Студии возвращаются: когда нет смысла платить дороже

Несмотря на то что студии в сознании многих наших соотечественников ассоциируются с самым доступным жильём, стабильным спросом пользуются они и в жилых комплексах бизнес-класса. Среди предложений о продаже студий в новостройках Петербурга сегодня есть как демократичные по цене, так и дорогие. Нижний порог стоимости порядка 1,15 млн рублей зафиксирован в одном из строящихся жилых комплексов в Девяткино. На другом конце ценовой линейки — студия в сданном доме на Крестовском острове. Квартира площадью 86,3 м2 без отделки, но с отдельным санузлом и террасой стоит 33,6 млн рублей. Если не брать крайние точки и рассматривать предложения демократичной ценовой категории и достаточно высокого качества, то стоимость студии бизнес-класса, например, в проекте "Цивилизация на Неве" на Октябрьской набережной начинается от 3,3 млн рублей. Это сопоставимо с ценой однокомнатной квартиры в доме комфорткласса.

Директор по развитию, партнёр "М2Маркет" Роман Строилов отмечает стабильный уровень спроса на студии в проектах бизнес-класса в Петербурге.

"За первое полугодие 2020-го было зарегистрировано около 14 тыс. м2 проданных студий в проектах бизнес-класса. Для сравнения: 2 годами ранее, за первое полугодие 2018-го, продано около 21 тыс. м2. Вероятно, на данный момент зарегистрированы далеко не все сделки за первое полугодие 2020-го. Учитывая активный старт новых проектов бизнес-класса 1–2 года назад, велика вероятность реального уровня проданных студий бизнес-класса за первое полугодие 2020-го на уровне 20 тыс. м2 и выше", — говорит Строилов.

Принято считать, что "отцом" студий почти 100 лет назад стал немецкий архитектор Людвиг Мис ван дер Роэ, переехавший в Америку в 1930-х годах прошлого века и ставший основателем интернационального стиля и всей модернистской архитектуры. Это были квартиры с минимумом стен и перегородок, предназначенные в основном для молодых людей, нацеленных на покорение мира и не обременённых семьёй.

В России студии стали строить в составе новых жилых комплексов на рубеже ХХ и ХХI веков. Для большинства их покупателей это было первое собственное жильё. Его можно было приобрести в качестве альтернативы традиционному старту самостоятельной жизни — комнате в коммуналке. Это был своеобразный вызов прежнему укладу быта, и новый уклад освобождал от бабушкиного варенья позапрошлого года и "дембельского" кителя с аксельбантами и предоставлял простор для дальнейшего развития и расширения горизонтов. Эксперты отмечают, что среди покупателей студий в последние годы стало больше представителей IT-сферы, креативного класса, блогеров, бизнес-коучей… Это молодые люди, которым важна хорошая транспортная доступность и развитая инфраструктура, свобода от условностей и лишних вещей и чтобы всё было под рукой.

Со временем преимущества квартир-студий оценили не только студенты и молодые семьи без детей, но и уже состоявшиеся люди более солидного возраста и социального положения.

Сами студии развивались со временем как тип жилья в сторону усовершенствования: и в плане увеличения размера, и в локации, и в уровне комфорта. Многие сегодня предпочтут студию в жилом комплексе бизнес-класса одно- или двухкомнатной квартире в стандартном доме при примерно равной стоимости. Особенно если это студия в доме в престижной локации. В отличие от экономвариантов в закадье, квартира-студия в комфортном доме поблизости от центра Петербурга привлекает не только качеством самого жилища, но и достойной инфраструктурой, и равномерным социальным окружением, и уровнем сервиса.

В новостройках, избавленных от недостатков домов более ранней постройки — изношенности коммуникаций, нерациональных планировок, сомнительного социального окружения, — в последнее время пользуются спросом квартиры с отделкой. В Европе ситуация такая же. Принято передавать объект собственнику почти в готовом виде — на полу плитка, ламинат или паркет, стены выровнены и окрашены, установлены межкомнатные двери и встроенные шкафы, кухня и ванная, как правило, полностью оборудованы.

