На рынок приходят "Квартиры - 2000"

<BR>В2000-м году участники первичного рынка жилья не ждут серьезных потрясений. <BR>Тем не менее на всякий случай они готовы к любому развитию ситуации и продолжают претворять в жизнь политику независимости и осторожности в привлечении внешних инвестиций. <BR>Большая часть застройщиков сходится на том, что прогнозировать развитие жилищного рынка без учета политических факторов вряд ли возможно. До выборов в Государственную думу политика в какой-то степени даже довлела над экономикой. Однако, после того как политический расклад в парламенте стал более-менее понятен, политика стала уходить на второй план. Грядущие президентские выборы вносят элемент неуверенности, но он уже и так велик. Состав основных претендентов на президентский пост уже сложился, их экономические приоритеты известны, поэтому домостроители не видят в дне выборов какого-то поворотного рубежа, способного негативно повлиять на их бизнес. Более значимым фактором, способным негативно отразиться на спросе, единодушно признается вступление в силу в следующем году новой налоговой дисциплины, касающейся декларирования расходов.<BR>Лев Каплан, директор Союза строительных компаний "Союзпетрострой", прогнозирует такую реакцию рынка: "Если не отменят контроль за расходами, то на 25-30% может упасть декларируемый спрос на жилье. Но, скорее всего, новая Дума этот контроль отменит". Отмену контроля предрекает и Григорий Дворкин, генеральный директор АОЗТ "Трест №36": "Когда они выпустили этот закон, то сами испугались того, что сделали. Разве будет он работать в стране, где 40% экономики в тени! Однако даже если контроль не отменят, то опасения по этому поводу продлятся не дольше I-II квартала. Именно в этот период появятся первые прецеденты, связанные с претензиями налоговой службы к покупателям жилья, и против них можно будет выработать конкретное "противоядие". "Это скорее психологический фактор, нежели экономический, - считает Илья Еременко, директор по маркетингу корпорации "Петербургская недвижимость". - Наши люди найдут выход из любой ситуации, причем вполне законный". С ним согласен Максим Иванов, генеральный директор агентства недвижимости "Московский, 175". Он прогнозирует, что после вступления в силу злосчастных деклараций о расходах и доходах наступит 2-3 месячное затишье, после которого будет найдено два десятка способов обхода этих проблем и цены на недвижимость начнут плавно расти, до выборов Президента. Предполагается, что из чисто политических соображений резких колебаний до выборов не допустят, поэтому начиная с февраля до лета ждут стабилизации с увеличением цен без скачков. <BR>Экономическая ситуация, сложившаяся в Петербурге, хоть и не сверхблагоприятна, но по крайней мере стабильна. Это подтверждают практически все операторы рынка "первички". В этих условиях все большее значение приобретают ценовая политика и стимуляция спроса, которую применяют конкретные компании.<BR><BR><B>Спрос и предложение</B><BR>"На первичном рынке жилья уровень активности спроса и существующее предложение всегда обладают различной динамикой, - поясняет Николай Нечаев, начальник управления маркетинга ОАО "Петербургстрой". - Основная причина этого - различная степень зависимости спроса и предложения от так называемых факторов внешней среды (экономических, административных, социальных). В частности, серьезное влияние на спрос оказывают резкие колебания курса доллара, а на активность предложения строящегося жилья в большей степени влияют административные факторы, такие, как возможность и условия получения пятен под застройку". Сезонность также оказывает влияние на соотношение спроса и предложения. Традиционно наблюдается снижение спроса в январе-феврале и июле-августе. В начале года нельзя ожидать такого же ажиотажного спроса, как нынешней осенью. Произойдет это еще и потому, что покупатель будет выбирать между первичным и вторичным рынками, выжидая, где соотношение "цена - качество" будет выгоднее. Такая же ситуация складывалась в начале 1999 года: покупатели выжидали, в результате цены на "первичке" пошли вниз впервые за 5 лет.<BR>Потребительские свойства возводимого жилья различны, поэтому каждый сегмент жилищного рынка обладает различной степенью чувствительности к внешним факторам. "В будущем году сохранится уже сложившееся соотношение спроса и предложения, поскольку доходы населения резко не возрастут, - полагает Александр Макаров, генеральный директор ОАО "РОССТРО". - Однако предпочтения потребителя изменятся, он станет более разборчив". Это мнение разделяет Сергей Сыровойский, директор по сбыту компании "ЛЭК Истейт": "Предпочтения смещаются в сторону повышения качества. Этот процесс идет еще с лета. Даже в типовом жилье люди больше ориентируются на местоположение квартиры, чем на цену". Помимо места на спрос будут влиять квартирография, комфортность и даже внешний облик здания. Директор Института маркетинга, консалтинга и аналитики (ИМКА) Михаил Викторов приводит следующий прогноз на 2000 год по трем основным типам жилья: "На типовое жилье в первом полугодии спрос снизится, но потом вернется на прежний уровень. По жилью, превышающему средний уровень ($500-800), уже существует некоторое насыщение. Спрос удовлетворен почти полностью. Что касается элитного жилья, то оно будет продаваться всегда. Но поскольку годовая потребность в нем составляет порядка 10.000 м2, то застройщику необходимо проанализировать, не выйдет ли он за границу такого спроса".<BR><BR><B>Куда ползут цены</B><BR>Александр Макаров: "Комфортное жилье будет дорожать. Коснется подорожание и стандартных квартир. Произойдет это из-за ужесточения в 2000 году ряда ГОСТов, а следовательно, возрастет и себестоимость". Несколько иной ценовой прогноз приводит Николай Нечаев: "Средние цены предложения на типовое жилье, судья по всему, будут иметь положительную динамику 3-5% в год. Цены на более комфортное жилье из-за значительного объема предложения, возможно, снизятся на 2-3% и составят $310-315 за квадратный метр. Стоимость элитного жилья, видимо, останется на нынешнем уровне". В конечном итоге цены зависят от платежеспособности населения, и если она снизится, то строители будут вынуждены снижать цены. "Вполне возможно, что если к лету доллар будет стоить больше 30 рублей, то стоимость обычного жилья выше $300 не поднимется", - высказывает предположение Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест". Действительно, строители признаются, что у них еще остается возможность снижать цену. Резерв есть в возможности снизить себестоимость строительства. По мнению Григория Дворкина, при определенной государственной поддержке метр простого жилья может стоить $150: "Для этого нужно отменить НДС для строителей и снизить тарифы на перевозку сырья для строительных материалов".<BR><BR><B>Заделы</B><BR>По общей оценке, задел по объемам строительства останется на уровне 1999 года, с небольшой тенденцией к росту. Основным сдерживающим фактором остается отсутствие значительных финансовых ресурсов. Несмотря на это, основываясь на имеющихся данных о уже реализуемых перспективных проектах, можно говорить о том, что объемы жилищного строительства превысят показатели нынешнего года на 10-20%. Если же в течение 2000 года городу удастся изменить инвестиционные условия в лучшую сторону, это может дать прирост еще в 10%.(Р.Р.)