День строителя: какой будет стройплощадка через три десятилетия

Результат самоизоляции

Коронакризис не привел к существенным сложностям на петербургском строительном рынке. Стройки не встали, никто не обанкротился. По крайней мере пока.

Впрочем, потери есть. По данным Росреестра, количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве по итогам отчетного периода оказалось на 39% меньше, чем за тот же отрезок прошлого года: 5,5 тыс. ДДУ в этом году против почти 13 тыс. ДДУ в прошлом. По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в первом полугодии на первичном рынке жилья Петербурга и области объем спроса составил 1,85 млн м2 и превысил показатели стабильных лет развития рынка (первое полугодие 2015–го — 2017 год). Отдельно за II квартал за счет активных мая и июня было продано около 830 тыс. м2 жилья.

Упал — отжался

Первое полугодие 2020 года станет одним из исторических периодов для отрасли, богатых на события, говорят участники рынка. "Январь–февраль мы прошли стабильно, в марте было заметно оживление спроса на фоне роста курса валюты. В начале апреля, со вводом карантинных ограничений, спрос упал почти вдвое, но уже во второй половине месяца начал расти, а в мае–июне не только выровнялся, но и превысил цифры 2019 года", — рассказывает Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК "КВС". "Первые 6 месяцев 2020 года я бы охарактеризовала как сложный, но интересный период, который дал новый опыт. Главный вывод — любая сложная ситуация всегда показывает сильнейших, которые, пройдя этот этап, становятся еще выносливее. Надеемся, что следующее полугодие будет более традиционным и пройдет без резких колебаний", — говорит директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп" Ольга Ульянова.

На жилищном рынке довольно длинный цикл сделки — формирование запроса у покупателя, поиск подходящего варианта, согласование его со всеми членами семьи, аккумулирование финансов — обычно на все это уходит не меньше 2–3 месяцев. "Так что обращение к застройщику и бронирование выбранной квартиры — это уже финальная стадия процесса. За счет такой высокой инертности рынок первички в целом неплохо вышел из карантина. Сделки, не реализованные в апреле–мае, сформировали объем отложенного спроса, и большая часть из них состоялась в июне", — объяснила Марина Агеева, директор по маркетингу ГК "Красная стрела". "В определенный момент в начале карантина мы имели дело с отложенными сделками. Примерно каждая четвертая в апреле–мае оказывалась в этом статусе. Это было нечто новое: не отказ и не подтверждение, но переход в режим ожидания с неопределенным сроком. Причем зачастую с просьбой сохранить бронь за покупателем ввиду особой ситуации. Везде, где мы могли пойти на этот шаг, мы так и сделали. Очень рады, что сейчас почти все сделки из статуса “на паузе” мы перевели в статус оформленных", — говорит Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК "ПСК".

Тот провал, который демонстрирует статистика, — это в том числе результат самоизоляции Росреестра, который на время остановил полноценную работу, объясняют участники рынка.

Спасительная цифра

Коронавирус показал, что диджитализация неизбежна и в критических условиях перестроиться на эффективную удаленную работу вполне возможно. "Один из главных выводов для нас — подтверждение, что инвестиции в цифровизацию внутренних процессов, курс на полный отказ от бумажного документооборота внутри компании были верными. Это позволило нам быстро и относительно безболезненно перейти на дистанционный режим работы, не потеряв в производительности труда. Сейчас мы продолжаем переход на VDC (Virtual design and construction), технологию виртуального строительства, связывающую воедино проектирование, строительство и все сопутствующие данные", — говорит Мария Черная, генеральный директор ООО "Бонава Санкт–Петербург".

Кроме того, компании достаточно быстро наладили онлайн–продажи. "В апреле мы запустили онлайн–сервис покупки квартир. Все вопросы можно решить дистанционно. Для приобретения недвижимости не выходя из дома нужно выбрать квартиру на сайте компании, забронировать ее и обсудить детали с менеджерами по телефону, skype, telegram, whatsАpp или любому другому мессенджеру. Затем можно проконсультироваться по ипотеке и получить одобрение в ипотечном центре холдинга", — рассказывает Виталий Коробов, директор группы "Аквилон".

Финальные шаги включают оплату недвижимости через открытие аккредитивного счета или через Сервис безопасных расчетов, а также дистанционное подписание ДДУ. Подписать договор можно онлайн с помощью электронно–цифровой подписи либо курьерская служба доставит документы на дом. Такой полный онлайн–цикл ввели практически все крупные компании. "Полагаю, что в будущем соотношение дистанционных и личных продаж составит примерно 50/50. Карантин позволил нам усиленно протестировать схемы работы в интернете, которые мы запустили еще в прошлом году. Терять такой опыт не нужно", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС". "Конечно, многие клиенты предпочитают очные встречи: например, посмотреть наши шоурумы и получить личную консультацию менеджеров. Несмотря на открытие офисов, мы будем увеличивать долю дистанционных сделок и делать акцент на IT–сервисах в продажах, поскольку такой формат работы удобен для наших инвесторов", — считает Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт–отелей VALO.

Как говорят участники рынка, часть практик, введенных на время карантина, сохранятся и на посткарантинный период. Например, группа "ЦДС" работает вне офиса до сентября, а в группе "Эталон" около 10% сотрудников так и останутся на удаленке.

Дымящийся эскроу

Еще коронакризис изменил отношение к эскроу. По факту он оказался не так страшен, как представлялось раньше. С одной стороны, безусловно, стало больше регуляторов, происходит жесткий контроль за расходованием средств. С другой — процесс выхода на проект стал более понятным и стандартизированным. А за счет проектного финансирования застройщики стали менее зависимы от локальных спадов продаж.

"Теперь по любому проекту девелопер просто обращается в банк, получает проектное финансирование и выполняет минимальный объем продаж, который требует банк. В целом за прошедший год ситуация устаканилась, многие девелоперы по ряду проектов уже перешли на эскроу–счета. Банки выработали формат взаимодействия с застройщиками и сформировали продукты, причем речь идет не только о крупнейших банках", — уверен Андрей Бойков, партнер Rusland SP.

По данным КЦ "Петербургская недвижимость", в Петербурге в первом полугодии 2020 года продажи открылись в 31 ЖК общей жилой площадью 755 тыс. м2. Из них с применением эскроу–счетов продаются 15 ЖК объемом 420 тыс. м2 жилья. По данным КЦ "Петербургская недвижимость", половина ЖК открыла продажи по новым правилам (48% от количества комплексов и 57% от площади). Объем рынка Петербурга на конец I квартала 2020 года оценивался в 9,2 млн м2, из них 8% — объем по эскроу.

В то же время законодательное регулирование рынка продолжает меняться. 13 июля вступили в силу очередные, довольно объемные поправки к 214–ФЗ о долевом строительстве. "На данный момент трудно сказать, что внесенные изменения будут значить для отрасти в целом, однако мы с удовлетворением отмечаем, что теперь раскрытие счетов эскроу будет происходить быстрее — не после регистрации первого права собственности на помещение, а после ввода дома в эксплуатацию. Это позволит застройщику значительно сэкономить: быстрее получить доступ к средствам дольщиков и перестать платить за пользование кредитом", — радуется Мария Черная.

Неудачники — на выход

В любой кризис неизбежны банкротства девелоперских компаний, даже тех, которые до этого никто не воспринимал как проблемные. "Уход ряда игроков с рынка возможен и в этот раз. В первую очередь прекратят свою деятельность те девелоперы, которым не удалось получить банковское финансирование на реализацию своих проектов. В группе риска компании, не имеющие достаточного опыта работы с банками, либо те, чьи проекты банки оценили как низкомаржинальные", — уверен Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест". С ним согласен Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК "Абсолют Строй Сервис". "Небольшие компании сейчас откладывают поиск и покупку новых пятнен под застройку, так как маржинальность бизнеса после перехода на работу по эскроу–счетам уменьшилась. И в текущей экономической ситуации риски вложений в девелоперский бизнес повышаются", — говорит он. Небольшие строительные компании сейчас вряд ли смогут вытянуть такое направление бизнеса. "Я думаю, что количество застройщиков будет уменьшаться, мелкие будут уходить с рынка. А количество крупных и средних будет расти. Минус этого процесса в том, что снижается конкуренция на рынке. Но зато увеличивается гарантия реализации проектов. Из–за снижения конкуренции снижается качество продукта. И есть риск монополизации рынка и роста цены", — беспокоится Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости "М2Маркет".

