Рынок ОАЭ переживает бум российских вложений. Тратить деньги в новом для себя регионе инвесторам помогают застройщики и агенты недвижимости из РФ.
Работу петербургских компаний на рынке ОАЭ обсудили на круглом столе "Делового Петербурга".
Строить...
В середине 2010-х в числе первых о проекте в Дубае задумалась компания Becar Asset Management, купив участок в районе Dubai Production City как раз перед тем, как местный рынок резко обрушился. "Мы взяли паузу на полтора года, в 2018 году приняли решение строиться. Мы "собрали" землю под проект, получили разрешение на строительство, разобрались, как на местном рынке работают эскроу-счета и т.п. Конечно, здесь есть нюансы, с точки зрения агентского рынка и общения с государством чем-то похоже на российский рынок 2000-х годов", — сообщил руководитель зарубежных проектов Becar Asset Management Александр Пестряков.
Комплекс компании на 252 квартиры был практически полностью распродан примерно за шесть месяцев. За это время цены на рынке сильно выросли, по отдельным сегментам — до 40%. "Стоимость наших номеров привязана к доходности от загрузки коливинга, поэтому мы так сильно цены не меняли. За полтора года — всего примерно на 20%", — говорит Александр Пестряков. Свои инвесторам компания предлагает доходность на уровне 7–8% — это стандартный показатель для местного рынка. Покупатели — в основном из России.
Сейчас Becar Asset Management присматривается к новым рынкам, изучая Португалию, Таиланд, Бали и Сейшелы, Кипр и Грузию. "Смотрим новые проекты, участки под них. Хотим продолжать работать в Дубае, но здесь очень сложно купить участок. В течение недели цены могут вырасти на 50–60%, и за неделю сделка закрывается. Причём по такой цене, что экономическая модель перестает работать. Поэтому мы начали смотреть и другие страны", — отмечает Александр Пестряков.
В прошлом году о выходе на рынок Дубая объявила Orange Group. В ОАЭ компания начала работать по той же модели, что и в Петербурге. Она приобрела в JVC комплекс на 115 квартир общей площадью около 15 тыс. м2, рассказала директор ORANGE LIFE!UAE Наталья Зубрич: "Объект нетипичен для Дубая и очень комфортен для нашей модели управления, в нём превалируют студии и апартаменты с одной спальней, а средняя площадь апартамента около 60 метров. Управлять объектом в дальнейшем будут самостоятельно, работать он будет под брендом IZZZI, функционирующим в Петербурге".
"Сейчас квартиры в комплексе сдаются в долгосрочную аренду. Мы проводим апгрейд, постепенно заменяя пул арендаторов. В отличие от российских проектов здесь не требуется полная реконструкция, объект новый и идеально подходит нам по квартирографии. Параллельно с ремонтом и полным оснащением освобождающихся от арендаторов апаратаментов проводим реновацию общих зон, создавая там коворкинг, кинотеатр под открытым небом, зону активити у бассейна. В целом, все работы займут около года, при этом комплекс не останавливает свою работу. Мы перейдём на краткосрочную и среднесрочную аренду, это позволит инвесторам получать высокую доходность, примерно на 30% больше, чем сейчас. Инвесторам мы гарантируем минимум 5% годовых от общей суммы вложенных средств, по итогам года доплачивая до более высоких фактических показателей", — уточнила директор "Orange.Life! Россия" Елизавета Ковригина. Дальнейшие планы компании — не только запуск собственных проектов (включая новое строительство), но и управление сторонними объектами.
Свою компанию в Дубае в прошлом году открыла компания ACADEMIA LAND. Она работает в двух направлениях: первичная и вторичная недвижимость. Первичный проект — будущий апартамент-отель уровня четыре звезды на берегу Персидского залива на 89 номеров общей площадью 9200 м2, продажи в котором ещё не начались. На данный момент проходит проектирование, уже согласован экстерьер будущего здания, поэтажные планировки и др. В проекте заявлены приватные инфинити-бассейны с видом на Бурдж-Халифа или на Персидский залив на терассах апартаментов. В дальнейшем проект перейдёт в управление гостиничному оператору ACADEMIA.
