Заграница поможет: покупатели зарубежного жилья ушли из Европы в Азию

По данным NF Group, по итогам 2022 года граждане России чаще всего приобретали недвижимость в Турции и ОАЭ. Годом ранее эти страны не входили даже в топ–10. В 2021 году лидировали Португалия, Греция и Кипр, сохранивший третье место и год спустя.

"Число сделок по покупке недвижимости увеличилось в первую очередь в Турции, ОАЭ и на Кипре, а также в Испании и Италии. Кроме того, россияне инвестируют в недвижимость в некоторых азиатских государствах, на Бали и в Таиланде. Инвесторов всё больше интересуют страны Карибского бассейна — в частности, Гренада, где можно получить второе гражданство, а также некоторые страны Латинской Америки. Также россияне рассматривают недвижимость в Европе, например в Германии и Австрии, однако не все из них могут оформить там покупку, поскольку для этого необходим счёт в иностранном банке. В данном случае наблюдается расхождение интересов покупателей с реальными возможностями приобретения недвижимости в текущих условиях. В связи с этим денежные потоки направляются в те локации, которые для россиян доступны", — рассказывает Анна Ларина, руководитель проектов департамента зарубежной недвижимости NF Group.

Берег турецкий

Турецкая недвижимость, интересная иностранцам (проекты в Стамбуле, Алании, Анталье, Мерсине), в последний год сильно дорожала. Средний чек покупки приближается к 100 тыс. евро. В лучших районах Алании и Антальи он превысил 2 тыс. евро за "квадрат". Это снижает её инвестиционный потенциал в будущем, отмечают эксперты.

Турецкое гражданство оформляется при минимальном объёме инвестиций 400 тыс. долларов и сроке владения недвижимостью от 3 лет. Наличие турецкого паспорта даёт возможность получить визу E–2, что является самым быстрым способом эмиграции в США. Кроме того, турецкая недвижимость — это актив, который можно продать через 3 года после покупки. Наконец, туристические локации Турции популярны среди тех, кто приобретает недвижимость для собственного пользования, а также для сдачи в аренду и получения дохода.

Большое количество инвесторов, намеренных оформить гражданство, интересуется Стамбулом, Бодрумом и Измиром, где есть возможность купить недвижимость, рыночная цена которой ненамного превышает её кадастровую стоимость (так как в других локациях объекты, кадастровая стоимость которых оценена минимум в 400 тыс. долларов, на рынке продаются намного дороже). При этом Бодрум отличается недвижимостью более высокого класса, поэтому подходит и для оформления гражданства, и для покупки жилья с целью отдыха с семьёй.

80–85% всех запросов на недвижимость Турции входят в бюджет до $1 млн, так как этой суммы, с одной стороны, достаточно для получения турецкого гражданства, а с другой — объекты в данном бюджете располагаются в лучших локациях и имеют обширную инфраструктуру.

Однако, по данным Института статистики Турции, после катастрофического землетрясения в начале 2023 года спрос со стороны россиян на недвижимость в стране упал на четверть. Если в январе было приобретено 1557 объектов, то в феврале — 1183.

Кроме того, туманны перспективы владения недвижимостью в Турции после президентских выборов, которые должны состояться в мае. Оппозиционный кандидат Кемаль Кылычдароглу в случае своей победы обещает запретить иностранцам покупать недвижимость в течение как минимум 5 лет — пока не упадут цены.

Новое направление

Главным направлением российских инвестиций за последние полгода стал Дубай. Обилие русской речи на пляжах этого города таково, что, закрыв глаза, можно ощутить себя в Анапе или Геленджике. При этом цены в принципе схожи.

По данным NF Group, в 2022 году количество сделок по покупке недвижимости в Арабских Эмиратах выросло более чем в 10 раз по сравнению с прошлым годом. Основными локациями являются Дубай (Палм–Джумейра, Дубай–Марина, Даун–Таун) и Абу–Даби (Саадият, Аль–Рим). Рынки ОАЭ активно развиваются, а цены демонстрируют значительный рост уже более 2 лет: так, в Дубае за прошлый год они выросли в среднем на 12%, а в определённых локациях — даже на 20–30%.