В неопределенной экономической ситуации банки страхуют себя от рисков и выдают кредиты только опытным застройщикам под проекты с очевидной маржинальностью. "Себестоимость строительства растет на цену банковских продуктов. Дорожают строительные материалы из–за падения курса рубля. Застройщики вынуждены повышать цены на жилье, что в условиях сокращения реальных доходов населения вызывает падение спроса. В такой ситуации на рынке могут работать только лидеры отрасли с солидной финансовой базой", — полагает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".

А вот Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg, уверен, что места хватит всем. "Я считаю утопическим мнение, что в Петербурге останется десяток крупных девелоперских компаний, которые монополизируют весь рынок. Так не бывает. Всегда есть ниши и проекты, которыми крупный девелоперский бизнес не хочет или не умеет заниматься. Например, строительство небольших домов около 5 тыс. м2 или проекты, связанные с реновацией исторических зданий. Безусловно, доля крупных компаний год от года увеличивается, а доля небольших уменьшается, но вряд ли когда–нибудь сократится до нуля", — говорит он.

В целом перспективы рынка не такие радужные, как были 10 лет назад.

"Есть три фактора, которые действуют на рынке: фундаментальный (правила игры), финансовый и психологический. Сейчас рынок находится в той стадии, когда потихоньку удовлетворяется первичный спрос на минимальное жилье. Заканчиваются на рынке покупки первого жилья, что ведет к глобальному постепенному снижению общего объема спроса. Финансовый — люди богаче не становятся в общей массе. Доходы падают. Единственный плюс — то, что снижаются ставки по ипотеке. Кредиты теперь доступнее, но денег стало меньше. Хотя мы упираемся в общий возможный объем спроса: те, кто раньше не мог взять кредит под 8%, не смогут взять его и под 6,5%. Психологический фактор работает на коротком отрезке времени и имеет быстрый обратный эффект. Если сейчас рост, то через полгода будет провал", — прогнозирует Виолетта Басина, гендиректор ГК Omakulma.

Артемий Анин

Охота к масштабному мышлению

Город ищет способы влиять на застройку больших территорий. Есть советский опыт проектов детальной планировки (ПДП).

Влияние городу нужно по очень простой причине — чтобы определять структуру и облик новых жилых районов.

"Было бы целесообразно “укрупнить” границы разрабатываемой документации по планировке территории, то есть, применяя принцип ПДП, рассматривать планируемое строительство в рамках, например, целого района. Такой подход позволил бы качественно улучшить градостроительное планирование и развитие городской среды в целом", — поделился с "ДП" мнением главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев.Правда, для этого требуется внесение изменений в Градостроительный кодекс. ПДП отличались значительно большим охватом территории, чем современные ППТ. А кроме того, в них задавалась архитектурно–градостроительная идея или композиция застройки обширных участков. Этот эскиз, в частности, задавал функциональное назначение территории, планировочную организацию, размещение городских учреждений, зеленых насаждений и элементов улиц. По словам главного архитектора, проекты детальной планировки в том виде, в котором они просуществовали до конца 1990–х годов, сформировались в середине XX века. Их основной задачей являлось уточнение и развитие для отдельных частей города решений генплана до степени, позволяющей разработать проект застройки. В свою очередь, проект застройки готовился на квартал, микрорайон или группу зданий, то есть на значительно меньшую территорию. Такой проект включал уже в том числе сметно–финансовые расчеты и рабочую документацию. На его основании и велось строительство.

Но эта система основывалась на государственной плановой экономике. Все решения, начиная от генпланов и заканчивая индивидуальными проектами строительства, принимались государством.

В 1998 году был утвержден первый российский Градкодекс, который предусматривал разработку для частей территории города проектов планировки, межевания и застройки. В декабре 2004–го вступила в силу его действующая редакция, в которой остались только проекты планировки и межевания. Тем не менее ранее утвержденные ПДП продолжают действовать в той части, в какой они не противоречат Градкодексу.

Сегодня в Петербурге насчитывается около 80 действующих ПДП.

Творят как хотят

"В проектах детальной планировки действительно были эскизы застройки. Но они не были обязательными документами, не были утверждаемы", — сказал "ДП" замгендиректора ООО "Институт территориального развития" Владимир Аврутин. Однако, поскольку частной собственности не существовало и город выступал заказчиком и всей последующей документации, эскизы все равно учитывались. Сегодня на стадии разработки ППТ, по Градостроительному кодексу, также создаются и варианты проектно–планировочных решений, которые по сути можно считать теми же эскизами застройки. Но, по словам Аврутина, эти решения предоставляются для сведения (утверждаются, в частности, красные линии, границы зон капитального строительства и участков).

"Они остаются иллюстративным материалом, который разрабатывается, а дальше все делают (на своих участках. — Ред.) что хотят", — говорит Аврутин. Поэтому было бы разумно поставить вопрос о том, чтобы хотя бы отдельные элементы эскизов включить в утверждаемую часть проекта планировки. Это позволило бы обеспечить комплексность и единство архитектурных решений.Малый размер территорий по сравнению с ПДП — другой известный недостаток проектов планировки (этот вопрос, в частности, поднимал критик Алексей Лепорк в "ДП" № 77 от 22.06.2020). "У нас, с одной стороны, есть генплан на весь город, а с другой стороны, следующий уровень — это уже проекты планировки, которые в большинстве своем разрабатываются на отдельные кварталы. Между всей территорией города и отдельными кварталами ничего нет", — говорит Аврутин. Он уверен, что было бы правильным вернуть проекты, охватывающие целые жилые районы. Но это было возможно, когда заказчиком и источником финансирования выступал город.

Сегодня же 85–90% проектов разрабатываются по инициативе частных инвесторов и финансируются ими же. Очень трудно заставить частного застройщика, имеющего участок в каком–то одном квартале, заказать и оплатить проект на большую территорию. Затраты в таком случае существенно возрастут. Поэтому такие проекты должен заказывать город.

Чужие контуры

В свою очередь, практикующие архитекторы опасаются дополнительного регулирования. Так, директор ООО "Архитектурная мастерская Апостола" Филипп Апостол считает, что в нынешнем виде ППТ в целом хватает "как градостроительного и нормативного документа, регламентирующего те требования, нормы и регламенты, которые мы должны соблюсти". "Мне именно как руководителю архитектурной мастерской, которая работает на штучных объектах, достаточно генплана и ППТ", — сказал он "ДП". Любой регламент ограничивает творческую свободу, а ППТ вкупе с требованием заказчика уже задают жесткие требования. Архитектуру, созданную на основе эскизов, можно сравнить с адаптацией чужого здания (когда российский архитектор дорабатывает проект именитого зарубежного зодчего). "Контур здания уже нарисован, и, хоть не на 100%, такую аналогию можно провести. Это работа не сначала — я говорю о неких творческих рамках, которые сужаются еще больше", — сказал Филипп Апостол. При этом архитектор считает, что эскизы застройки в составе градостроительной документации могут быть уместны в проектах спальных районов на окраинах города. Можно добавить, что пока нет формальных инструментов, КГА проводит конкурсы концепций развития территорий. Например, был конкурс на кварталы серого пояса на юге города, а также на улучшение среды территорий Красногвардейского района.

Вадим Кузьмицкий

Обновление никак не загрузится

Начатая в городе больше 10 лет назад реновация выполнена всего на 5%. Впрочем, в ближайшее время девелоперы обещают ускориться.

Напомним, программа развития застроенных территорий (РЗТ) стартовала в 2009 году — тогда компания "СПб Реновация" приобрела у Смольного право на работу в 22 кварталах в девяти районах Петербурга. За 9 лет она должна была снести 1,2 тыс. жилых домов и на их месте построить 8 млн м2 нового жилья, рассчитанного на 450 тыс. человек. Общую стоимость программы оценивали в 400 млрд рублей.

Но за прошедшие годы компания возвела в Петербурге только 30 домов жилой площадью 405 тыс. м2 (еще 260 тыс. м2 — на стадии строительства).

Сейчас объекты девелопера представлены в Колпинском, Красногвардейском, Красносельском, Курортном, Невском и Фрунзенском районах города. Договор с ним продлен до 2029 года.

Также в этой программе принимала участие компания "Воин–В" в Кировском районе, было введено порядка 37 тыс. м2 жилья. Однако городские власти не продлили договор с застройщиком.

