Перевод квартиры в нежилой фонд

<BR><BR>- Как перевести квартиру, принадлежащую организации на праве собственности, в нежилой фонд?<BR>- В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 24.12.92 №4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", квартира относится к жилищному фонду, одним из видов которого является частный жилищный фонд (ст. 7 того же Закона). В силу п. 1 ст. 673 Гражданского кодекса РФ квартира является жилым помещением.<BR>Как следует из ст. 6, п. 2 ст. 7 Закона РФ об основах федеральной жилищной политики, недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, может находиться в частной собственности юридических лиц. При этом собственник жилого помещения вправе владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Поскольку жилые помещения предназначены для проживания в них граждан, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (ст. 288 ГК РФ).<BR>В соответствии с п. "к" ст. 72 Конституции РФ, жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и ее субъектов.<BR>В настоящее время на территории субъекта РФ, в городе федерального значения Санкт-Петербурге, действуют следующие правила перевода жилого помещения в нежилое.<BR>В соответствии со ст. 3 Закона СПб от 28.04.97 №69-21 "О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые", перевод в нежилые жилых помещений, относящихся к частному жилищному фонду, производится собственником с согласия администрации Санкт-Петербурга, которое оформляется распоряжением губернатора.<BR>Необходимо учитывать, что Законом СПб (ст. 4) установлен исчерпывающий перечень жилых помещений, которые допустимо переводить в нежилые, а именно:<BR>1. Признанные непригодными для постоянного проживания в жилых домах и жилых помещениях. В силу п. 2.1 действующего Распоряжения мэра СПб от 03.06.94 №591-р "Об оценке непригодности жилых домов и жилых помещений для постоянного проживания", основанием для принятия на учет является акт межведомственной комиссии о признании жилого помещения непригодным для постоянного проживания.<BR>2. Расположенные на первом этаже, если окна всех или большей части жилых помещений выходят на магистрали с интенсивным движением транспорта или на территории промышленных предприятий, автопарков и т.п.<BR>3. Расположенные над помещениями, в которых имеется избыточное теплогазовыделение.<BR>4. Представленные в виде отдельных квартир в строениях нежилого назначения.<BR>5. Расположенные в мансардных помещениях, непригодных для постоянного проживания.<BR>6. Расположенные на верхних этажах, начиная со второго, если все помещения нижних этажей данного подъезда являются нежилыми.<BR>7. Расположенные на первом этаже и имеющие отдельный изолированный вход либо возможность оборудования изолированного входа.<BR><BR>I. Порядок оформления перевода.<BR>1. В соответствии со ст. 10 Закона СПб от 28.04.97 №69-21, п. 2.2 Распоряжения губернатора СПб от 20.11.96 №421-р, для решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилой фонд собственник (или уполномоченное собственником лицо) должен обратиться в Комитет по жилищной политике администрации СПб и представить документы, указанные в разделе II настоящей статьи.<BR>2. В силу ст. 4, ст. 12 Закона СПб от 28.04.97 №69-21 перевод жилых помещений в нежилые допускается, если в соответствии с предполагаемой целью использования не нарушаются действующие строительные, противопожарные, санитарно-гигиенические и другие нормы и правила, предусмотренные федеральным законодательством для жилых помещений. Юридическому лицу необходимо получить заключения уполномоченных органов и представить данные заключения в Комитет по жилищной политике. Для положительного результата рассмотрения вопроса заключение должно содержать вывод об отсутствии в данном случае нарушений действующих норм и правил для жилых помещений.<BR>3. Следует учитывать, что в силу ст. 6 Закона СПб от 28.04.97 №69-21 переоборудование жилых помещений до их перевода в нежилые не допускается. Если после перевода квартиры в нежилой фонд организация придет к выводу о ее переоборудовании, то ей следует руководствоваться порядком, указанным в Распоряжении мэра - председателя правительства Санкт-Петербурга от 22.08.94 №872-р "О переустройстве и перепланировке квартир".<BR><BR>II. Необходимые документы.<BR>В соответствии со ст. 4, ст. 10 Закона Санкт-Петербурга от 28.04.97 №69-21, п. 2.2 Распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 20.11.96 №421-р, организация - собственник квартиры подает в Центральное городское агентство по приватизации жилищного фонда, уполномоченное Комитетом по жилищной политике администрации СПб, находящееся по адресу: 190000, Санкт-Петербург, пер. Антоненко, 4, следующие документы:<BR>1. Заявление собственника (или уполномоченного им лица) о переводе отдельного жилого помещения в нежилой фонд (по установленному Комитетом по жилищной политике образцу) с указанием предполагаемого функционального назначения этого помещения.<BR>2. Нотариально удостоверенная копия свидетельства либо решения о государственной регистрации юридического лица - собственника жилого помещения.<BR>3. Нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица со всеми изменениями и дополнениями (если они имелись). Для обществ с ограниченной ответственностью учредительными документами являются устав и учредительный договор. Для акционерных обществ - устав.<BR>4. Нотариально удостоверенные копии документов, подтверждающих полномочия представителя юридического лица. К таким документам относятся: а) доверенность, оформленная в соответствии со ст. 185-187 ГК РФ (необходимо помнить, что срок действия доверенности не может превышать 3 лет; доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна); б) документ, подтверждающий полномочия руководителя на момент выдачи доверенности (например, решение уполномоченного уставом органа об избрании руководителя юридического лица либо выписка из решения); в) копия паспорта представителя юридического лица.<BR>5. Нотариально удостоверенные документы, подтверждающие право собственности юридического лица на данное жилое помещение, а именно: свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, а также документ, на основании которого указанное свидетельство было выдано (например, договор купли-продажи). При этом обращаем внимание, что, в соответствии со ст. 6 федерального Закона от 21.07.97 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на квартиру, которое возникло у организации до вступления федерального закона в силу (т.е. до 31.01.98) и прошло государственную регистрацию согласно действующим на тот момент правилам, признается юридически действительным. Если право собственности на квартиру возникло у организации после 31.01.98, то организация представляет правоустанавливающий документ, совершенный в соответствии с ныне действующими правилами. На территории Санкт-Петербурга государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним отнесена к компетенции государственного учреждения юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" администрации СПб.<BR>6. Характеристика жилой площади, переводимой в нежилой фонд (форма №7) для жилых помещений.<BR>7. Справка о регистрации по месту жительства в жилом помещении (форма №9), переводимом в нежилой фонд, которая должна содержать сведения об отсутствии зарегистрированных в квартире граждан.<BR>8. Согласие соответствующей паспортно-визовой службы на заявление собственника о прекращении регистрации в жилом помещении, переводимом в нежилой фонд.<BR>9. Инвентаризационные планы рассматриваемого помещения и нижерасположенных смежных жилых и нежилых помещений, составленные и заверенные начальником филиала ГУ "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", проектно-инвентаризационным бюро того района, где расположена квартира. (Примечание: если квартира располагается на первом этаже здания, включающего подвальное помещение, необходимо представить инвентаризационный план смежного подвального помещения.)<BR>10. Заключение Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (при необходимости).<BR>11. Акт санитарного обследования помещения санитарно-эпидемиологической службой.<BR>12. Заключение санитарного обследования помещения санитарно-эпидемиологической службой.<BR>13. Согласие органа противопожарной службы.<BR>14. Если квартира находится в домах жилищно-строительных кооперативов, жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья, необходимо представить согласие на перевод квартиры в нежилое помещение, выданное соответственно жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом либо товариществом собственников жилья. <BR>(Продолжение читайте в следующем номере приложения.)<BR>