>Некоторые аналитики утверждают, что дальнейшее сохранение подобной динамики может привести к перенасыщению рынка со всеми вытекающими из этого последствиями. Однако руководство большинства компаний-застройщиков декларирует спокойствие по данному вопросу, утверждая, что емкость петербургского рынка далеко не исчерпана.<BR><B>Конкурентная среда</B><BR>Значительное увеличение объемов предложения не могло не отразиться на уровне конкуренции. За последние 2 года число активных застройщиков возросло почти на 30%.<BR>Появление новых девелоперских компаний произошло за счет прихода в этот бизнес небольших строительных фирм и фирм-поставщиков, изначально выступающих только в качестве подрядчиков. Как правило, они реализуют не более одного-двух средних по объему проектов. Однако налицо и выход на жилой рынок крупных многопрофильных компаний, желающих диверсифицировать свой бизнес.<BR>На новые для себя сегменты выходят и давно работающие в какой-либо нише застройщики. Налицо примеры, когда специализирующиеся на элитном жилье фирмы берутся за массовое строительство, а "типовщики" приступают к элитным проектам.