Управление требует знаний и документов

<BR>Универсальный механизм управления производственными площадями пока не создан. <BR>Чтобы продать помещение для торговли или сдать в аренду расположенные в престижном месте офисные площади, требуется совсем немного знаний и опыта. <BR>Иное дело - производство. Производственные помещения можно продать, сдать в аренду, организовать совместное предприятие, вкладом в уставный фонд которого будет объект недвижимости, а можно - привлечь инвестора.<BR><BR><B>Ваши права</B><BR>Один из важнейших моментов распоряжения производственными площадями - приведение в порядок правоустанавливающих документов на них. У многих собственников есть проблемы с этими документами.<BR>Процесс получения нужных документов - дело небыстрое и недешевое. Поэтому, если у собственника нет денег на оплату работы проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ), деньги можно получить, сдавая в аренду эти помещения. Однако тут собственника подстерегает опасность попасть в замкнутый круг: Городское бюро регистрации прав на недвижимость должно зарегистрировать договор аренды сроком более года, но не станет этого делать без наличия правоустанавливающих документов у арендодателя.<BR>Процесс получения необходимых документов может быть заторможен в том случае, если собственник создал дочерние структуры: каждая из "дочек" может претендовать на свою часть площадей, что потребует разграничения и, следовательно, оформления дополнительных документов, плата за которые также будет дополнительной. Поэтому один из популярных способов управления площадями - выделение цехов и подразделений в самостоятельные юридические лица, где контрольный пакет акций принадлежит головному предприятию. При этом бывшие цеха освобождаются от обременений и долгов.<BR><BR><B>В аренду - по блату</B><BR>Заключить договор можно на срок менее года. Однако, если помещения требуют ремонта, опытный арендатор ни за что не согласится на краткосрочный договор: за год свои вложения в ремонт окупить невозможно. Выход один - сдавать площади в аренду "по знакомству", как это принято в России. <BR>В этом случае можно, заключив договор аренды, взять у арендатора деньги вперед, отремонтировать сданное ему помещение за его же счет (или оплатить изготовление документов в ПИБ) и лишь потом провести заселение. <BR>После этого, правда, некоторое время арендатор не заплатит ни копейки, поскольку арендная плата уже выплачена в зачет ремонта. Скопив достаточную сумму, можно приступать к ремонту, модернизации зданий, оформлению документов и т.д. <BR>Параллельно с накоплением средств и получением правоустанавливающих документов проводится оценка основных фондов предприятия, решается, что можно продать, что сдать в аренду, а что надо сохранить, чтобы не разорвать производственный цикл. <BR>Стартовым капиталом для ремонта или оформления правоустанавливающих документов как раз и могут послужить средства, вырученные от продажи незадействованных площадей. Вряд ли получится сохранить все площади, да и не всегда в этом есть необходимость. Главное - обеспечить основную деятельность предприятия, если, конечно, такова конечная цель собственника.<BR><BR><B>Сроки</B><BR>Процесс оптимизации процесса управления собственностью может длиться не менее 5 лет. Сколько надо собрать арендаторов, чтобы помещение стало приносить прибыль, - вопрос индивидуальный, зависящий от места (а следовательно, размера налога или арендной платы за землю), объема потребляемых коммунальных услуг и площади помещения.