Жилье. Нельзя. Купить

Мнений было предостаточно. Но пока что вывод можно сделать один – покупатель получил возможность "качать свои права". Теперь риэлторам приходится идти на уступки, давать скидки – чего они уже лет десять как не делали. При этом как таковой реальной стоимости российского жилья не знает никто – основные данные поступают от продавцов, посредников, самых заинтересованных в сохранении высоких, докризисных цен лиц.

А с ценами происходит следующее. Согласно данным корпорации "Инком" (на 3 марта) средняя долларовая стоимость 1 м2 в феврале 2009 года в Москве на вторичном рынке "пробила" психологически важный барьер в $6 тыс., уменьшившись на 8,2%, по сравнению с январем, - до $5,988 тыс. Но уменьшение это на самом деле иллюзорное: с учетом того, что доллар укрепился к рублю в прошедшем месяце на 10%, то окажется, что в феврале "реально цены на жилье стояли на месте", говорится в сообщении. А на вторичном рынке м2 в рублях даже вырос на 1,1% - до 214,463 тыс. руб. за м2 на начало марта.

По сути получается, что во всем мире жилье продолжает дешеветь, только не в нашей стране, наоборот, на вторичном рынке цены растут. Парадокс. Но он был всегда свойственен рынку отечественной недвижимости, так что удивляться не приходится.

Есть, правда, и другие "анализы". В сообщении аналитического центра GED Analytics говорится, что стоимость столичных квадратных метров в рублях после январского перерыва продолжила уменьшаться. Средние цены предложения в целом по первичному и вторичному рынкам стали ниже на 1,1%. Уменьшение цен в феврале этого года было характерно для вторичного рынка - цены предложения на такое жилье стали ниже на 1,1%, установившись к концу месяца у отметки 158 тыс. руб. за м2. На первичном рынке, как и в январе, наблюдался слабый рост цен предложения – за февраль они выросли на 0,4% и сейчас находятся на уровне 144 тыс. руб за м2.

Государство, судя по всему, пока что не знает, что в сложившейся ситуации делать. По словам министра экономического развития Эльвиры Набиуллиной, если будут приняты меры для стимулирования предложения недорогого (эконом-класса) жилья, которое рассчитано на людей с невысокими доходами, то это, возможно, и подстегнет спрос. "Мы увидим более сбалансированный рынок недвижимости и цены на рынке недвижимости", - сказала она на брифинге 26 февраля. Нельзя не согласиться, но возникает закономерный вопрос – какие меры, когда приняты, когда увидим и что такое недорогое жилье?

Ответа пока что на него нет. Текущие цифры способны запутать не только обычных потребителей, но и специалистов, тем более что спрогнозировать дальнейшее развитие цен на рынке недвижимости, не берется никто.

Ясно одно - кризис, вызовет сокращение объемов строительства (и тут мы повторим международный тренд), но там, на западе нет дефицита жилья, там вообще нет дефицитов (кроме бюджетных) ни на что. В нашей стране это грозит только одним – предложений будет значительно меньше и продавцы получат опять возможность устанавливать цены и манипулировать покупателем.

Первая ласточка уже прозвучала. Число новых жилых домов, впервые предложенных московскими девелоперами для продажи в Москве, уменьшилось в феврале 2009 года, по сравнению с февралем 2008 года, в 4,7 раза. Об этом поведал в среду РИА "Новости" руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов. Он пояснил, что если в феврале прошлого года на первичном рынке столицы продажи начались в 14 новых объектах, то в феврале этого года на рынок вышли только три новостройки. "Доля новых объектов, выведенных девелоперами для продажи в Москве, в феврале составила всего 1% от всего количества новостроек, квартиры в которых реализуются в столице", - констатировал он.

Руководитель пресс-службы группы "ДОН-Строй" Екатерина Куканова добавляет, что в настоящее время на выход новых объектов влияет и структура покупательского спроса. "В течение ближайших трех лет можно ожидать тотального снижения объемов ввода жилья. При этом вернувшийся на рынок отложенный спрос столкнется с отсутствием предложения. Образовавшийся дефицит в том числе поспособствует росту цен. Мы ожидаем начало роста рынка в 2010-м, а в 2011-ом - выхода из кризиса и возвращения прежних цен", - заключает она.

В итоге покупатель опять остается "бедным и несчастным", стоит ли покупать сейчас жилье или все же подождать "худших" времен? Однозначного ответа опять нет. Эксперты, которых опросила газета "Взгляд" в один голос твердят, что лучше покупать жилье сейчас и доводы их звучат вполне убедительно. "Сегодня никто не будет покупать "бумажные ценности", которые во всем мире привели к коллапсу экономики, - заявила газете управляющий партнер "Бюро консалтинга и инвестиций" Мария Ковалева. – На ближайшие годы можно исключить из "оборота популярности" любые вложения в фонды. Невелико доверие и к валютам, в ликвидности и надежности которых запутались уже все. Золото пугает да и продать у нас его сложно. Остается недвижимость, на втором месте – земля".

Тут все равно необходимо понимать, что любая инвестиция несет в себе долю риска, так что сколько будет стоить жилье, когда оно перестанет быть дефицитом, сегодня предсказать нельзя. Если смотреть на развитые рынки, то нынешняя ценность российских квадратных метров (особенно столичных) является искусственной, завышенной, но этими деньгами "кормится" не только строительная отрасль, но и государство (продавая права на строительство), и компании, которые обслуживают этот рынок (подводят коммуникации, подключают к электросетям, воде). Все эти заинтересованные лица вряд ли без борьбы откажутся от доли этого толстого пирога. Покупателю приходится мириться со спецификой нашего рынка недвижимости, на котором цена – понятие скорее субъективное, чем объективное.