Коммерческая недвижимость жаждет стратегических инвесторов

<BR><BR>Инвестиции в коммерческую недвижимость сулят большую отдачу. Однако, по-прежнему, этот процесс сопряжен с высокими рисками и нуждается в тщательном анализе при выборе объекта инвестирования.<BR><BR>Наблюдаемый в последнее время рост экономической активности сказался на развитии рынка коммерческой недвижимости. В ряде секторов спрос начал значительно превышать предложение. Бизнес требует дополнительных торговых, производственно-складских и офисных площадей. Новых коммерческих объектов в последнее десятилетие практически не возводилось, и владельцы нежилых зданий и сооружений могут использовать только то, что есть. В принципе в городе достаточно недвижимости обладающей коммерческим потенциалом. Но для того чтобы здание начало приносить прибыль, необходимы хотя бы минимальные инвестиции в реконструкцию или изменение его функционального назначения. Далеко не у всех собственников имеются необходимые свободные средства, получить же их на стороне проблематично. <BR><BR><B>Функции</B><BR>В число лидеров по популярности, среди коммерческой недвижимости, по-прежнему входят торговые площади. Спрос на мелкие и средние магазины стабилен и высок, поскольку хороших помещений не хватает. При минимальных капитальных вложениях, такого рода недвижимость может приносить немалую прибыль. Если магазин не претендует на звание элитного бутика, то расходы на приведение его в божеский вид под силу любому предпринимателю средней руки. В помещении, арендуемом у частного собственника, большую часть расходов на капитальный или косметический ремонт удается зачесть в счет арендной платы. В этом заинтересованы обе стороны, поскольку арендатор минимизирует собственные издержки, а владелец объекта получает более качественную (соответственно ликвидную) собственность. <BR>Город в этом плане менее сговорчив и предпринимателю приходится тратить не мало сил и времени на то, чтобы убедить чиновников провести зачет. Однако даже при таких условиях инвестиции в торговую недвижимость окупаются менее чем за год.<BR><BR><B>Общепит подземелья</B><BR>Не отстает от торговли и общепит. Заведения предлагающие прохожему перекусить в уютной обстановке располагаются вдоль маршрутов основных людских потоков. Поскольку помещения на первых этажах уже давно обрели хозяев, все большее число кабачков и ресторанчиков обживает цокольные этажи и подвалы. Инвестиции в облагораживание подземелий могут оказаться весьма существенными, но они могут быть успешно компенсированы невысокой арендной ставкой. Немало средств приходится тратить на оформление и отделку, так как клиент становится все более разборчивым. Удачный дизайн может обеспечить заведению постоянную посещаемость, что уменьшает срок его окупаемости.<BR><BR><B>Спрос на склад</B><BR>С начала года повышенным спросом стала пользоваться промышленно-складская недвижимость. Рост числа мелких и средних производств сформировал устойчивый спрос на корпуса площадью до 1000м2 и более. Петербург всегда был крупным индустриальным центром в котором сосредоточилось большое число фабрик и заводов. Тем не менее, в новых экономических условиях, промышленная недвижимость, составлявшая основу заводов-гигантов, оказалась не востребованной в существующих ее формах. <BR><BR><B>Технопарковый голод</B><BR>Воспрянув после десятилетнего кризиса, местный производитель ощутил острую нужду в компактных технопарках. В один момент с "прилавка" коммерческой недвижимости были сметены объекты на базе которых можно было без особых затрат организовать небольшие цеха, склады, дешевые офисы и автостоянки. Уже нынешним летом ощущался серьезный дефицит такого рода объектов. Главным условием успешной сделки оставалось наличие инженерной инфраструктуры, желательно автономной.<BR>Покупатели и арендаторы, проявляя повышенный интерес к производственным площадям, не рискуют вкладывать значительные деньги в реконструкцию крупных объектов. Создание технопарков требует привлечения банковских кредитов. Хотя срок возврата инвестиций в производственную недвижимость сократился до одного года, финансовые институты все еще осторожны в вопросе участия в таких проектах.<BR><BR><B>Среднерукие бизнес-центры </B><BR>Наиболее стабильным остается сектор офисной недвижимости. Предприниматели продолжают вкладывать деньги в реконструкцию и ремонт бизнес-центров средней руки. Они пользуются неизменным спросом и при правильном выборе места и грамотном менеджменте позволяют довольно быстро "отбить" расходы на модернизацию. <BR><BR><B>Ария гостя</B><BR>В последнее время начал проявляться осторожный интерес инвесторов к гостиничному бизнесу. Специфика его такова, что он требует существенных единоразовых капвложений. При этом отдача от них наступает не ранее чем через 5 лет. Крупные петербургские гостиницы, кардинально модернизирующие принадлежащие им здания можно, пересчитать по пальцам. Свое внимание потенциальные инвесторы сконцентрировали на секторе мини-гостиниц и номеров-квартир (апарт-отелей). Гостиницы квартирного типа с числом номеров не более 50 существуют в городе давно и приносят их владельцам приличную прибыль. Официального статуса они при этом не имели. Сейчас наступает период "осветления" этого бизнеса. Потенциальными потребителями услуг апарт-отеля являются иностранцы и их семьи, прибывающие в Петербург в долгосрочную командировку или на постоянную работу. По оценкам специалистов, объем инвестиций в реконструкцию нескольких этажей или подъездов дома под мини-гостиницу колеблется от $100 тыс. до $500 тыс. Срок окупаемости составляет 2-3 года.<BR><BR><B>Подходы</B><BR>Прежде чем принимать решение о направлении инвестиционных потоков в тот или иной сектор коммерческой недвижимости, необходимо определиться какова будет их структура и источники. Как уже отмечалось, банки с неохотой идут на 100% кредитование проекта развития объекта недвижимости. Предпочитая не рисковать, они ориентируются на краткосрочные кредиты обеспеченные ликвидным залогом. Объектом залога может стать и само реконструируемое здание. Но и в этом случае финансисты могут отказать в ресурсах. Поскольку в случае не возврата долга, банку придется заниматься реализацией заложенного здания (реконструкция которого может быть так и не завершена), что в принципе не его бизнес. <BR>Специалисты отмечают, что большой объем инвестиций не всегда обеспечивает наилучший вариант развития коммерческой недвижимости. Прежде всего, это касается реализации крупного проекта (гостиницы, бизнес-центра, торгового или многофункционального комплекса). Очень сложно составить достоверный прогноз о том, как сложится рыночная конъюнктура после завершения ремонтно-строительных работ, которые могут длиться год и более. Например, за это время арендные ставки, на которые изначально ориентировались, могут существенно измениться.<BR><BR><B>Реинвестирование</B><BR>Большинство компаний занимающихся развитием коммерческих объектов предпочитают постепенно реинвестировать средства от аренды уже готовых к эксплуатации площадей. Первоначально применяются невысокие арендные ставки. Затем после проведенного ремонта и модернизации ставки начинают расти, и объект заселяется более состоятельными арендаторами. Денежные потоки начинают расти, что позволяет направить их на реализацию новых проектов связанных с коммерческой недвижимостью. Доходность и сроки окупаемости инвестиций направляемых в различные сектора коммерческой недвижимости рассчитывается индивидуально. То же относится и к и любому отдельному объекту. <BR>