Титулованная недвижимость ценится высоко

<BR><BR><B>Страхование титула, то есть права собственности на недвижимость, не пользуется большой популярностью среди петербургских покупателей квартир. При этом риск лишиться приобретенного имущества очень высок</B><BR>В отличие от имущественного страхования, которое давно и широко распространено в нашей стране, титульное страхование призвано защищать интересы добросовестного приобретателя от возможных претензий со стороны третьих лиц. Смысл страхования титула заключается в том, что страховая компания, предварительно изучив правовую историю объекта, принимает на себя финансовую ответственность за законность приобретенного права собственности. Юридическая чистота объектов купли-продажи на вторичном рынке оставляет желать лучшего. Причина в несовершенстве законодательства о приватизации и отсутствии до середины 90-х годов должного порядка регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. "Для того чтобы принять решение о покупке квартиры, необходимо досконально ознакомиться с ее историей. Сделать это самостоятельно простому покупателю практически невозможно. Особенно если она неоднократно переходила от одного владельца к другому. В отличие от зарубежной практики, отечественные государственные регистрирующие органы считают эту информацию закрытой и гражданам ее не предоставляют", - говорит Валентин Логинов, генеральный директор ЗАО "Первая титульная страховая компания".<BR><BR><B>Униженные и оскорбленные</B><BR>Гражданское законодательство определяет срок исковой давности для ничтожных сделок в 10 лет. В течение этого срока любая из сделок, включая последнюю, может быть оспорена в суде и признана недействительной. "Специфика титульного страхования в том, что событие, которое может стать страховым случаем, уже произошло и, возможно, очень давно, - продолжает Валентин Логинов. - Чаще всего правомерность сделки оспаривается, когда выясняется, что при ее совершении были ущемлены права несовершеннолетнего ребенка, кого-то из прямых наследников, одного из супругов (зачастую разведенных), военнослужащих или бывших заключенных. Как правило, такие сделки совершаются не из-за злого умысла, а по незнанию законодательства. Однако нередки и случаи прямого мошенничества, заведомой подделки документов и даже убийств с целью завладеть квартирой". Даже самая прозрачная "юридическая" история квартиры не дает гарантий того, что один из элементов этой цепочки будет признан судом недействительным. <BR>"Сложнее всего обезопасить себя от ситуации, когда суд аннулирует сделку из-за проблем не с тем объектом, который купил добросовестный клиент, а с тем, который приобрел его партнер по сделке", - приводит пример Марина Васильева, директор по страхованию петербургского филиала страховой группы "Спасские ворота". <BR>Критический срок, в течение которого возникают претензии со стороны третьих лиц, составляет от 2 до 4 лет. <BR>По усредненным оценкам, в петербургских судах находится порядка 3000 исков по оспариванию правомерности сделок. Практики утверждают, что менее чем в половине случаев суды признают сделки недействительными.<BR><BR><B>Авось, да небось</B><BR>В Петербурге около 10 страховых компаний имеют лицензию на страхование недвижимого имущества от утраты права собственности. Реальные сделки заключают единицы. По мнению страховщиков и риэлтеров, низкая популярность этой услуги среди клиентов имеет как субъективные, так и объективные причины. Марина Васильева считает, что люди просто не привыкли к новому виду страхования: "Я думаю, что эта услуга очень скоро будет активно востребована, поскольку прослеживается позитивная динамика. Год назад мы заключали не более одного договора в месяц, а сейчас - один-два в неделю. Всего нами заключено порядка 150 договоров". Прочие операторы этого рынка менее оптимистичны, хотя, безусловно, признают важность и перспективность этого направления страхования. Марина Гершун, заместитель генерального директора ЗАО "Первая титульная страховая компания", полагает, что главной проблемой является отсутствие у большинства людей ответственности за принадлежащую им собственность: "Наши люди долгое время, практически не имея собственного имущества, не осознают, что за его сохранность и безопасность нужно платить. В случае же потери его они утешают себя философскими рассуждениями типа: "Бог дал - Бог взял", не чувствуя при этом за собой никакой вины".<BR>Эту мысль поддерживает Яков Кусевицкий, генеральный директор агентства недвижимости "Центр": "Народ у нас еще не пуганный. Пока клиент знает только о своих правах и забывает об обязанностях и ответственности. Он до сих пор считает, что кто-то за него обо всем побеспокоится".<BR><BR>Права собственника могут быть оспорены, в случае если выясняется, что заключались:<BR><BR><B>Сделки, не соответствующие законам или иным правовым актам </B><BR><B>Притворные и мнимые сделки</B><BR><B>Сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими</B><BR><B>Сделки, совершенные под влиянием заблуждения</B><BR><B>Сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств</B><BR><BR>Под "сделкой" с объектом (или его долями) понимается действия граждан и организаций, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей за последние 10 лет, в частности:<BR><BR>Договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты ( в том числе не прошедшие государственную регистрацию)<BR><B>Наследование</B><BR><B>Вступившие в силу судебные решения</B><BR><B>Залоги</B><BR><B>Соглашения об определении долей</B><BR><B>Обмены жилой площади до приватизации</B><BR><B>Бронирование жилой площади</B><BR><B>Акты государственных органов и органов местного самоуправления</B>