Три проблемы

Как рассказывает руководитель службы по работе с государственными органами "СПб Реновации" Дмитрий Михалев, в процессе реализации проекта девелопер столкнулся с тремя основными проблемами. В первую очередь это синдром последнего жильца. На сегодняшний день нет юридических механизмов, исключающих случаи шантажа со стороны собственников последних нерасселенных квартир, которые могут выдвинуть любые самые непомерные требования за выкуп.

В Москве для борьбы с такими случаями принят принцип: если 2 / 3 собственников в доме согласны, несогласные должны в принудительном порядке переехать в новое жилье или получить рыночную компенсацию. Для этого в столице создана специальная законодательная база, которая в Петербурге отсутствует.

Проблема номер два — отсутствие стартовых пятен. Для запуска процесса строительства в квартале нужен стартовый участок. В половине из 22 кварталов его нет. Изначально стартовые пятна были во всех кварталах. Но по мере изменения законодательных нормативов и строительства новых домов вне рамок программы РЗТ они были использованы под другие нужды. Где–то свободный участок отдан под внутриквартальную зону озеленения, где–то из–за снижения максимальной высотности стало невозможным построить достаточное количество квартир для расселения следующей очереди.

Усиление нагрузки

Кроме того, как говорят в компании, за 10 лет градостроительное законодательство кардинально изменилось. "Понижались максимальная высотность зданий, коэффициент использования территории, росли нормативы по местам в детских садах и школах, расширялись зоны регулируемой застройки. Все это усиливало нагрузку на застройщика, делая строительство и расселение экономически или физически невозможным", — говорит Дмитрий Михалев.

Еще один фактор — экономика проектов. "Рентабельность поквартально сложно оценить (зависит от многих факторов, в том числе, например, от социальной нагрузки и пр.), но более привлекательны кварталы, расположенные в обжитых районах, рядом с метро, и они реализовывались первыми", — оценивает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group).

Впрочем, в "СПб Реновации" обещают, что в ближайшее время темпы увеличатся. "Сейчас программа обретает второе дыхание. Мы заново пересчитываем экономику каждого квартала, оптимизируем финансовую модель. Итоги этой масштабной работы будут представлены властям города для дальнейшего принятия управленческих решений. В 2020 году ориентировочно будет введено порядка 185 тыс. м2 жилой площади, часть из этого объема — досрочно. Также в этом году мы запускаем новые объекты — вторая очередь “Малой Охты”, вторая очередь “Сандэй”, новые корпуса третьей очереди “Живи! В Рыбацком”", — говорят в компании.

Разные варианты

Реновация старых районов крайне необходима Петербургу.

"Со временем дома 1950–1960–х годов постройки, особенно первых, экспериментальных серий, будут требовать все больше затрат на эксплуатацию и ремонт. Кроме того, требования к инфраструктуре, наличию паркингов, к экологичности домов, инженерии, планировкам и входным группам значительно изменились с 1960–х годов. Комплексная программа реконструкции домов или реновации таких кварталов при грамотном и ответственном подходе могла бы стать неплохим способом развития города, создания современной, комфортной для проживания среды, новых социальных объектов", — уверен Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО "Бонава Санкт–Петербург".

Неприятные следствия

Главная проблема подобных проектов — необходимость существенного увеличения плотности застройки на месте снесенного жилья, для того чтобы обеспечить рентабельность.

"То есть, с одной стороны, ветхие дома с устаревшими планировками и неприглядными фасадами подлежат замене на красивые, современные здания, с новыми коммуникациями и европланировками, что является огромным плюсом. А с другой стороны, экономика таких проектов становится успешной только в случае, если на месте пятиэтажных хрущевок появятся 15–20–этажные новостройки", — говорит Михаил Ривлин, совладелец компании "Мегалит — Охта Групп".

Если построить на той же территории в 3 раза больше жилья, это неизбежно приведет к резкому увеличению плотности населения в этом микрорайоне и ухудшению качества городской среды. Получается, что вроде бы необходимые улучшения одновременно имеют и неприятные последствия для города и его жителей.

Петербург предъявляет совершенно уникальные для России требования к РЗТ.

"У нас нельзя просто взять и снести старый дом, построив на его месте 20–этажную башню. Ряд домов, которые стоят в заброшенном виде и являются при этом памятниками архитектуры, сносить вообще нельзя. Поэтому они медленно ветшают и подходят к состоянию, когда их восстановление уже невозможно", — уверен Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК "ПСК".

"Архитекторы, Градостроительный совет, девелопер и власти обязаны работать вместе над такими проектами. Но инициатива должна исходить от властей. Пока город не обозначит свою политику в отношении ветхого фонда и не выработает ключевые принципы работы вместе с девелоперами, дело с мертвой точки не сдвинется", — считает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС".

Сейчас у города нет стратегии относительно работы с девелоперами по программам реновации, подводят черту девелоперы. Они же, в свою очередь, предпочитают работать в более понятных им условиях — редевелопмент, освоение серого пояса или территорий на окраинах.

Павел Никифоров

Исторический минимум

Льготная ипотека просто спасла петербургских, да и не только, застройщиков. В мае–июне на нее пришлось более 70% всех сделок по продаже строящегося жилья.

В целом по России с 20 апреля заемщики подали в банки 295 тыс. заявок по программе льготной ипотеки на новостройки. По ним выдано 197 тыс. кредитов на сумму 182 млрд рублей.

По данным КЦ "Петербургская недвижимость", в июне и июле с использованием ипотеки заключалось около 80% сделок на петербургском рынке. При этом доля льготной ипотеки в объеме всех ипотечных сделок у разных застройщиков составила в среднем более 90%. Эксперты считают, что без программы льготной ипотеки наблюдалось бы заметное снижение спроса.

"6,5% — это исторически минимальная ставка, и мы сразу же увидели интерес со стороны покупателей. К примеру, во втором квартале 2020 года число ипотечных сделок увеличилось в 1,5 раза, при этом большинство из них — это сделки по программе субсидированной ипотеки", — объясняет Денис Бабаков, коммерческий директор ООО "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад". "Доля ипотеки в общем объеме наших сделок с жильем увеличивается, составляя по итогам полугодия 70%, а если брать отдельно май и июнь, то она была равна 77 и 82% соответственно. Сегодня уровень спроса во многом определяется именно программой с господдержкой, ставки уже обновили исторические минимумы", — подсчитала Юлия Ружицкая, директор по продажам "Главстрой Санкт–Петербург".

"Падение спроса в апреле из–за карантина было краткосрочным. В мае рынок быстро восстановился и продолжает расти. Основным инструментом поддержки спроса в первом полугодии стала ипотека с господдержкой. В группе “Аквилон” на долю льготной ипотеки приходится 90% всех ипотечных сделок", — отмечает директор группы Виталий Коробов.

Как говорят участники рынка, льготная ставка выступила во многом триггером для приобретения жилья. "Многие покупатели решились на приобретение квартиры впервые и именно благодаря льготной ипотеке с рекордно низкой для российского рынка ставкой", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС".

При этом банки уже перестали справляться с потоком запросов. "В июне возросший спрос на ипотечные кредиты уже негативно отразился на скорости и качестве обработки обращений банками. Запросов на льготную ипотеку много, но вопрос в длительности этого спроса, учитывая ограниченный объем накоплений у населения", — говорит Марина Агеева, директор по маркетингу ГК "Красная стрела".

Еще меньше

Сейчас, по данным Минстроя РФ, исчерпано уже 25% лимита, выделенного на софинансирование ставки. Поэтому федеральные власти в начале июля вышли сразу с тремя новыми предложениями по стимулированию ипотеки. Во–первых, для поддержания спроса и предложения правительство предлагает продлить программу государственного субсидирования ипотечных ставок на "первичное" жилье до конца 2021–го. Во–вторых, процентную ставку кредита предполагают снизить с 6,5 до 5%. Новая программа позволит выдать почти 750 тыс. кредитов на 2,29 трлн рублей. Объем бюджетных субсидий — 372,6 млрд рублей. В–третьих, увеличивается потолок по льготным кредитам до 6 млн рублей в регионах (сейчас 3 млн) и до 12 млн (сейчас 8 млн) в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях.