Основными целями приобретения недвижимости в ОАЭ кроме релокации являются сдача в аренду готовых юнитов, покупка для перепродажи (использование недвижимости как актива), покупка готовых объектов для редевелопмента и другие. "В частности, в Дубае наблюдается спрос в том числе на новостройки, которые, возможно, позже будут перепродаваться с приростом цены от 20 до 40%. Более того, рассматриваются также готовые бизнесы — покупка пулов апартаментов с арендаторами в туристических зонах и управляющей компанией, которая будет сдавать эти апартаменты в аренду. В таком случае доходность может достигать 6,5% и выше", — говорит Анна Ларина.

"Один из плюсов местного рынка — выгодные на сегодняшний день условия входа в проекты. После 7 лет падения цен на жильё рынок недвижимости Дубая вернулся к уровню цен 2019 года, но всё ещё на 25% ниже своего пика, достигнутого в 2014 году. То есть можно говорить о потенциале роста цен. Рынок недвижимости, как ожидается, выиграет от новой визовой программы с более мягкими требованиями к проживанию для квалифицированных специалистов и новыми правилами, повышающими прозрачность сделок. Надо сказать, что Дубай уже сегодня привлекает квалифицированных и богатых мигрантов не только из России, но и из европейских стран и регионов с менее привлекательным, чем в ОАЭ, инвестиционным климатом. Много инвестиций из Индии и Китая. Для этих регионов Дубай — это как для европейцев Ницца и Канны", — считает Андрей Степаненко, партнёр Bluewhale Properties.

По данным Becar Asset Management, по итогам I квартала средняя цена недвижимости в Дубае составляет 1,5 млн AED (ориентировочно 30,8 млн рублей), при этом средняя цена сделки составляет 2,4 млн AED (около 49,3 млн рублей). По цене, соответствующий средней стоимости квартиры в Москве (16,4 млн рублей или 800–850 тыс. дирхам), можно выбрать примерно из 2,5 тыс. квартир. Средняя цена 1 м2 жилья в Дубае составляет чуть больше 289 тыс. рублей для вторичного рынка (готовые объекты) и 370,5 тыс. рублей для первичного (строящиеся объекты). Что вполне сопоставимо с ценами на качественную недвижимость в Петербурге.

Но говорить, что Дубай — рай для инвесторов, не стоит. Есть множество нюансов. Например, в рассрочках. "Так, например, в России обычно в их стоимость уже заложена цена самого объекта, которая не поменяется. Совсем иначе обстоят дела в Дубае, где девелопер может по своему усмотрению менять цены в процессе строительства. То есть покупатель узнаёт итоговую цену только после ввода здания в эксплуатацию", — рассказал Александр Пестряков, руководитель зарубежных проектов Becar Asset Management.

Ещё одна неожиданность для покупателя связана с тем, что рынок Дубая сегодня отдан продавцу. Местные застройщики могут абсолютно легально затянуть стройку на год, не уведомляя об этом покупателей. Этот срок может быть и больше, потому что предусмотренные законом штрафы, по сути, носят символический характер. С другой стороны, нормальной является ситуация, при которой просрочка платежа по рассрочке приводит к штрафу в размере всего первоначального взноса.

"Это сделано целенаправленно — для того, чтобы поддержать в первую очередь девелоперов. Поэтому надо готовиться, что в офисе продаж застройщика в Дубае к вам будут относиться совсем не так, как это принято в России. Есть и сложности с договорами, которые представляют собой, как правило, 100–страничный документ, из которого покупатель не может вычеркнуть ни одной строчки. В России же, где требования клиента — закон, практика прямо противоположная", — уточняет Александр Пестряков. Но при этом права инвесторов и собственников в Дубае максимально защищены.

Что касается доходности, то на первичном рынке новостроек Дубая сегодня её вряд ли кто–то сможет гарантировать, говорят эксперты. Разница цены между первичкой и вторичкой иногда достигает 50%, поэтому куда выгоднее покупать недвижимость на вторичном рынке с уже понятной доходностью.

Ещё один из показателей роста интереса инвесторов — в ОАЭ потянулись консалтинговые компании. Свои представительства открыли NF Group, Nikoliers, BEYOND (ex Engel & Völkers). По словам Александра Беляева, генерального директора BEYOND, до последнего момента компании были ограничены соглашениями, в том числе франчайзинговыми со своими зарубежными партнёрами, которые ограничивали выход брокеров на рынок Дубая.

"Сейчас этой проблемы нет. Поэтому в феврале мы открыли своё представительство на этом перспективном рынке", — говорит он.

