Как купить недвижимость в Германии

В Берлине находятся парламент, правительство и редакции всех важнейших масс-медиа. Берлин предлагает самую современную инфраструктуру. "Наибольшей популярностью среди наших клиентов пользуются квартиры в домах постройки 1910-1925 годов. Недвижимость этой категории всегда расположена недалеко от исторических центров немецкой столицы, а в архитектуре присутствуют элементы неоклассицизма, и в некоторых домах толщина стен достигает более 1м. Такие квартиры просторны, элегантны и абсолютно ликвидны", - рассказала генеральный директор "Миэль DPM" Наталья Завалишина.

Бавария, Мюнхен

Географически Бавария делится на четыре больших региона: северная альпийская часть, альпийские предгорья, регион западной Баварии с невысокими горами, и холмистый регион Швабия-Франкония.

В большинстве сооружений здесь присутствуют элементы стиля барокко, будь то исторические или современные постройки - отели, пивные, парки, даже станции метро. Бавария в целом, как и её столица – Мюнхен, являются "элитой" среди Германских земель. То же относится и к недвижимости. "По количеству клиентов, которые обращаются к нам с целью покупки недвижимости в Германии, Мюнхен уверенно держит первое место", - отмечает Наталья Завалишина.

По ее словам, являясь самой экономически развитой федеральной землей Германии, Бавария отличается самым высоким уровнем жизни по стране. Кроме того, Мюнхен - это город, где находятся головные офисы таких гигантов мировой экономики как BMW, Siemens, Allianz, Muenchner Ruck и многих других. Пригороды Мюнхена - это места, где сосредоточена и проживает вся политическая, экономическая и культурная элита Германии, что обусловливает высочайшее качество товаров и услуг, предоставляемых в городе. Самый низкий уровень безработицы, самые высокие заработные ставки по Германии с каждым годом увеличивают число желающих жить и работать в Мюнхене и, как следствие, вероятность простаивания инвестиционных объектов практически исключена.

Баден-Баден

Роскошный курортный город на минеральных водах, известный как "летняя столица Европы", является одним из старейших в Германии, и поэтому давно стал одним из любимых мест отдыха европейской аристократии. Баден-Баден знаменит своими горячими источниками. Ещё древние римляне отметили их целительные свойства. До сих пор в Баден-Бадене сохранились развалины римских бань.

"Приобретая недвижимость в Баден-Бадене, наш клиент получает гарантию высокой и стабильной доходности на инвестицию", - отмечает Наталья Завалишина. Сдача недвижимости в аренду в Баден-Бадене – круглогодичная. Кроме того, знаменитые термальные воды и высокий уровень медицинского обслуживания являются неплохой инвестицией "в самого себя".

Процедура покупки недвижимости в Германии

Любое физическое лицо, независимо от гражданства, имеет право на покупку земельных участков, жилой и/или коммерческой недвижимости на всей территории Германии, без исключений.

На начальном этапе юридического оформления покупки недвижимости в Германии между продавцом и покупателем заключается предварительное соглашение. При подписании этого документа покупатель выплачивает задаток, который составляет около 7-10% от стоимости приобретаемой недвижимости и который будет помещен на специальный банковский счет нотариуса и сохранится до времени внесения оставшейся суммы или аннулирования покупки.

Договор содержит описание условий продажи, цену объекта, возможные кредиты и прочее. После его подписания объект недвижимости будет закреплен за покупателем. В этом же договоре крайне полезно обговорить условия возврата залога продавцом, если покупатель изменит свое намерение о покупке. С момента подписания данного документа объект снимается с продажи и считается закрепленным за покупателем до момента внесение основной суммы. Задаток может быть возвращен, если покупатель откажется от покупки недвижимости в установленный законом срок - 7 дней, либо по договоренности с продавцом. После этого срока договор может быть аннулирован, если явно не выполняется одно из условий договора, либо покупатель отказывается от покупки без оснований, отраженных в договоре.

После подписания вышеуказанного документа следует период в 30-90 дней, по договоренности с продавцом, в течение которого должно быть произведено изучение недвижимости для выявления юридической чистоты сделки и всевозможных недоделок в новостройке и их устранения. В этот же период времени покупатель должен решить вопрос полного финансирования сделки. Эту проверку и другие меры действующего соглашения проводит агент и нотариус.