"Чем ниже ставка, тем больше людей, нуждающихся в решении своего жилищного вопроса, смогут купить себе квартиру", — говорит Игорь Карцев, председатель совета директоров ГК "Максимум Life Development". "Программа субсидируемой ипотеки существенно поддерживает и строительную отрасль, и граждан, желающих приобрести жилье, и экономику в целом. Между тем, по последним оценкам ЦБ и Минэкономразвития, возвращение экономики на докризисный уровень возможно только в 2022–2023 годах. То есть в случае завершения программы в ноябре ее цели, возможно, не будут достигнуты. Рынок к этому времени просто не успеет восстановиться. Поэтому, несомненно, продление программы льготной ипотеки — это рациональный и полезный для экономики шаг, который можно только поддержать", — уверена Мария Черная, генеральный директор ООО "Бонава Санкт–Петербург".

Впрочем, по мнению экспертов, ряд покупателей захотят подождать новых интересных условий. "Обычно от инициативы до снижения ставок проходит месяц–другой. Видимо, около четверти всех покупателей захотят подождать новых условий. С другой стороны, есть больший риск, что за это время с рынка уйдут наиболее ликвидные квартиры в уже строящихся домах", — считает Сергей Терентьев.

"Покупку может отложить часть покупателей, которая находится в поиске или не уверена в своем решении о приобретении недвижимости. Те, кто определился с выбором понравившегося проекта и конкретной квартиры в нем, с большой долей вероятности совершат сделку", — говорит Александр Брега, гендиректор компании "Мегалит–Охта Групп".

Сейчас спрос на готовые квартиры по ипотеке близок к ажиотажному.

"Люди, наученные горьким опытом, понимают, что ждать очередного понижения ставки не стоит. Во–первых, потому, что параллельно растет цена на готовые квартиры в хороших местах и разницу в ставке может съесть повысившаяся стоимость квартиры. Во–вторых, уменьшается предложение в хороших локациях, сейчас мало кто из застройщиков решается на вывод новых объектов, да и участков в черте города осталось очень немного. Ну и, в–третьих, ставка может банально не понизиться, а, наоборот, повыситься", — полагает Надежда Калашникова, директор по развитию компании "Л1".

Артемий Анин

Купить новый дом, не выходя из старого

Пандемия вынудила застройщиков срочно освоить технологии онлайн–продаж. Хотя дистанционные сделки по квартирам оказались не такими простыми, как в других отраслях, участники рынка смогли приспособиться.

Рынок новостроек начал массово переходить на онлайн–продажи уже в марте, что позволило поддержать объемы сделок.

Если раньше услугой дистанционной покупки на первичном рынке пользовались преимущественно инвесторы из регионов, то в период пандемии на нее решились и местные покупатели. Застройщики оперативно открыли online–офисы и предложили виртуальные консультации по Skype, WhatsApp, телефону и т. п., поскольку многие граждане боялись приезжать в компании и на стройплощадки. На части объектов были доступны полноценные онлайн–экскурсии, а также 3D–шоурумы, которые строители стали внедрять задолго до начала коронакризиса.

Форсированный переход на современные технологии позволил увеличить конверсию продаж, отмечают строители: к онлайн–процедурам в условиях кризиса переходили те, кто уже решился на покупку, а все сомневающиеся или не определившиеся с выбором отсеялись еще до обращения в офисы.

Весомое действие

"Сложность дистанционных сделок в том, что не всем покупателям привычен такой формат. Все же покупка квартиры — это серьезный шаг, и подписание договора в офисе психологически воспринимается как более весомое действие, — комментирует Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК “Абсолют Строй Сервис”. — В нашем случае клиенты относятся к дистанционным сделкам с интересом, но не без толики настороженности: они хотят получить как можно больше информации о процедуре, чтобы быть уверенными в надежности такой сделки".

"Приобрести недвижимость без посещения офиса продаж — вполне реалистичный сценарий, но он подходит далеко не всем. Покупатели элитной недвижимости, приобретающие квартиру в готовом доме или комплексе на высокой стадии готовности, редко не посещают объект лично, чтобы убедиться, что их ожидания соответствуют реальности", — констатирует Оксана Кравцова, генеральный директор ГК "Еврострой".

Чтобы подстегнуть нерешительных клиентов, большинство застройщиков предложили дополнительные скидки для электронных покупок. И это притом, что в первые недели пандемии их отделы продаж не испытывали дефицита обращений: в России недвижимость традиционно считается одной из самых надежных инвестиций, и при начале любого кризиса количество сделок с жильем заметно увеличивается. А уже в марте давление на рынок оказывала не только ситуация с коронавирусом, но и обвал цен на нефть с последовавшим падением курса рубля.

Банк "Дом.РФ" на фоне всеобщего повышения даже понизил ставки, объяснив такую возможность сокращением издержек из–за перехода в онлайн. "Перевод ипотеки в электронный вид позволяет снизить риски и операционные издержки, связанные с кредитом", — утверждает директор Digital "Дом.РФ" Олег Комлик.

Цифровизируй это

Если с предварительным этапом сделок (бронированием) проблем у строителей практически не возникло, то оформление договоров в период самоизоляции для многих было не таким простым.

Процесс заключения электронных соглашений в значительной степени организован дистанционно, но провести полностью удаленные сделки, чтобы клиент не выходил из дома и не общался с внешним миром, оказалось сложно. Например, при регистрации электронных договоров необходима электронная цифровая подпись (ЭЦП), для получения которой требуется личное присутствие в удостоверяющем центре или банке.

Отвечая запросам самоизоляции, отдельные организации пошли на удостоверение ЭЦП на сторонних площадках, включая выезды к клиентам на дом.

"Мы продаем квартиры как через счета эскроу, так и по старым правилам, в зависимости от очереди строительства жилого комплекса. Счет эскроу открывается в банке, который указан в проектной декларации. Это обязательная процедура даже при электронной регистрации, которая обеспечивает для покупателя дополнительную надежность и прозрачность сделки, — поясняет Юлия Ружицкая, директор по продажам “Главстрой Санкт–Петербург”. — Также клиенту может потребоваться личное посещение нотариуса, например для удостоверения согласия супруга на покупку квартиры".

До сих пор не каждый банк позволяет удаленно открывать аккредитивы. Но и здесь были возможности для маневра. Например, еще в конце 2019 года Сбербанк и группа "ПИК" объявили о сервисе безналичной оплаты сделок в новостройках — банковскими картами (правда, только для 100%–ной оплаты), без комиссии для покупателя.

Полностью онлайн до недавнего времени невозможно было оформить и сделку по ипотеке — банки требуют личного присутствия клиентов. Но уже в середине апреля ГК "КВС" и Сбербанк провели первую дистанционную ипотечную сделку в Северо–Западном регионе.

"Онлайн–магазин квартир “КВС”, позволяющий дистанционно оформить договор купли–продажи, работает уже больше года. Однако при ипотеке ранее клиенту все равно приходилось выезжать в офис банка для подписания кредитного договора. Было очевидно, что перевод и этого этапа в дистанционный режим — вопрос времени. Введение режима самоизоляции стало тем событием, которое подтолкнуло к важным изменениям", — рассказывает Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК "КВС".

Готовые пакеты документов застройщики отправляли покупателям курьерами — в том числе и с опцией бесконтактной доставки.

Хлопот продавцам добавило и то, что во время каникул не работали нотариусы, МФЦ и Росреестр.

"Помимо объективных ограничений имеется также и вопрос доверия клиентов к цифровым инструментам, особенно у людей старшего поколения: есть доля покупателей, которые категорически не согласны использовать электронные подписи и настаивают на классическом, “бумажном“ варианте сделки", — добавляет Виктория Левина, начальник отдела продаж компании "ЮИТ Санкт–Петербург".

Онлайн forever

Цифровизация продаж в строительной отрасли ранее проходила достаточно медленно — во многом за счет консервативности самого рынка и небольшой популярности онлайна для покупателей квартир.

Но коронакризис дал новый импульс развитию интернет–торговли, включая и рынок недвижимости, уверены застройщики. Это подтверждается тем, что онлайн–направления продолжили развиваться уже после того, как в Петербурге отменили часть ограничений и строительным компаниям официально разрешили открыть классические отделы продаж, а МФЦ вернулись к приему граждан.

Даже после полной победы над вирусом количество дистанционных сделок будет расти, а девелоперы увеличат инвестиции в IT–платформы и виртуальные инструменты, подтверждают участники рынка.

"Доля сделок, которые мы проводим и регистрируем с помощью различных диджитал–инструментов, безусловно, увеличилась под влиянием такого мощного фактора, как ковид–пандемия. Рынок недвижимости получил весомый толчок в направлении развития онлайн–взаимодействия с клиентом", — резюмирует Виктория Левина.