"В ACADEMIA DUBAI ISLAND, как и во всех наших проектах, будет доступна программа доходности "Гарант" — 8–10% годовых, в международной валюте. Вторичные проекты — готовые апартаменты в известном комплексе JBR в районе Дубай Марина, также на побережье Персидского залива. Апартаменты проходят апгрейд по стандартам ACADEMIA LAND и в дальнейшем служат для краткосрочной сдачи целевой аудитории туристов. Для инвесторов эти апартаменты подходят как для получения гарантированного пассивного дохода, так и для проведения собственного отпуска. Более того, купив готовую недвижимость инвестор может получить резидентство ОАЭ (ВНЖ) на 2 года или 10 лет. Доходность также обеспечивается профессиональным управлением нашего гостиничного оператора с гарантированным доходом 8% годовых", — подчёркивает менеджер по связям с общественностью ACADEMIA Елизавета Нефедова.
В компании видят огромный потенциал роста туризма в Арабских Эмиратах. К концу 2022 года общий турпоток составил более 14 млн, к концу 2025 года пропускная способность может превысить отметку 25 млн туристов в год, а согласно объявленной правительством Дубая новой национальной туристической стратегии, количество гостей к 2031 году увеличится до 40 млн в год. "Именно поэтому делаем ставку на привычную для нас отельную схему управления "посуточно". Для реализации проектов в Дубае у нас открыта официальная компания Real Estate", — рассказывает Елизавета Нефедова.
Подавляющее большинство инвесторов ACADEMIA LAND в ОАЭ — жители Москвы и Петербурга, в меньшей степени жители других крупных городов России. Профессиональный состав — бизнесмены, IT-специалисты, топ-менеджеры крупных компаний. Дубай — отличная площадка для старта международной экспансии для российских компаний, разобравшись в местном рынке, они в дальнейшем смогут расширять географию своих проектов, отмечает эксперт.
...и продавать
Помимо застройщиков, свои услуги российским покупателям предлагают и давно знакомые им брокеры. Так, недавно стало известно, что глава Российского аукционного дома Андрей Степаненко вместе с партнёрами открыл в Дубае компанию BlueWhale Properties. Она работает с "первичкой", но делает ставку и на вторичный рынок, который в Дубае менее развит. "Если речь идёт об инвестициях без привязки к визе, то как правило клиенты выбирают объекты на этапе строительства, поскольку застройщики предоставляют беспроцентную рассрочку до 5 лет. В случае перепродажи такого объекта до окончания всех выплат, клиент зарабатывает с роста полной стоимости квартиры. А в случае приобретения и последующей сдачи в аренду — обеспечит себя рентным потоком в размере 8% годовых в валюте, — пояснила руководитель офисов BlueWhale Properties в России Юлия Луженская. — Мы работаем со строящимися объектами, но акцент делаем на вторичный рынок, это наша основная специализация. Здесь сделки более сложные, но зачастую более интересные для инвесторов с точки зрения доходности".
Одно из предложений — стрессовые активы, т.е. объекты по цене ниже рыночной. Речь идёт о перепродаже первички на финальной стадии строительства, когда цены от застройщика уже существенно выросли, а инвестор, вошедший в проект на начальной стадии, готов предложить покупателям более выгодную цену. "Такая стратегия называется флиппингом, и наша компания специализируется на этом. В целом рынок ОАЭ растёт небывалыми темпами и создаёт благоприятную почву для инвестирования", — полагает Юлия Луженская.
BlueWhale Properties работают не только с клиентами из России, но и из других стран, включая европейские и азиатские. По итогам 2022 года пальму первенства среди инвесторов в ОАЭ взяли россияне — их доля составила более 25% от общего объёма инвестиций. Основной наплыв инвестиций пришёлся на жильё. "Мы прогнозируем, что в дальнейшем состав инвесторов будет меняться, как и их запросы. Обеспечив себя жильём, люди начинают решать вопросы своего бизнеса — открытия магазинов, ресторанов, коворкинг-пространств, БЦ и пр. Сейчас таких клиентов гораздо меньше, но их поток тоже растёт", — добавила Юлия Луженская.