Важный момент: если нотариус в Германии не действует в интересах какой-либо из сторон сделки, а является официальным лицом, представляющим интересы государства, то нанятый покупателем адвокат представляет исключительно его интересы, в которых и действует. При сделках более 500 тыс. евро присутствие адвоката на сделке желательно, причем в интересах покупателя. Услуги адвоката не так дороги, и для большей уверенности и собственного спокойствия стоит на него потратиться.

Следующим этапом юридического оформления покупки недвижимости в Германии является подписание продавцом и покупателем Окончательного Договора в присутствии нотариуса. Имущество переходит к новому владельцу, который обязан к этому моменту выплатить оставшуюся часть стоимости недвижимости нотариусу, который выплачивает ее продавцу, либо напрямую продавцу. После подписания Окончательного Договора между продавцом и покупателем Нотариус заверяет акт продажи, и имущество переходит к новому владельцу.

На этом же этапе рекомендуется решить у нотариуса вопрос о возможном наследстве на купленную недвижимость, дабы избежать трудностей в дальнейшем. Нотариус сообщит, какие документы для этого надо подготовить, и будет учитывать этот вопрос на завершающем этапе сделки.

После уплаты всех налогов и регистрационных сборов (обычно одновременно с подписанием Окончательного Договора) покупатель вступает в права владельца недвижимости.

Налоги и расходы при содержании

Налог на покупку недвижимости составляет 4,5% от суммы, зафиксированной в нотариально заверяемом договоре о продаже, 4% в среднем составляют расходы по нотариальному и юридическому оформлению, услуги маклера обычно обходятся в 7,14 % от стоимости покупки.

Последующее содержание объекта недвижимости зависит от типа объекта, его площади, площади участка и местности. Ежегодный налог на недвижимость объединяется с земельным налогом и колеблется от 0,5 до 1,5 %, в зависимости от того, в какой федеральной земле находится объект, сельская ли это местность или город, от качества (бонитета) земельного участка. В среднем цены находятся в пределах 50 - 100 евро за 1 сотку земли, на которой находится объект. Так называемый в быту "налог на сток дождевой воды в канализацию" рассчитывается исходя из площади крыши и той части участка, которая покрыта твёрдым покрытием (асфальт, плитка, мостовой кирпич), он составляет 35 – 45 евро за 1 сотку в год.

Стоимость годовой страховки на недвижимость зависит от вида самой страховки, и обойдется покупателю от 200 до 500 евро в год.

Основные виды коммунальных платежей и услуг по содержанию объекта недвижимости (при эксплуатации объекта):
- электричество 17,68 центов за киловатт
- газовое отопление 4,62 центов за киловатт
- питьевая вода 2,73 евро, канализационная 1,75 евро за кубометр
- вывоз мусора, уборка территории и другие услуги от1,50 до 2 евро за 1м2

Если вы сдаете объект недвижимости в аренду, то все расходы на его содержание и коммунальные услуги оплачиваются арендаторами.

Инвестиционный рейтинг

Инвестиционный рейтинг Германии попадает в сегмент: "B I", что соответствует значению "B" по шкале потенциала и "I" по шкале рисков. Таким образом, мы оцениваем Потенциал вложений в недвижимость Германии как относительно высокий, т.е. выше, чем потенциал вложения в рынок России. Риски, то есть возможные потери от первоначальных инвестиций, существенно ниже российских и составляют от 0 до 10%.

На сегодняшний день рынок недвижимости Германии выглядит достаточно стабильным. В общем и целом, несмотря на общемировую экономическую ситуацию, цены снизились незначительно. По недвижимости в новостройках есть даже данные о росте - цены выросли за 2008 год до 4,1%. Общий рост цен по стране за тот же период составил 0,7%.

Средняя цена на отдельностоящий дом составила 235 тыс. евро, по данным на декабрь 2008 года, и выросла на 5,9% по сравнению с предыдущим годом. (По данным агентства Hypoport AG).