Домостроители становятся рыночниками

<BR><BR>Фора, предоставленная кризисной ситуацией в экономике, для строительной отрасли уже исчерпана. Время сверхприбылей закончилось и для этого рынка.<BR>Если вспомнить традиционную точку отсчета -- август 1998 года, можно отметить, что именно этот период стал для жилищного рынка началом подъема. Домостроители не только выстояли, но и увеличили доходность своего бизнеса.<BR>Максимальная доходность рынка порой достигала 120%. В то время, как до кризиса этот показатель не превышал 20-30%.<BR><B>Конец</B><BR><B>золотых времен</B><BR>Известно, что это общемировая тенденция. В кризисный период экономики жилищное строительство остается одним из немногих доходных сегментов. Потенциальные инвесторы рассматривают жилье как надежный объект вложения и сохранения капитала. В итоге выигрывают и они, и застройщики. Одним из преимуществ бизнеса является то, что источником финансирования служат, как правило, "живые" деньги физических лиц (дольщиков).<BR>Относительно короткий срок реализации проекта строительства жилого дома (2-3 года) позволял компаниям иметь достаточные обороты. Стоимость строительных материалов в рублях росла незначительно, а стоимость жилья продолжала выражаться в долларовом эквиваленте -- эти факторы обеспечивали высокую рентабельность проектов.<BR>Первыми, кто нарушил "благодатную" для застройщиков ситуацию, стали естественные монополисты. Сначала начали расти тарифы на энергоресурсы и железнодорожные перевозки. К примеру, в продажной цене песка или щебня до 70% составляют расходы на их транспортировку. Начали дорожать кирпич и цемент, поскольку это очень энергоемкие производства.<BR>В итоге себестоимость строительства неуклонно росла, а продажная цена квадратного метра жилья оставалась почти неизменной. Опасаясь резкого оттока клиентов-дольщиков, домостроители продолжали в течение длительного времени сдерживать цены. Дошло до того, что к концу 2000 года рентабельность жилищного рынка снизилась до 5-10%.<BR><B>На защиту интересов</B><BR>Предчувствуя, что такая ситуация может пошатнуть даже крупные, давно работающие на рынке компании, застройщики пытаются повлиять на происходящие процессы. При этом используются различные варианты: от лоббирования интересов в административных кругах до пропаганды среди потенциальных клиентов.<BR>Так, в июле 2001 года Ассоциация домостроителей СПб (АДСПб) создала общественный совет по ценообразованию. Совет опубликовал таблицу, где указал так называемую цену развития для каждого района города и для трех типов зданий (панель, кирпич, монолит).<BR>По мнению членов АДСПб, эта цена отражает экономически обоснованную стоимость и позволяет получить необходимые средства на развитие.<BR>Кроме того, документ рекомендовал "цену отсечения", или минимальную стоимость, ниже которой, по мнению совета, продавать на петербургском рынке жилья рискованно.<BR>Идя на поводу у клиентов, многие компании настолько увлеклись демпингом, что риск оказаться на грани банкротства стал слишком велик -- это общее мнение руководителей компаний, входящих в ассоциацию.<BR>Однако этот шаг вызвал негативную реакцию как со стороны других домостроителей, так и со стороны административных органов. К примеру, ТУ МАП по Петербургу и Ленинградской области сочло рекомендации Ассоциации "ценовым сговором".<BR>Одной из немаловажных причин роста цен строители называют высокую долю отчислений на развитие инфраструктуры и непомерные поборы в виде платы за всевозможные согласования. "Сейчас от $50 до 200 на 1 м2 составляют дополнительные расходы, не имеющие прямого отношения к строительству. В результате это приведет к тому, что цена квадратного метра построенного жилья достигнет $500-600, и это без учета плановых накоплений, которые позволяют предприятиям стабильно развиваться", -- такие цифры приводит Александр Макаров, генеральный директор ОАО "РОССТРО".<BR>Нерадужные перспективы рисует для себя и генеральный директор ОАО "Городской ремонтно-строительный трест №1" (ГРСТ-1) Юрий Пискунов: "Себестоимость уже подходит к пределу -- $400 за 1 м2, дальше уже недопустимо, надо цены снижать. Единственный выход -- договариваться с городом о том, чтобы он снижал нагрузку по отчислениям на инфраструктуру. За счет этого жилье может быть дешевле.<BR>В противном случае строители будут отказываться от строительства домов. Когда это явление станет массовым, город будет вынужден идти на уступки".