Недвижимость получила обновленную концепцию

<BR><BR>Правительство Петербурга одобрило новый вариант концепции управления нежилыми зданиями, находящимися в собственности города. В ближайшее время ее должен подписать губернатор Петербурга.<BR>Первый вариант концепции управления недвижимостью был принят администрацией города в 1994 году. Тогда, по признанию большинства специалистов, документ являлся прогрессивным и передовым. Именно благодаря концепции стало возможно принятие методики определения арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности города, в рамках концепции была создана система органов государственной власти и учреждений, решающих задачи учета, инвентаризации, оценки и государственной регистрации прав на объекты недвижимости, организована инвентаризация объектов недвижимости. Однако за последние 6 лет ситуация в законодательстве и экономике России и Петербурга изменилась.<BR><BR>"Белые пятна"<BR>Основными формами передачи прав на объекты недвижимости сейчас являются приватизация, передача на инвестиционных условиях, передача в аренду, безвозмездное пользование, оперативное управление и хозяйственное ведение. Разработчики документа говорят, что эти формы не обеспечивают наиболее эффективного использования недвижимости.<BR>Доля недвижимости Петербурга, вовлекаемой в рыночный оборот с помощью иных возможностей, предоставляемых существующей законодательной базой (таких, как передача объектов недвижимости в управление, в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях), остается крайне незначительной, что не дает возможности полностью реализовать экономический потенциал недвижимого имущества Петербурга.<BR>"Почти 50% помещений сдается в аренду на льготных условиях, это существенно снижает доходы бюджета Петербурга и негативно влияет на поведение потенциальных пользователей недвижимости, ориентируя их на поиск возможностей получения льготного режима аренды", - говорит председатель КУГИ Валерий Назаров.<BR>К основным недостаткам существующей системы управления недвижимостью также относятся: отсутствие четкого разграничения компетенции по вопросам управления недвижимостью, особенно по вопросам разграничения прав собственности на земельные участки, между Российской Федерацией, субъектами РФ и муниципальными образованиями, а также между различными органами государственной власти; отсутствие развернутого регулирования институтов доверительного управления, безвозмездного пользования, ипотеки, сервитутов и т.д.; отсутствие четких критериев для принятия того или иного управленческого решения; отсутствие системы оценки эффективности управления недвижимостью Петербурга. К этому добавляется низкая технологичность, длительность и неоправданная сложность процедур при подготовке и принятии решений относительно объектов недвижимости.<BR><BR><B>Принципы</B><BR>Концепция вводит пять основных принципов управления недвижимостью: принцип пообъектного управления, принцип наилучшего использования, принцип платности, принцип сбалансированности прав и ответственности, принцип открытости информации. Основными направлениями совершенствования системы управления недвижимостью Петербурга являются: повышение экономической обоснованности при принятии решений относительно объектов недвижимости; существенное сокращение числа объектов, находящихся в сфере прямого управления исполнительными органами государственной власти Петербурга; широкое привлечение частного предпринимательства к выполнению отдельных функций по управлению недвижимостью; создание достоверной информационно-аналитической базы для принятия управленческих решений; повышение технологичности процессов управления недвижимостью. Введено в концепцию и забытое за последние годы понятие "агентства развития территорий" (АРТ). В их задачи входит комплексное развитие территории. Также концепция разделяет недвижимость по функциональному назначению: коммерческая, социальная, административная. По словам руководства КУГИ, помещения, подпадающие под последние категории, будут сокращены, и передача их в аренду будет ужесточена (что, вероятно, скажется и на стоимости аренды).<BR><BR><B>Мало деталей</B><BR>Некоторые специалисты, профессионально занимающиеся управлением недвижимостью, оказались несколько разочарованы концепцией, ссылаясь на то, что она выглядит слишком общей - город лишь декларирует какие-то принципы, не описывая конкретный механизм их реализации. "Как будет бизнес взаимодействовать с властью, как на практике будут реализовываться заявленные нормативные акты, пока не ясно. Эту работу еще только предстоит проделать", - говорит Сергей Чеботарев, первый заместитель председателя комитета по коммерческой недвижимости и управлению Ассоциации риэлтеров Петербурга.<BR><BR><BR><B>Основные этапы реализации концепции</B><BR><BR>I этап (июнь-декабрь 2001 г.) <BR>1) Разработка проектов законов Петербурга:<BR>- Об управлении имуществом Петербурга;<BR>- О доверительном управлении недвижимым имуществом Петербурга;<BR>- О реестре недвижимости, находящейся в государственной собст-венности Петербурга. <BR>2) Разработка критериев и методики оценки эффективности системы управления недвижимостью; внесение изменений в действующие методики определения стоимости объектов недвижимости; разра-ботка системы нормативов обеспечения недвижимым имуществом органов государственной власти и управления, государственных учреждений и организаций; разработка квалификационных требова-ний и порядка аттестации специалистов, участвующих в управлении недвижимым имуществом Петербурга.<BR>II этап (январь-декабрь 2002 г.) <BR>1) Разработка проектов законов Петербурга:<BR>- О балансе недвижимого имущества Петербурга; <BR>- О порядке формирования и обмена информацией в сфере недви-жимости Петербурга.<BR>2) Подготовка проекта распоряжения администрации Петербурга "О порядке установления сервитутов, ограничений и обременений при отчуждении объектов недвижимости, находящихся в собст-венности Петербурга".<BR>3) Подготовка проекта распоряжения администрации Петербурга "О системе отчетности и оценке эффективности системы управления недвижимостью Петербурга".<BR>4) Разработка и утверждение методики мониторинга и анализа рынка недвижимости; подготовка проекта закона Петербурга, определя-ющего порядок и условия выкупа земельных участков для госу-дарственных нужд;<BR>5) Разработка порядка пересмотра уровня платежей за исполь-зование недвижимого имущества Петербурга в связи с изменением ценности объектов недвижимости.