Утром деньги - вечером маркет

<BR>Вбольшинстве случаев в Петербурге собственники, вложившие средства в разработку проекта крупного торгового центра, имеют неудовлетворительную структуру активов: отсутствие необходимых для самостоятельной реализации проекта денежных средств, непрозрачная кредитная история. <BR>Кроме того, собственник, как правило, переоценивает стоимость своих прав: инвестиционный договор, заключенный с городом, ненадежен и низколиквиден (то есть не может считаться залогом), также нет полноценного залога для получения крупного банковского кредита. Существенным препятствием зачастую выступают личные амбиции девелоперов: нежелание делиться со сторонним инвестором правом контроля над проектом, ожидаемыми финансовыми потоками, арендными контрактами и т.д. Но если эти амбиции реструктурируются в сторону трезвой оценки ситуации, то успешная реализация даже крупного проекта становится реальной. <BR><BR><B>Что делать</B><BR>Привлечение капитала для реализации проекта требует от собственника выполнения ряда условий, объективно существующих на рынке капитала. Во-первых, однозначно - схема сохранения полного контроля над проектом не работает. Любой инвестор добивается права на управление рисками и контроля за финансовыми потоками. Во-вторых, перед получением прав должен быть рассчитан потенциал дохода для каждой из юридически или инфраструктурно возможных бизнес-функций. При этом совершенно оправданы затраты на сторонних специалистов в вопросах анализа арендопригодности каждого архитектурно-строительного решения, выбора ценовой политики. <BR>Собственник должен собрать команду реализации проекта, состоящую из столь же необходимых институтов, как и он сам: строитель, архитектор, агент-риэлтер, юрисконсульт, финансовый консультант-посредник, оценщик, оператор. При реализации схемы по секьютеризации активов совершенно необходим депозитарий - платежный агент. <BR>В-третьих, участники команды реализации проекта должны быть полностью независимы друг от друга. Чем более диверсифицирована команда и сильнее роль собственника в выборе оператора, агентов, инвесторов и т.д., тем меньшую долю в бизнесе он может отдать стороннему инвестору.<BR>Не исключено, что и в данном случае инвестор будет контролировать финансовые потоки, но не сам бизнес. И рано или поздно (обычно это происходит через 5-7 лет работы) инвестор будет заинтересован либо продать свою долю в бизнесе инициатору проекта, либо, наоборот, за значительные средства приобрести полный контроль над бизнесом. <BR><BR><B>Как делать</B><BR>Задача оптимизации привлечения инвестиций заключается в снижении стоимости капитала, снижении финансового риска и повышении стоимости бизнеса для существующих собственников и решается методами финансовой инженерии. Группа "Гамма" для привлечения ресурсов в девелопмент торговых центров использует следующий "микс" ресурсов: средства собственника, инвестора, банковские кредиты, строительные кредиты (подрядчики соглашаются на получение отложенной прибыли) и т.д. При этом собственный бизнес девелопера должен быть внесен в проект - это снижает риски остальных участников и, соответственно, делает кредиты менее дорогими.<BR>Работа начинается с определения требований потенциальных якорных арендаторов и приобретения максимально полного пакета прав на проект. Если солидные якорные арендаторы определены - легче привлечь инвестора и профессиональные иностранные управляющие компании (операторов). Банки-кредиторы всегда приходят последними. Они кредитуют только тогда, когда в проект уже сделаны вложения, есть инвестор и обеспечены права собственности. Сергей Баев, директор по инвестиционно-банковской деятельности группы "Гамма", говорит: "Привлечение инвестиций - постепенный процесс, примерно так гончар неторопливо создает вазу, постепенно придавая ей необходимую форму. Качество вазы в первую очередь зависит от состава компонентов, хотя и продолжительность формовки влияет на качество обжига. В бизнесе, как правило, требуется не менее семи-восьми раундов переговоров девелопера со всеми участвующими в развитии проекта сторонами до начала формализации сделок через договоры залога, купли-продажи акций и т.д.".<BR>Завершение строительства не означает решение задачи привлечения инвестиций. Ведь, как правило, из инвестиционного процесса предпочитают выйти строительные компании и банки, но сделки по подобному "выходу" достаточно редки и сложны. Стоимость обслуживания долга значительно снижается, если вместо них в проект войдут страховые компании, паевые инвестиционные и пенсионные фонды.<BR><BR><B>Что строить</B><BR>Предпосылки достаточно быстрого развития современных торговых центров в Петербурге, по мнению Сергея Баева, определяются растущим спросом на "однонедельный шоппинг". "Однонедельный шоппинг" подразумевает привычную для каждого европейца поездку на собственной машине в крупный торговый комплекс, где делаются все покупки на неделю вперед. Поскольку товар приобретается, по сути, мелким оптом, а торговый оператор обладает мировым именем и устоявшейся репутацией, то покупатель получает невысокую цену при гарантированном качестве товара. Типичный торговый комплекс имеет свободный подъезд, парковку, там обеспечены комфорт, безопасность, сопутствующий сервис. Существующие киоски у метро или устаревшие магазины, по мнению Сергея Баева, удовлетворить этот спрос уже не могут. <BR><BR>P.S.<BR>Группа "Гамма" - организатор финансирования нескольких проектов развития торговых центров в Петербурге, в частности торгового центра "Сенная", где девелопером выступает коммерческий центр "Питер".(А.Гр.)