Строительный комплекс готовится к перестройке

<BR><BR>В Петербурге 16-17 декабря пройдет конференция "Взаимодействие партнеров на инвестиционном и строительном рынках Петербурга и Ленинградской области". Событие это во многом беспрецедентное. Практически все участники петербургского инвестиционно-строительного рынка соберутся для того, чтобы обсудить его перспективы. Конференцию подготовили Ассоциация коммерческих банков, Ассоциация риэлтеров и домостроителей, Союз строительных компаний, Ассоциация проектных организаций, Союз архитекторов Петербурга и Фонд развития рынка недвижимости. Администрации Петербурга и Ленобласти тоже приняли участие в подготовке. Однако конференция проводится не по инициативе чиновников. Участники рынка пригласили городских руководителей с тем, чтобы выслушать их мнения, узнать о планах и потребовать конкретных действий. Именно такой путь приведет к успеху взаимодействия на строительном рынке.<BR><BR><B>Участники рынка должны начать активно взаимодействовать</B><BR>Лев Каплан, директор петербургского союза строительных компаний "Союзпетрострой"<BR><BR>Инвестиционно-строительный рынок угнетен не только потому, что на нем вращается недостаточно денег. Главное - отсутствует нормальная конкурентная среда и медленно развивается процесс цивилизованного взаимодействия его участников. Этому есть объективная причина - не развит рынок, но есть и субъективная - взаимодействие традиционно держится на старых связях. В результате многие занимаются не своим делом. Каждый пытается захватить как можно больший участок работы, не доверяя партнерам и подрядчикам. Но, взваливая на себя разнообразные, несвойственные им функции, компании обрастают службами и отделами, которые слабо управляются; а бизнес - буксует. <BR>Многие риэлтерские компании осуществляют функции девелопера, сами строят и сами продают, а потом сами обслуживают объекты недвижимости. Строители, не доверяя риэлтерам, организуют у себя сбытовые структуры. Но строители не являются специалистами ни в выборе места для ликвидного жилья, ни в его продаже. Очень характерный пример - жилищный проект в Каменке-Коломягах. Ни один риэлтер, ни один девелопер не оформил на себя участки под застройку. Все лоты купили подрядчики. Они просто рассчитывают загрузить свои мощности. Потом будут мучиться, продавая это жилье. Грамотный девелопер как специалист по развитию территорий сначала бы подсчитал, стоит ли "вбухивать" деньги в то, что не даст прибыли. <BR>Рынок - есть рынок. На инвестиционно-строительном рынке Петербурга сложилось то, что сложилось. Это - одна точка зрения. Однако есть и другая - участники рынка могут действовать гораздо более эффективно, если начнут взаимодействовать друг с другом. Наша идея состоит в том, чтобы на конференции 16-17 декабря попытаться прояснить экономические преимущества специализации на строительно-инвестиционном рынке. По нашим расчетам, простое разделение их функций позволит нашим компаниям расширить операции примерно на 20%. Мы хотим обратить внимание участников рынка на столетний западный опыт. Он показывает, что компании стремятся к специализации. Есть девелопер, есть заказчик-застройщик, есть строительный подрядчик, есть архитектурные фирмы, есть риэлтер, есть оператор, обслуживающий недвижимость. Интеграция происходит, но по-другому - на уровне различного рода объединений специализированных компаний.<BR>К сожалению, власти так и не поняли, что такое рынок. Власти проводят закрытые тендеры, которые запрещены законом во всех цивилизованных странах. Чиновники разъезжают по объектам, выясняя, на какой стадии готовности они находятся, высказывают пожелания частным застройщикам, чтобы определенные объекты были сданы к определенному сроку. Хорошо, что уже разработана и принята российская схема ипотечного кредитования, которая будет реализована в 1998 году именно в нашем городе.<BR>Властям нужно определить свою политику на инвестиционном рынке. Среди 89 субъектов РФ Петербург - на 37-м месте по инвестиционной активности. ЗС не приняло ни одного закона об инвестиционно-строительной деятельности. Власти должны создать четкие правила игры и благоприятный хозяйственный климат. Но налаживание взаимодействия субъектов самого рынка - гораздо более сложная задача. На конференции мы собираемся предложить схему взаимодействий участников рынка с властями и между собой. <BR><BR><B>Разделение труда начинается с вложения собственных денег</B><BR>Сергей Дмитриев, генеральный директор центра градостроительного модели-рования "Перспектива"<BR><BR>На Западе существуют крупные инвестиционно-строитель-ные объединения, но часто они состоят из корпоративно связанных фирм, каждая из которых делает свой собственный бизнес. Ситуация, которую мы наблюдаем в Петербурге, порождена инерцией и издержками переходного периода. Настоящее разделение труда начинается с вложения СОБСТВЕННЫХ денег - не дольщиков, не государства, не кого-то еще. Когда вложены СВОИ деньги и еще предстоит получить кредит, приходится очень хорошо представлять себе детали коммерческого проекта. Видя перед собой девелопера, строителя и риэлтера в лице одной фирмы, банкир вправе усомниться, что она эффективно функционирует. <BR>Наша фирма - координатор консультационного сопровождения проекта торгового комплекса "К-2000". Там весь цикл инвестиционного процесса построен на западных принципах в хорошем смысле этого слова. Был проведен анализ земельного участка, проектировщики заранее знали, что от них требуется. На конкурсной основе мы подобрали команду квалифицированных консультантов. Эта команда собирает пакет независимых экспертных заключений, на основе которых составляется инвестиционная декларация, понятная инвестору и банку. Компания-девелопер занимается исключительно владением правами и аккумулированием соответствующих активов. Проектом управляет специализированная управляющая компания. <BR>В общем случае девелопер развивает территорию, заказывает строительство объекта, которым по завершении строительства будет управлять или продаст его. Новый владелец сдаст торговые площади в аренду тем, кто умеет торговать. Каждый делает свое дело, получает прибыль, а все вместе - максимальную выгоду. Все просто и понятно: платите вы, владею я, управляет он, а подрядчиком нанят - вон тот. В результате развития подобных цивилизованных взаимоотношений участников рынка строительные мощности в Петербурге придут в соответствие с реальным платежеспособным спросом. Подрядчиков-строителей тогда, возможно, станет меньше. Однако этого может и не произойти. Подрядчики под давлением рынка быстрее перепрофилируются и займутся работами, которые востребованы. Ведь Петербург нужно не столько достраивать, сколько активно реновировать.