Управляющий партнёр PARUS Real Estate (входит в NF Group, ранее Knight Frank) Марина Шалаева отмечает, что PARUS Real Estate с марта 2022 года работает в Дубае в режиме 24/7. За это время при участии компании совершены сделки общей стоимостью более $250 млн. "Основная цель инвестиций весной прошлого года — вывоз и сохранение капитала, тогда в основном покупались объекты в новостройках, причём часто сделки оплачивались сразу. Сейчас структура спроса изменилась. С осени спрос переместился в сторону готовой элитной недвижимости. Мы видим, что инвесторы, присмотревшись к ОАЭ, перевозят сюда свои семьи, переводят средства, развивают собственный бизнес. Почти все наши крупные инвесторы продолжают инвестировать, смотрят на доходную недвижимость. Часто обращаются застройщики, которые просят найти участки под свои проекты. Как уже было сказано, в Дубае очень сложно найти землю по адекватным ценам, поэтому мы сейчас занимаемся поиском участков в том числе в Абу-Даби", — говорит Марина Шалаева.
На государственном уровне
Сегодня Дубай — направление номер один на мировой карте для инвестиций в недвижимость, уверена Марина Шалаева. Большая заслуга в этом у государства. "На государственном уровне стимулируется и приток туристов, и всевозможные мероприятия, которые способствуют развитию рынка недвижимости. Упрощается регулирование, например, снято требование по участию в новых компаниях местных жителей. Активность здесь очень высокая", — считает она.
По её прогнозам, рост цен в Дубае продолжится, но не будет таким резким, как в последние годы: "До сих пор цены на элитную недвижимость примерно на 20% ниже, чем были на пике до кризиса 2014 года. Мы видим предпосылки для роста, как минимум, в ближайшие год-два. Многие говорят, что рынок перегрет, но так только кажется".
"До падения ещё очень и очень далеко. Местный рынок очень выигрывает от всех мировых катаклизмов. Безопаснее страны, тем более для российских инвесторов, просто нет", — добавляет Александр Пестряков.
"Приросты, которые показал рынок в 2022 году, колоссальные. В 2022 году заключено сделок с недвижимостью на $70 млрд, что сопоставимо с общим показателем за последние три года. Это подтверждает платёжеспособный рынок сбыта и продолжение роста экономики в Дубае. Толерантное и политически нейтральное отношение к российским инвесторам, продвигаемое как стратегия на уровне власти, — возможность, которой нужно воспользоваться", — считает Наталья Зубрич.
"Долгосрочные прогнозы сегодня никто не даёт. Но Дубай, как и ОАЭ в целом, ломает стандарты и славится своим долгосрочным планированием. Согласно государственной программе Дубай-33, население Дубая к 2033 году вырастет в 2,5 раза. Это не может не сказаться положительно как на рынке строительства, так и на рынке аренды. Рост неизбежен", — уверена Елизавета Ковригина.
"Согласно отчёту банка UBS, который замеряет bubble-indeх на рынке недвижимости, Дубай занимает 25 строчку рейтинга из 26, соответственно, ни о каком пузыре на рынке сейчас речи не идёт. ОАЭ последовательно занимаются привлечением к себе высококлассных специалистов и технологичных бизнесов, создают для них наилучшие условия. А взвешенная политика в отношении множащихся повсюду региональных конфликтов дополнительно стимулирует приход сюда зарубежных инвестиций. Это делает регион комфортным не только для россиян, но и для любого бизнеса, который ищет спокойную гавань для стабильной работы. А это, само собой, способствует развитию рынка недвижимости. Сегодня доходность свыше 25% со сроком окупаемости год-полтора дать никто кроме Дубаи не может", — обратила внимание Юлия Луженская.
"На рынке действительно фиксируется активный рост цен, но при этом "пузырь" наступит ещё не скоро, так как цены на недвижимость всё ещё ниже уровня 2014 года. А для российских инвесторов Арабские Эмираты действительно один из самых привлекательных рынков, обстановка в стране крайне благоприятная, условия для ведения бизнеса — лояльные, уровень жизни — высокий, стабильная политическая система, минимальная налоговая нагрузка, надёжная банковская система. Кроме того, говоря о российском продукте на рынке ОАЭ в сфере недвижимости, мы являемся достойными конкурентами, так как выгодно отличаемся высоким качеством обслуживания наших гостиничных объектов в сравнении с местными управляющими компаниями Holiday Homes, а также начисляем прозрачный доход инвесторам без каких-либо дополнительных скрытых взносов и платежей", — отмечает Елизавета Нефедова.
