Один из участников сделки с недвижимостью умирает. Что дальше?

Правовые последствия по исполненной сделке куплипродажи квартиры в случае смерти одной из сторон на первый взгляд необычное, но на самом деле весьма типичное для Петербурга осложнение, с которым сталкиваются многие граждане, приобретающие недвижимость. Решение этих частных проблем имеет серьезное значение для развития теории и практики гражданских правоотношений, касающихся оборота жилья. Рассмотрим на конкретном примере, какой возможен выход из этой трудной ситуации для покупателя квартиры и на какие юридические основания он может рассчитывать.

Конкретный пример Возьмем ситуацию из реальной жизни: гражданин купил квартиру, деньги выплатил, сдал документы на государственную регистрацию права собственности. И вот, пока документы были на регистрации и пока регистрация еще не состоялась (гражданин не хотел доплачивать за срочность процедуры), случилось непредвиденное продавец квартиры умер. Сын продавца тут же объявил, что подает в нотариальную контору заявление о принятии наследства, претендуя на квартиру, которую выкупил гражданин. А знакомый юрист сказал, что право собственности возникает лишь с момента государственной регистрации, и гражданин, таким образом, не является собственником квартиры, хотя деньги за нее и уплатил. Как же быть? Кто эти деньги теперь вернет? И есть ли у гражданина хоть какието шансы получить выкупленную им квартиру?

Позиция органов юстиции К сожалению, единой, последовательной судебной практики по разрешению поднятой проблемы нет. В большинстве рассмотренных дел суды, ссылаясь на ст. 17, 131, 223, 433, 551 и 558 ГК РФ, отказывают в признании исков об обязании регистрирующих органов проводить государственную регистрацию права и договора куплипродажи жилья (дарения, мены и т.п.) в том случае, если до завершения процедуры государственной регистрации права и договора одна из сторон умирает. При этом едва ли не решающим аргументом, приводимым в обоснование таких решений, является положение о том, что, в соответствии со ст. 17 ГК РФ, правоспособность гражданина прекращается с его смертью и, следовательно, государственная регистрация и сделки, и права не может быть произведена. При этом ссылаются и на общеизвестное юридическое положение: если совершенная при жизни сделка по жилью была нотариально удостоверена, но не зарегистрирована регистрирующим органом, она является не заключенной (п. 3 ст. 433 ГК РФ) и недействительной (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Отсюда заключают, что она не может порождать правовых последствий (Домашний адвокат: 16, 1997 г., 7, 2001 г.). Между тем позиция органов юстиции, которая сводится к непризнанию сделки, отнюдь не бесспорна.

Смерть во время приватизации Рассмотрим аналогичную ситуацию с приватизацией. Как указано в Разъяснении Пленума Верховного суда РФ от 24.08.93 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда (п. 8), гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим законом условиях, если они обратились с таким требованием. Соблюдение установленного в этом законе (ст. 7, 8) порядка оформления передачи жилья является обязательным как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан. Вопрос о приватизации должен быть решен в 2месячный срок с момента заключения договора на передачу жилья в собственность, подлежащего регистрации в исполнительном органе, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на это жилое помещение. Однако если гражданин, подающий заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора передачи жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора в исполнительном органе, указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования наследника. В случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу рекомендуется учитывать, что наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, до самой смерти не отозвал свое заявление, хотя и был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию по независящим от него причинам (п. 3 Постановления Верховного суда РФ от 19.07.99 «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам).

Возможна ли аналогия Возникает правомерный вопрос: применимы ли вопросы наследственного права и вопросы государственной регистрации права собственности к договору куплипродажи жилья? Думается, что признанная судом возможность окончания процедуры приватизации (и, следовательно, образования новой собственности на объект недвижимости), несмотря на смерть заявителя, согласно Решению Верховного суда РФ от 19.07.99, имеет право на аналогию в отношении других ситуаций с недвижимостью, и в частности применима к сделкам куплипродажи. В нашем случае Продавец не только выразил свою волю на совершение сделки, но и совместно с Покупателем подал соответствующие документы в регистрирующий орган. Более того, к моменту смерти сделка фактически была выполнена: деньги Покупатель заплатил, все документы поданы на регистрацию, соблюдена и процедура государственной регистрации. Договор куплипродажи квартиры был заключен добровольно, в интересах обеих сторон, и какихлибо свидетельств о нарушении изъявленной воли Продавца нет. В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах, установленных законом. Законодательством Российской Федерации не предусмотрено какихлибо ограничений по распоряжению квартирой, принадлежащей собственнику, которое тот произвел при жизни в надлежащем и предусмотренном законодательством порядке.

Права покупателя защищает суд В силу ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ, согласно которой орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (в нашем случае Государственное учреждение юстиции ГБР), обязан по ходатайству правообладателя завершить процедуру регистрации. Таким образом, законодатель ставит факт регистрации договора и права, проистекающего из него, в зависимость от обращения правообладателя (правообладателей) за соответствующей регистрацией. Такое обращение состоялось и произведено в соответствующей форме, и поэтому регистрирующий орган эту регистрацию обязан произвести. Если же регистрация не будет произведена, необходимо получить документ об отказе в государственной регистрации и обратиться в суд с иском о признании права за Покупателем (исходя из обстоятельств фактически совершенной и исполненной сделки). В случае признания такого права Покупателя судом его государственная регистрация будет осуществлена регистрирующим органом на основании решения суда. Кроме того, следует учесть, что, даже если изложенные выше аргументы окажутся недостаточными для суда в отношении права собственности, получить с наследника по решению суда выплаченные покупателем денежные средства по договору куплипродажи квартиры, заключенному с наследодателем, безусловно, можно. Ведь в силу ст. 583 ГК РСФСР наследник, принявший наследство, отвечает по долгам наследодателя (ст. 398 ГК РФ) в пределах действительной стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. При этом, согласно положениям ст. 134135 Гражданскопроцессуального кодекса РСФСР, при подаче соответствующего иска к наследнику истец может обратиться с ходатайством о наложении ареста на недвижимое имущество, являющееся предметом иска (в нашем случае квартира). Необходимо также помнить, что при предъявлении соответствующих требований к наследнику необходимо соблюсти предусмотренные ст. 554 ГК РСФСР порядок и сроки предъявления. Что же касается консультации, данной знакомым «юристом, остается только выразить глубочайшие соболезнования как заявителю, так и «юристу. Юрий Баринов, адвокат СПбГКА, консультант Российскоамериканской аудиторской фирмы «Ай Си Пи Эй Корпорейшн (ICPA Corp.)