Евгения Иванова

Лидеры отрасли о последствиях пандемии

Виталий Коробов, директор Группы " Аквилон "

Мы довольны результатами полугодия. За 6 месяцев 2020 года выросли по всем показателям: количество проданных квартир, сумма договоров, объем строительства. Тем не менее карантин не остался нами не замеченным. Основной удар по спросу пришелся на апрель, когда падение достигло 70%. Однако уже в мае продажи восстановились и показали стремительный рост. Летние месяцы вовсе были рекордными — план продаж выполнен более чем на 200%.

Мы переживали коронакризис в трех регионах присутствия холдинга. В Москве наши стройки закрывались на месяц, в то время как в Петербурге и Архангельске продолжали работать бесперебойно. Когда рассматривались сценарии приостановки строительства, первым вопросом была организация проживания для работников — приезжих из других регионов. В Москве оборудовать строительные городки на объекте запрещено, поэтому вокруг площадки действует целая индустрия — хостелы и общежития. Там проще. В Петербурге другая практика: здесь нет такого количества гостиниц для рабочих и обсерваторов, строители живут в оборудованных бытовых городках. В случае приостановки работ на объектах десятки тысяч человек могли остаться на улице, и хорошо, что этого не случилось. Мы провели большую работу по реорганизации деятельности стройплощадок в эпидемиологических условиях. Обеспечили рабочих всем необходимым, ввели постоянный контроль за соблюдением мер безопасности. Мы рады, что на наших объектах не было зафиксировано ни одного случая заболевания коронавирусом.

Поскольку строительные объекты в Петербурге продолжали работать без остановки, продажи здесь восстановились быстрее, чем в Москве. Важную роль в оздоровлении ситуации сыграло снижение ставки ЦБ, но и сами банки стали более лояльно относиться к клиентам: девять из 10 покупателей квартир в "Аквилоне" получают одобрение ипотеки.

Влияет на рынок и растущая себестоимость, которую определяет ряд факторов. В первую очередь, это падение рубля и рост стоимости материалов и оборудования. Некоторые поставщики поспешили воспользоваться колебанием курса и подняли цены. В частности, импортные лифты, которые мы устанавливаем в жилых комплексах бизнес–класса, уже подорожали на 30%. Растут цены и на отделочные материалы. Еще один фактор роста себестоимости — это затраты на проектное финансирование и обслуживание эскроу–счетов. Плюс социальные объекты, которые застройщиков обязывают возводить на собственных земельных участках.

Несмотря на обстоятельства, мы не меняем планов по развитию холдинга и постоянно работаем над пополнением портфеля. Рынок земли в Петербурге сегодня очень ограничен, но это не главная сложность. Из–за пандемии и ограничений на публичные мероприятия ряд участков зависли на этапе общественных слушаний. Это несколько тысяч гектаров земли в Петербурге и окрестностях, которые власти согласились перевести под жилое строительство. Всего в городе появятся около 15 новых локаций, где будет сконцентрирован спрос.

Мы готовы к разным сценариям развития событий. Для каждого из наших жилых комплексов сформирован резерв, который дает возможность спокойно строить еще год без привлечения кредитов.

Нина Креславская, заместитель председателя совета директоров холдинга "РСТИ" ( Росстройинвест )

Нам удалось быстро перестроиться на работу в условиях пандемии: мы обеспечили дополнительные меры безопасности на строительных площадках, чтобы избежать распространения инфекции, а также на время объявленных нерабочих дней перевели офисных сотрудников на удаленный режим работы.

Работы на всех наших объектах в Петербурге (включая объекты по государственным контрактам — школу в Каменке и новый корпус НИИ скорой помощи им. Джанелидзе) продолжались в полном объеме. В Москве мы были вынуждены до середины мая приостановить возведение дома ELEVEN из–за ограничений. Но до пандемии мы строили этот объект опережающими темпами, поэтому остановка не привела к отставанию от графика.

Мы наладили дистанционные продажи квартир — наши менеджеры консультировали клиентов по телефону и электронной почте, мы внедрили электронную регистрацию договора долевого участия. Сейчас наши клиенты могут купить квартиры как дистанционно, так и посетив офис продаж, продолжая соблюдать все необходимые требования безопасности.

Банки также перешли на работу в онлайн–режиме. Теперь во многих банках можно в электронном виде не только получить одобрение ипотеки, но и подписать кредитный договор. Что касается уровня продаж, то в апреле и мае было заметное снижение. В июне началось восстановление спроса, но увеличение покупательской активности пока не смогло полностью компенсировать весенний спад. Программа субсидирования ипотеки заметно поддержала рынок и привела к росту доли ипотечных сделок. В нашей компании этот показатель во II квартале увеличился на 17% по сравнению с I кварталом.

Вторая волна пандемии с большой вероятностью произойдет. Мы видим, что в других странах, несмотря на теплое время года, после спада количество заболевших вновь начало расти. Но мы готовы к новой волне, поскольку наладили проведение сделок в дистанционном формате.

С одной стороны, переход на эскроу–счета приведет к росту себестоимости и увеличению цен на жилье примерно на 8–10% за весь период строительства. С другой стороны, проекты, которые реализуются с использованием эскроу–счетов, имеют дополнительную гарантию надежности. В случае если у застройщика возникнут проблемы, деньги с эскроу–счетов вернутся покупателю.

Крупным компаниям, которые давно работают на рынке, проще выполнить требования, предъявляемые банками для предоставления проектного финансирования. Это не значит, что все небольшие застройщики уйдут с рынка, но у некоторых из них могут возникнуть сложности с адаптацией к новым правилам работы.

Осенью мы откроем продажи квартир в третьей очереди жилого комплекса Terra, а также в новом корпусе ЖК New Time. До конца года планируем вывести на рынок несколько проектов комфорткласса в Петербурге. Мы постоянно находимся в поиске новых земельных участков под застройку в Петербурге и Москве.

Горизонт планирования для инвестиционных проектов в нашей компании — от 3 до 5 лет. Мы и прежде тщательно готовились к выводу на рынок новых объектов. Теперь уделяем еще больше внимания проработке концепции и формированию финансовой модели проекта.

Александр Лелин, генеральный директор " Главстрой СПб "

Применительно к строительной отрасли я бы не сказал, что был кризис. Была временная паника. Наш потребитель всегда осторожничает, если ему непонятно, что ждет впереди: то ли сокращение зарплаты, то ли увольнение. Сегодня около 70% покупателей в масс–маркете берут ипотеку, поэтому естественно, что люди опасались оформлять кредит, понимая нестабильность ситуации.

Многое изменил запуск программ господдержки. Рынок оживился, банки заработали. Ничего подобного в таких масштабах раньше не случалось. Ипотеку теперь берут чаще и больше. Например, по итогам I квартала в нашей компании доля ипотеки была равна 64%. Если брать май, то 77%, а в июне — уже 82%. Это ситуационный всплеск. Если сравнивать первые полугодия 2019 и 2020 годов, то у нас объем ипотечных сделок в деньгах вырос на 22%. Но и средняя площадь квартир, купленных в ипотеку, тоже увеличилась — с 42 м2 в марте до 48 м2 в июне, чему мы очень рады: клиент стал ориентироваться на более комфортное жилье.

Господдержка была оказана вовремя и значительно простимулировала спрос. В одном из наших объектов продажи к первому полугодию прошлого года увеличились на 43% как по площади, так и по сумме сделок, во многом благодаря спецпрограмме — субсидированной ставке 0,5%, которую мы первые в Петербурге предложили покупателям. При этом еще несколько лет назад невозможно было предположить, что будет ставка 6,5%. А сейчас по сравнению с европейскими 1,5–3% разница не такая уж и значительная.

Есть вероятность, что ставки продолжат снижение — например, до 5%. Но это не откладывает спрос. Русский народ воспитан немного по–другому. Если завтра обещают дать под 5%, а сейчас есть 6,5%, то лучше брать под 6,5%. Так надежнее.

Не менее важным вопросом в период пандемии было продолжение строительства. Мы сосредоточились на безопасности, оптимизации работы, развитии новых инструментов продаж и проработке различных сценариев развития событий. Худшим вариантом было падение продаж на 30–40% до конца года. Мы были готовы и к этому. Негативных сценариев было несколько, но ни один не реализовался.