По словам Марины Шалаевой, управляющего партнёра PARUS Real Estate, также в 2022 году активный рост показали и другие рынки недвижимости на Ближнем Востоке. Помимо Дубая и Абу–Даби инвесторы всё чаще рассматривают недвижимость в Шардже (ОАЭ), Мекке (Саудовская Аравия) и Каире (Египет) с целью диверсификации портфеля. В недвижимость на Ближнем Востоке активно инвестируют ультрахайнеты из Европы, России, Индии, Пакистана, а также местное население.

Бывшие свои

По данным Prian, на текущий момент цены на жильё и аренду во всех среднеазиатских странах и Закавказье выросли на 30–100%. Но, вкладываясь сейчас, инвестор не может рассчитывать на подобную доходность. И число сделок в этих странах несравнимо с турецкими или эмиратскими.

Из стран СНГ наиболее популярными направлениями в 2022 году у россиян стали Грузия, Казахстан, Армения, Кыргызстан и Узбекистан. Рынок недвижимости этих государств объединяет его неоднородность: много построек советских времён, цены на которые можно назвать низкими, и есть современные высококачественные жилые объекты, так что разброс по стоимости аренды или покупки очень большой.

В Грузии с января по сентябрь 2022 года граждане России приобрели более 28 тыс. объектов недвижимости, почти половина из которых — жилые. Число покупателей из РФ при этом составило 12 335. Грузия лидирует по нескольким причинам, среди которых отсутствие налога на недвижимость и возможность оформить сделку за один день.

В Армении за 2022 год россияне купили 1207 объектов недвижимости — это на 45% больше, чем в 2021 году. Чаще всего покупки совершались в Ереване, на втором месте по популярности был Котайкский регион с пригородными особняками, на третьем — город Цахкадзор, где находится горнолыжный курорт. По данным кадастра недвижимости Армении, в 2022 году стоимость квадратного метра в многоквартирных домах Еревана выросла почти на 14% в годовом исчислении, составив $994. Дороже всего стоит жильё в центре (община Кентрон) — в среднем $1900. За год оно подорожало на 16,6%.

По словам экспертов, в СНГ, по сравнению с Россией, рынки недвижимости достаточно неразвиты. "Но под влиянием внешних экономических и геополитических факторов, когда бизнес начал релоцировать свои команды в близлежащее зарубежье, в моменте они получили достаточно большой приток российских денег. И рынки коммерческой недвижимости стран СНГ могут быть интересны инвесторам — потенциал качественного развития высок. Но я бы рекомендовал рассматривать эти рынки, опираясь на местных соинвесторов, чтобы избежать трудностей с законодательством, особенно в среднеазиатских республиках", — говорит Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate.

Закат Европы

Инвестиции в недвижимость большинства стран ЕС с прошлого года осложнены для россиян. Впрочем, есть и исключения.

Что касается других европейских стран, то общее падение числа сделок говорит о массовом исходе российского покупателя. Исключением, правда, можно назвать Великобританию, куда россияне продолжают охотно инвестировать, — популярностью пользуются объекты не для собственного проживания, а для сдачи внаём. К примеру, востребован такой тип недвижимости, как коттеджи в загородных отелях.

Также сохранился интерес к Кипру, который продолжил выдачу россиянам инвестиционных разрешений на ПМЖ с порогом вложений в недвижимость от 300 тыс. евро. Фиксировались в течение прошлого года и сделки с объектами во Франции и Италии. Однако их было немного, и чаще всего их совершали граждане РФ с европейским ВНЖ.

"Как ни парадоксально, в Европе, например в Сардинии, деньги не главное — это, скажем так, базовый порог входа, а дальше всё решают связи и сообщество. Недвижимость даёт туда пропуск. Поэтому людей, которые покупают здесь виллу за 8 млн евро, включая россиян, в меньшей степени волнует автоматическое получение гражданства — хотя ВНЖ тут получить, имея собственность, вполне возможно. Их главный мотив — недвижимость как стабильно растущий инвестиционный актив, который при этом можно рассматривать как инвестицию в себя", — говорит Игорь Крез, директор специализирующейся на рынке Сардинии девелоперской компании Villegium.

"Экономическая ситуация в России пусть и оказалась лучше, чем ещё год назад прогнозировало большинство экспертов, но падение ВВП — это факт, с которым сложно спорить. Поэтому логично, что люди стремятся диверсифицировать свои инвестиционные портфели, вложившись в недвижимость за рубежом. При этом сделать это из России не так сложно, поскольку остаются ещё банки, осуществляющие SWIFT–переводы", — отмечает Александр Пестряков.