Архитектор Феликс Буянов полагает, что студия в жилых комплексах бизнес-класса не инородное тело и вполне гармонично вписывается и в архитектурную концепцию дома, и в стиль жизни его обитателей.

"Студия — один из наиболее востребованных сегодня форматов жилья. Понятно, что такие квартиры приобретают предпочтительно несемейные люди. Как правило, покупатель студии — это мобильный человек, который находится в гуще современной городской жизни, выбирает активный образ жизни, активное общение как на улице, так и в стенах здания. Наша мастерская работает с крупнейшими застройщиками России. Очевидно, девелоперы неслучайно закладывают в квартирографию своих жилых комплексов студии. Студии в домах бизнес-класса, на мой взгляд, будут востребованы и в обозримом будущем. Покупая жильё в жилом комплексе такого уровня, человек предполагает, соответственно, более высокий уровень комфорта. Студия — не исключение из правил, а полноценная часть единого ансамбля, который представляет из себя дом", — подчёркивает эксперт.

Сегодня студии используются преимущественно как жильё для одиночки либо для семьи без детей. Приобретаются они с перспективой улучшения и с пониманием того, что для её достижения нужно будет много работать, и на пути к поставленным целям условий студии вполне достаточно, при этом жильё это достаточно комфортно и престижно. Для многих это становится переходом на другой уровень. Такая квартира открывает дверь в клуб успешных людей, которые в окно видят не многоэтажки, а исторический центр, парки или набережную и не тратят по 2 часа в день на дорогу до работы. Одновременно с этим клиент стал рационально относиться к своему жилью. Ему не нужны собственный кинозал, три камина и лифт в гараж. На этом фоне ожидаем интерес к вариантам более доступным, позволяющим обустроить своё жилье с максимальным уютом и достаточным комфортом.

Денис Бабаков, коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад", объясняет популярность студий среди молодого поколения в значительной степени именно тем, что оно стремится к более рациональному образу жизни, а значит, и к более функциональным квартирам.

Интересным в последние годы стал вариант с приобретением студий в Петербурге для иногородних предпринимателей, особенно для москвичей. Если бизнес "завязан на две столицы", то состоявшемуся человеку комфортнее бывает купить собственную квартиру, чем жить в отелях. Предпочтительный вариант и в этом случае — студия в доме бизнес-класса.

Актуальным остаётся и приобретение студий в инвестиционных целях, для сдачи в аренду. Немного просела эта тема в период ограничений, связанных с пандемией, но факт остаётся фактом: состоятельный командировочный или турист предпочитает снять на время отпуска в Северной столице приличную студию, а не "убитую" квартиру с сайта бесплатных объявлений. В кризисные времена одно из самых привлекательных направлений инвестиций — недвижимость, как наиболее надёжный сегмент рынка. Впрочем, в бизнес-классе инвестиционных покупок меньше, чем в более доступных сегментах. Здесь и бюджет покупки больше, и ликвидность условно меньше.

Эксперты отмечают, что интерес покупателей сосредоточен на наиболее ликвидных вариантах недвижимости, в том числе на студиях, которые в бизнес-классе создают конкуренцию более популярным однокомнатным и двухкомнатным квартирам.

В то же время, отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко, доля студий в жилых комплексах бизнес-класса не должна превышать в среднем 5%, в противном случае под сомнение ставится классность и уровень самого проекта. По итогам июня 2020 года в объёме предложения жилья B-класса доля студий составляет 4%. Основное отличие студий в объектах бизнес-класса — это большая площадь квартиры, средний размер составляет 30,1 м2 против 24,9 м2 в массовом сегменте.

Таким образом рынок регулирует и соответствующий уровень комфорта, и соответствующую социальную среду. Человек, стеснённый в средствах, вряд ли станет приобретать для себя или своего ребёнка студию бизнес-класса, скорее, выберет более доступное жильё в менее удобной локации.