Мы уже год живем по новым правилам: с проектным финансированием и продажами через счета эскроу. Вначале было совсем не просто: в ручном режиме налаживали новый процесс, сотрудники банка работали у нас в офисе, чтобы оперативно оформлять сделки. Изменения коснулись и периодичности оплат за выполненные работы: если раньше они были в ежедневном порядке, то теперь — 2 раза в месяц. Это вызывало вопросы и недовольство у подрядчиков. Но на текущий момент мы все адаптировались, все приспособились.

Да, некоторые девелоперы могут уйти с рынка, не получив проектное финансирование. Банки смотрят маржу, которая должна быть 15–25%, и если компания ее не обеспечивает, то как банк будет кредитовать застройщика? Однако у нас в городе почти нет проектов с рентабельностью ниже 10%. Если ты уверенно стоишь на ногах, банк выдаст кредит. Поэтому в Москве и Петербурге вряд ли что–то существенно изменится в составе участников. Но чем дальше от Петербурга, тем серьезнее могут быть проблемы.

Юрий Константинов, генеральный директор " ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад "

Все потрясения последних 4 месяцев не могли не повлиять на рынок недвижимости. Степень этого влияния зависела от принятых ограничительных мер. "Группа ЛСР" работает в нескольких регионах, и, например, в Петербурге строительные работы не прекращались, людям не запрещалось передвигаться по городу, хотя офисы и были закрыты. В итоге влияние на продажи было менее значительным, чем в Москве, но более ощутимым, чем в Екатеринбурге, где ограничительные меры были более мягкими. Сейчас мы возвращаемся к обычному уровню: в июне мы достигли плановых показателей, а полугодовые операционные результаты оказались даже выше, чем в прошлом году. Конечно, бравировать тем, что мы пережили этот кризис, рано. С одной стороны, пандемия привела к снижению дохода у наших потенциальных покупателей, с другой — противовесом этому выступает государственная программа льготной ипотеки.

Основное изменение, которое пережила компания, — это переход сотрудников на режим дистанционной работы и, как следствие, на дистанционный способ заключения сделок. Такой формат был отработан нами еще до пандемии на региональных продажах, поэтому, когда ввели ограничения, мы очень быстро масштабировали этот опыт. И, кстати, ни один наш покупатель не отказался от сделки потому, что она проводилась онлайн.

Недвижимость массового спроса реализовывать в условиях пандемии оказалось легче. Во–первых, есть льготная ипотечная ставка, но с ограничением по сумме кредита. В июне было решение президента об увеличении до 12 млн суммы ипотеки в Петербурге. Это расширило диапазон квартир для покупки до бизнес–класса включительно, но, конечно, этого недостаточно для приобретения элитной недвижимости. Во–вторых, в сегменте премиальной недвижимости клиентам важно увидеть квартиру, ибо зачастую они предпочитают готовое жилье. Поэтому здесь спад более заметен, чем в сегменте массового жилья, но не критичен. Мы позитивно смотрим в будущее и видим, что показатели постепенно восстанавливаются. Корректировать графики вывода в продажу и сдачи домов мы на данный момент не планируем.

Как показал период самоизоляции, новостройки более приспособлены для того, чтобы длительное время проводить дома. Поэтому, думаю, и в дальнейшем приоритетами для покупателя останутся реализуемые надежными застройщиками качественные проекты, где все тщательно продумано: и планировки, и инженерные решения, и благоустройство, и сопутствующая инфраструктура. Люди хотят жить в условиях, когда все необходимое в шаговой доступности, — и голосуют они рублем именно за такие проекты. Подтверждение тому и наши продажи: в июне самыми популярными стали именно проекты комплексного освоения территории — "Цивилизация", "Ручьи", "Цветной город".

Сейчас сложно говорить, будет ли вторая волна вируса, — это вопрос к эпидемиологам. Но жизнь научила нас всегда готовиться к самым разным поворотам сюжета. "Группа ЛСР" за 27 лет работы пережила не один кризис. Мы умеем справляться с самыми разными ситуациями.

Михаил Медведев, генеральный директор Группы "ЦДС"

В начале пандемии было несколько непонятных факторов. Как работать? До какого уровня будут закрывать и прекращать работу? Что будет означать найденный заболевший? Для стройки самое неприятное — это остановка на месяц–два. Это был максимально неприятный сценарий. Второй фактор — спрос. Как поведет себя покупатель? Замрет, начнет экономить? Мы готовились к трем вариантам развития событий — негативному, среднему и позитивному. Ключевое в каждом из них — соблюдение наших обязательств перед дольщиками: достройка всех объектов и передача квартир покупателям.

В итоге негативный сценарий нам не пригодился. Даже первый месяц — апрель — был не столь плох, как мы предполагали. Что помогло? Без сомнения, вовремя принятое решение о субсидировании ипотечной ставки. Сейчас доля ипотечных сделок в компаниях доходит до 90%. Кроме того, на рынке наметился дефицит интересного и ликвидного предложения. С конца прошлого года застройщики начали сокращать вывод на рынок новых проектов. Это было связано и с переходом на эскроу–счета, и с ситуацией пандемии. А с учетом того, что сделки идут, дефицит качественного жилья нарастает. Это видно и в комфорте, и в бизнес–классе.

Еще одно преимущество, которое мы вынесли из пандемии, — возможность удаленной работы. Инфраструктурно мы были готовы к этому переходу: сейчас нельзя не иметь удаленного доступа к серверам, к рабочим столам. Мы еще несколько лет назад ввели электронный документооборот между структурными подразделениями компании. Все это позволило быстро переключиться на полностью удаленную работу и в карантин не прекращать работать. Первые дни были опасения. Но никаких накладок не случилось, все эти месяцы мы активно трудились из дома. И до сентября продолжим. Вопрос: насколько эффективна будет удаленка? По сути, этот эксперимент позволил нам улучшить качество работы: ведь если люди не работали в офисе, то они и дома не будут работать. А за счет лучшего контроля удаленка позволяет выявить слабые звенья. К счастью, таких оказалось очень мало. Рабочие совещания, планерки, встречи сейчас проходят онлайн, не тратится время на дорогу, ушли лишние согласования. Сейчас офис работает в ограниченном режиме — проводятся только самые необходимые встречи. После снятия всех запретов, возможно, часть сотрудников и отделов перейдут в режим гибкого офиса.

Сейчас мы внимательно переосмыслили все проекты, которые в ближайшее время будем выводить на рынок. От планов по выводу новых объектов не отказались, но более внимательно оценили экономику проектов, темпы продаж. Сейчас как никогда надо ответственно подходить к выполнению своих обязательств перед дольщиками. У нас достаточно большой земельный банк, который мы постоянно пополняем. В городе практически не осталось хороших земельных участков с подготовленными градпланами. Поэтому многое будет зависеть от того, как быстро власти согласуют перевод общественных слушаний в онлайн–режим. Петербургу в любом случае надо развиваться, строить новые жилые кварталы.

Илья Еременко, совладелец Setl group

Это далеко не первый кризис. Мы адаптировались, как делали это уже много раз. У каждого такого периода есть свои особенности, и первое, с чем мы столкнулись в данном случае, — необходимость обеспечить защитные меры в отношении сотрудников, клиентов. Сложностей это не вызвало, все было сделано по первому требованию и в полном объеме. Сложнее, пожалуй, было людям психологически перестроиться на новые условия, буквально позволить себя защитить. В том числе в части использования онлайн–сервисов. Не всем это было привычно. Но, поскольку продажи стремительно перешли в онлайн–плоскость, расширение онлайн–сервисов в нашей компании произошло очень оперативно, а в конечном итоге для нас это оказалось исключительно полезным шагом. За этим, безусловно, будущее. Но все же самой главной задачей в разгар карантина было сохранение темпов строительства и передачи квартир клиентам. Особенно важно было поддерживать спокойствие в первые моменты, когда общая психологическая обстановка в стране была сильно накалена. К счастью, в отношении строительной отрасли было принято разумное решение о непрерывности ее работы. Крайне важны оказались шаги государства по поддержке стройкомплекса. Льготная ипотека, я считаю, стала очень важным инструментом сохранения спроса. Это позволило обеспечить стабильность на этапе всеобщего экономического спада. И сейчас очень важно сохранить это состояние, продлить принятые меры.

