Продажа помещения с арендатором

<BR><BR>- Каковы правовые последствия заключения договора аренды помещения, заключенного в 1995 году, в случае продажи этого помещения другому собственнику? <BR>- При заключении договора аренды помещения переход права собственности на это помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения. Это правило закреплено в ч. 1 ст. 617 ГК РФ. <BR>Согласно Закону РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", договоры аренды сроком более 1 года подлежат обязательной государственной регистрации (ч. 1 ст. 26). Однако поскольку указанный закон вступил в силу только 31 января 1998 г., то его действие распространяется на отношения, возникшие после его вступления. В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона о регистрации прав на недвижимость, "права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей". <BR>Таким образом, договор аренды помещения, заключенный в 1995 г., т.е. до принятия Закона о регистрации прав на недвижимость, не подлежал регистрации. На практике при наличии действующего договора аренды стороны не идут на регистрацию этого договора в силу сложности процедуры регистрации и ее платного характера. Аренда помещений относится законом о регистрации прав на недвижимость к категории обременений (ст. 1). Государственная регистрация обременений права собственности третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. При этом регистрация обременений аренды возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект (в нашем случае - право собственности на помещение).(О.Ш.)<BR>Марина Сидорчук, генеральный директор ООО "ЮрКонсалт Интернешнл".