<BR><B>Чьи в лесу шишки</B><BR>Все ярче проявляется желание крупных домостроительных объединений доминировать на рынке.<BR>В своем представлении о том, как это должно быть, категоричен генеральный директор компании "Строймонтаж" Артур Кириленко: "Не менее 80% объемов строительства должно приходиться на пять-шесть организаций с именем, опытом, репутацией. Остальные 20% -- для начинающих, пускай тренируются. Нельзя забывать, что строительство жилья -- это не игра в детской песочнице или в конструктор LEGO. Это там, если не получилось, можно разобрать. Мы строим реальные дома, в которых должно быть безопасно, уютно и тепло. И я бы 100 раз подумал, кому давать право на строительство того или иного объекта, а кому нет". С этим мнением не согласна основная масса мелких и средних застройщиков. Они уверены, что небольшие объемы (два, максимум три дома в работе) позволяют лучше просчитывать экономику объектов. Это не позволяет, считают они, скатиться к строительству "пирамид".<BR><B>Все равно</B><BR>его не брошу...<BR>Несмотря на снижение рентабельности, жилищный строительный рынок продолжает восприниматься девелоперами как стабильно доходный и емкий. Одним из ярких примеров стало приобретение ПО "Ленстройматериалы" Гатчинского ССК.<BR>Застройщики прогнозируют, что рынок в состоянии поглотить все те объемы, которые сейчас находятся в заделе у строителей. "Спрос на жилье никогда не уменьшится, однако компании должны научиться создавать и предлагать востребованный рынком продукт, -- считает директор по маркетингу и продажам Корпорации "Петербургская недвижимость" Илья Еременко. -- В городе не так много просчитанных проектов. Из-за этого застройщики вынуждены продавать жилые площади по более низким ценам. Маркетинговые исследования показывают, что в целом спрос колоссальный, население платежеспособно".<BR>Теперь, чтобы выжить на рынке, строители используют различные варианты: от поднятия цен до переориентации на другие классы жилья. Например, ЗАО "Северо-Западная строительная корпорация", завершив проект строительства элитного малоэтажного комплекса в Коломягах, намерено заняться строительством многоэтажных домов повышенной комфортности. Одни делают ставку только на элитное жилье, другие отдают предпочтение дешевым типовым строениям.<BR><B>В Москву</B><BR>Другим возможным способом удержания бизнеса на плаву компании считают расширение географии деятельности. Причем многие из них уже не ограничивают себя в строительстве в определенных, выгодных районах города, где уже возможно перенасыщение. К примеру, львиная доля жилья за последние годы возводилась в Приморском районе, и сейчас здесь остро чувствуется конкуренция.<BR>Все больше компаний видят свое развитие в выходе на московские просторы. Еще совсем недавно на рынке Москвы себя позиционировали единичные петербургские компании, такие, как "ЛенСпецСму", "Строймонтаж". Теперь об этом заявляют и RBI, "КОПстройсервис", "Петербургстрой" и ряд других.<BR>Большая часть из них ориентируется на элитное жилье в надежде на более высокий платежеспособный спрос.<BR>Вот мнение коммерческого директора компании "КОПстройсервис" Марины Колесниковой: "В Подмосковье начат проект строительства элитного жилья, причем строительство будет вестись принципиально новым методом. Мы считаем, что Подмосковье -- это первый этап перед выходом в столицу, возможности развиваться там гораздо больше".<BR>Есть примеры, когда компании намерены строить и в отдаленных регионах России. Так, компания "ЛЭК" объявила о намерениях строить в Красноярском крае, а "ЛенСпецСму" -- в Ямало-Ненецком автономном округе.<BR><B>Не жильем единым</B><BR>Все больший интерес домостроители проявляют к проектам, которые объединяют коммерческие и жилые площади.<BR>Практически во всех новых домах первые этажи представляют собой помещения для будущих магазинов, офисов и других объектов бизнеса.<BR>Зачастую их эксплуатацию берут на себя сами застройщики, как правило, так действуют крупные компании. А для фирм, работающих по схеме "один дом -- один проект", выгоднее такие помещения заранее продать стороннему собственнику.<BR>Компании, проводящие такую политику, рассчитывают этим снизить риски на основном сегменте -- жилье, а также найти дополнительный источник для самостоятельного финансирования начального этапа строительства.<BR>