Многие застройщики скорректировали свои стратегии в связи с коронавирусом. В результате в первом полугодии в продажу был выведен рекордно низкий объем жилья — всего 1 млн м2, в то время как в аналогичном периоде 2019 года этот показатель был равен 2,59 млн м2. Падение составило 61%. Это повлияло на цены, которые с начала года в сегменте масс–маркет выросли почти на 8%. Но сейчас, по нашим наблюдениям, ситуация относительно уравновесилась. Покупательский интерес серьезно поддержала ипотека — в июне с ее использованием заключалось около 80% сделок.

Я думаю, в ближайшие 1,5–2 года мы все еще будем наблюдать последствия этого кризиса. Даже полное окончание эпидемии не поставит точку на экономических проблемах. Самое главное сейчас — максимально стараться сохранить баланс, в первую очередь посредством государственной поддержки ключевых отраслей.

В условиях работы с эскроу–счетами подготовка к старту проектов стала занимать более продолжительное время, чем раньше. Это оказало некоторое негативное влияние и на объем предложения, и на цены. Что касается плюсов, то, безусловно, это повышение надежности проектов и в перспективе, я надеюсь, рост доверия граждан к первичному рынку жилья.

Как публичная компания, присутствующая на финансовых рынках, мы уже давно придерживаемся горизонта планирования 5 лет. Наша стратегия сформирована, ее главная цель — сохранение и укрепление достигнутых на рынке позиций. Однако это не исключает гибкий подход и возможность корректировки в отношении каких–то промежуточных этапов, если того требует текущая рыночная ситуация.

Сергей Ярошенко, генеральный директор УК "КВС"

У нас на этот период выпал не только карантин, но и переезд компании в новый офис, а переезд, как известно, равен двум пожарам. Так что все это время мы активно работали: на удаленке, в дежурном режиме, в офисе — насколько позволяла эпидемиологическая обстановка. Не прекращались работы и на стройках. Определенные сложности с поставками были, но только в первые недели. В целом на строительный цикл это влияния не оказало.

Закончился ли кризис — сказать сложно. Пока еще далеко не все сферы бизнеса начали работать. Скорее всего, сокращения по многим отраслям еще впереди, денег у населения все–таки стало меньше.

Продажи в компании "КВС" в первый месяц карантина по факту снизились на 14%. После, с запуском льготной ипотеки, мы уже отыграли это падение. Но у нас было преимущество: еще в прошлом году мы запустили онлайн–магазин квартир. Развитие цифровых технологий — это даже не будущее, это настоящее. Уже в прошлом году мы наблюдали ежемесячный рост интернет–сделок. Перед карантином мы вышли на продажи 50 / 50 — половина онлайн, половина офлайн. Поэтому в апреле, когда офисы и МФЦ закрылись, нам надо было просто переключить все продажи на удаленку. Для покупателя не так важно, как оформлять сделку. Главное — это репутация компании.

Пандемия пока не поменяла рынок. Спрос есть и на жилье в Петербурге, и на объекты в Ленобласти, и на локальные, и на большие проекты. Понятно, что маржинальность крупных комплексных проектов в Ленобласти достаточно низка, поэтому не все девелоперы готовы здесь работать. Но мы знали об этом, когда запускали свои КОТ, были готовы работать в такой экономике. В какой–то мере это принципиальная позиция: на мой взгляд, только в комплексных проектах можно воплотить по–настоящему комфортную современную среду.

Проблема строительства в области в том, что при низкой маржинальности застройщиков зачастую догружают еще и возведением инфраструктуры. Это уводит экономику объекта в минус. Заложить все эти расходы в стоимость квадратного метра нельзя, поскольку покупательная способность ограничена. Поэтому комплексное освоение территорий без помощи властей невозможно. Пока нас поддерживает программа "Стимул", однако на следующий год в нее готовятся изменения — новые соцобъекты в программу не принимаются. В текущих сложных условиях корректировки понятны, но мы надеемся, что они будут краткосрочными.

У нас нет предпочтений по приобретаемым участкам. Мы можем работать в поле или в застроенном районе. Это просто разные инвестиции. Мы смотрим на потенциальный участок комплексно — по качеству, инфраструктуре, спросу, окупаемости. Предпочтения у каждого покупателя разные, и задача девелопера — предложить как можно более широкий спектр квартир. Мы работаем над запуском крупных проектов на юге города.

Сейчас в принципе возникла ситуация, когда молодая семья, используя госпрограммы, маткапитал, может, даже не имея накоплений, купить себе квартиру. Это реальный стимул не снимать жилье, а сразу выбрать собственное. Наличие эскроу–счетов и проектного финансирования в нынешний кризис сыграло позитивную роль. Повышается стабильность и уверенность в завтрашнем дне.

Геннадий Щербина, президент Группы " Эталон "

Как только Москва закрылась на карантин, мы поняли, что этого стоит ожидать и в Петербурге, поэтому заранее поставили задачу перевести весь офис на удаленный режим. И все сотрудники бэк–офиса до сих пор работают в удаленном режиме. Кроме того, мы обеспечили все условия для безопасного ведения стройки. Сейчас особых неудобств от работы в удаленном режиме не чувствуем. Если они есть, то скорее психологические — постоянно находиться дома тяжело. В остальном же особых изменений не произошло. Есть какая–то часть бумажной работы, но мы наладили электронный документооборот, в том числе с генподрядными и подрядными организациями, — решили вопрос. Сотрудники активно работают, мы никого не увольняем и заработную плату не сокращаем. Прорабатываем вариант, что какую–то часть персонала оставим на удаленном режиме работы. Думаю, это будет максимум 10% и по желанию сотрудников. У нас сбалансированный персонал и нет лишних людей.

Кризис изменил рынок, и в первую очередь это коснулось схемы реализации проектов. Дистанционные продажи в Петербурге и Москве позволили быстро возобновить работу на время отсутствия менеджеров в офисах. В Москве крайне важно было оперативно запустить стройки после остановки. Учитывая, что у нас вертикально интегрированная компания и мы имеем собственные генподрядные и подрядные организации, мы буквально в течение 5–6 дней восстановили процесс и начали активно работать. Сейчас некоторые стройки работают в три смены. Главная задача — быстро восстановиться и догонять график. В Петербурге стройки работали без перерыва, продажи мы быстро перевели в онлайн–режим. Снижение продаж во II квартале было ожидаемым, просадка была в первой половине, когда мы были вынуждены закрыть офисы продаж на объектах и были жесткие ограничения с запретом на любые перемещения. Но уже в июне по сравнению с маем рост продаж составил 78%. Мы перешли на онлайн, на каждой стройплощадке установлены камеры, любой дольщик мог увидеть, как идет стройка. Государство оказало серьезную поддержку — программа льготной ипотеки обеспечила существенный рост, и сейчас мы наблюдаем всплеск ипотечных сделок. Сегодня их доля у нас — около 70% в Москве и порядка 60% в Петербурге.

За прошедший год пришло понимание, что в схеме реализации недвижимости с использованием эскроу–счетов больше плюсов. Мы заранее подготовились к работе по новым правилам, провели переговоры со всеми крупнейшими банками, отладили систему и теперь работаем в этом режиме. Проблем не испытываем, поскольку банки выделяют финансирование очень активно и под хороший процент: по текущим кредитам это 9%, по проектному финансированию действует специальная ставка 3–3,5%.

Несмотря на пандемию и кризис, планы по развитию мы не меняли. Планируем приобретения и в этом году, и в следующем — все согласно графику. Учитывая хорошие отношения и нашу репутацию, есть предварительные договоренности с банками, которые готовы финансировать приобретение земельных участков и в дальнейшем выделять проектное финансирование. Стратегия не меняется, мы должны поддерживать портфель проектов на стабильном уровне.

Офисный недокризис

Главный критерий Рейтинга бизнес–центров — стоимость объекта на рынке.

Задумывая Рейтинг бизнес–центров (см. № 95 от 15.07.2020), "ДП" преследовал две цели. Первая — постараться выявить настоящих владельцев офисных центров. Это, к сожалению, удалось не в полной мере: часть выписок из Росреестра пришла без данных. Но тем не менее в таблице мы представляем два варианта собственников — по данным Росреестра и консалтинговой компании Colliers International, которая специально для "ДП" собрала информацию, за что им огромное спасибо. В выборку попали крупные БЦ классов А и В. Для первого мы установили отсечку 10 тыс. м2, для второго — 15 тыс. м2. Центры меньшей площади не рассматривали.

Вторая и главная цель — выявить лучших. Но по какому критерию? Площадь может быть не продумана и неудобна. Местоположение? Но там может не быть парковки. Внутренняя инфраструктура? Но за нее просят бешеные деньги. Даже качество арендаторов влияет на оценку БЦ. Одно дело — у вас сидит "Газпром" с договором на 10 лет и индексацией арендной платы, другое — множество мелких арендаторов, которые постоянно не платят и съезжают. В итоге мы выбрали для рейтинга главное мерило — стоимость, в нее входит все: и локация, и арендаторы, и качество проекта, и его площадь. При этом для оценки взяли лишь спекулятивные БЦ — в которых можно арендовать площади. Если, конечно, есть свободные места.

Пятерка самых дорогих выглядит логично. На первом месте — "Невская ратуша" (без здания городской администрации), которую эксперты оценили в 17,5 млрд рублей. На втором — Trinity Place — 12,9 млрд рублей. Дальше Fort Tower за 10,4 млрд, "Аэропорт сити" — 8,5 млрд рублей и "Электро" — 5,3 млрд рублей. Главное, из–за чего оценивать офисные центры было сложно, — это кризис. Впрочем, после майских праздников на работу вышла треть всех арендаторов. В июне уже 60%. В июле почти 80%.

Арендаторы — незыблемая ценность любого БЦ. Главными трендмейкерами здесь уже почти 5 лет выступают представители двух направлений — "Газпром" и IT. Даже кризис ничего не изменил.

При этом большая часть арендаторов все же остается на своих местах, массового исхода нет. Однако заметная тенденция: компании из IT–сектора резко снизили активность, IT–стартапы так и остались в статусе "проект" или отменились. А вот компании с госучастием чувствуют себя комфортно и даже активизировались. Ушли из офисов представители самых пострадавших отраслей.

Но треть компаний планируют увеличивать социальное дистанцирование между сотрудниками. В основном это крупные российские и международные компании. Ранее норма была 8–12 м2 офисных площадей на человека, сейчас некоторые стремятся к показателю более 14 м2. Достичь этого планируют не столько увеличением арендуемых площадей, сколько реорганизацией офисных пространств: поэтапный выход на работу после снятия ограничений, полная или частичная работа направлений или сотрудников в удаленном формате, посменный режим, сокращение площадей мест общего пользования, внедрение систем временных рабочих мест (hot desk) и т. д. Однако на рынке по–прежнему дефицит офисных блоков площадью более 1 000 м2 в БЦ классов А и B, поэтому пространства для маневра у арендаторов не так много. При этом опрошенные "ДП" эксперты сомневаются, что начнется массовое снижение ставок аренды. Собственники будут предоставлять скидки в единичных случаях. Обвала цен не будет, ведь бизнес действует, исходя из рыночных условий.

Зато в кризис появится время пересмотреть проекты и заняться реновацией. По оценкам экспертов, среди офисных центров, построенных в нулевые, морально и физически устарело 85–90%. Впрочем, преимущественно невысокого класса. При этом важно не только освежить внешний и внутренний облик объекта, но и обеспечить его современными инженерными системами, отвечающими текущим потребностям арендаторов, среди которых много технологичных компаний. Хорошая реновация позволит поднять класс БЦ и увеличить арендную ставку на 15–20%. Новые БЦ будут вводиться в эксплуатацию по намеченным ранее планам. Спрос на офисную недвижимость пока на прежнем уровне, то есть нет смысла замораживать строительство. Однако не все будет построено в срок. Хотя строящиеся объекты уже находятся в листах ожидания арендаторов. А с 2014 года офисный рынок Петербурга функционирует в условиях дефицита качественных площадей, и ежегодное поглощение стабильно сохранялось на уровне 120–140 тыс. м2. По итогам 2020 года — составит не менее 100 тыс. м2. Впрочем, все опрошенные "ДП" участники рынка сходятся в одном — 3 месяцев карантина недостаточно для каких–то радикальных изменений.

Двойной удар

Рейтинг апартаментов — 2020 : кому из них сейчас наименее плохо.

Проект по оценке этого вида недвижимости "ДП" делает второй год. В этот раз рынок представлен сразу в двух ипостасях: как готовый действующий инвестиционный продукт с доходностью, которую обещают управляющие компании инвесторам, и средними ставками аренды и как рынок строящихся объектов с ценами продажи, а также с открытыми данными по числу проданных юнитов за полгода. Впрочем, для чистоты эксперимента мы взяли уровни продаж за докризисные IV квартал 2019 года и I квартал 2020 года. Результаты II квартала интересны, но из–за карантина не очень характеризуют рынок. Также не рассматривалось псевдожилье.

Хорошее начало

По состоянию на апрель 2020 года в стадии строительства в городе находились апарт–отели более чем на 21 тыс. юнитов.

При этом с начала года рынок действующих объектов пополнился тремя введенными в эксплуатацию комплексами в общей сложности на 1888 юнитов. Проектов могло бы быть и еще больше, но свою роль сыграли городские власти, в частности главный архитектор Владимир Григорьев, который не очень охотно согласовывал новые проекты.

Впрочем, это было в докризисную эпоху. Сколько проектов будет после кризиса, пока не ясно никому.

По апартаментам нанесен двойной удар. Сначала не стало китайцев, потом остальных туристов. Рубль упал, страна закрылась, инвесторы задумались.

А второй удар пришел вместе с нашим карантином. Если на рынке жилья, ценность которого непреходяща, продажи в апреле упали почти на 50%, то про апартаменты и говорить не приходится.

Но надо отдать должное, действующие проекты выкрутились, выиграв конкуренцию с гостиницами. Преимущества апарт–отелей перед классическими отелями обнажил кризис. Единственно возможным форматом заполнения любого объекта размещения стала долгосрочная аренда — как альтернатива квартире на период самоизоляции. Апарт–отели смогли предложить полноценные квартиры с оснащением, а также широкие возможности для досуга. Помимо стандартного набора гостиничных услуг у них есть территории с мини–парками для прогулок и отдыха, воркаут–площадки для занятий спортом. Кроме того, их легко переоборудовать в офисы. Некоторые сделали ставку на романтику и предложили уставшим от детей родителям уединиться.

Без гостей

По итогам коронакризиса вся индустрия гостеприимства столкнется с тяжелыми последствиями. Достичь привычных для высокого сезона показателей заполняемости 70–80% и более никому не удастся. Поэтому и в ближайшее время апартаменты будут стараться конкурировать с частными квартирами на рынке долгосрочной аренды жилья.

Цена аренды у них на 20–30% выше, но управляющие надеются сделать ставку на сервис и допуслуги. Так, они декларируют, что, учитывая затраты на транспорт и досуг в городе, арендаторы квартир потратят больше, чем резиденты их отелей, где есть возможность жить, учиться, общаться и работать в одном месте.

Есть обязательные услуги в виде охраны и службы ресепшен, возможно дозаказать клининг, стирку, доставку продуктов, выгул собаки и пр. В плюс и относительная простота формата. Не надо встречаться с собственником, договор заключает УК, ключи выдает администратор. Не надо платить комиссионные риелтору и обеспечительный платеж. Можно официально подтвердить расходы на аренду, что важно для тех, кому работодатель частично или полностью компенсирует эти траты. Снимаются риски внезапного расторжения договора. Так что потенциал этого рынка велик и без китайских туристов.

Пережить волну

Еще одна фишка, которая может стать выигрышной, — формирование на базе апарт–отелей туристических маркетплейсов.

Месяцы самоизоляции уже сформировали новую поведенческую модель потребителя — мало кто не пользуется дистанционными услугами. Это тоже благоприятный фактор для развития апарт–отелей как маркетплейсов.

Что будет дальше, пока неясно. Некоторые эксперты говорят, что можно ожидать еще одной волны спроса на апартаменты, поскольку люди ждут новой девальвации рубля и пересматривают свои личные финансовые стратегии. Другие считают, что начиная с осени рынок, скорее всего, ожидает длительный спад. Проблемы с финансированием стройки, как обычно, заставят слабых игроков покинуть рынок, а у тех застройщиков, которые остаются в графике, появится возможность держать цены и даже понемногу повышать их.

Чего хотят современные зодчие

В День города "ДП" представил один из новых своих проектов — Архитектурный рейтинг.

Сообщество приняло его чуть ли не как новую премию в этой сфере (их число в городе невелико). Кроме того, проект стал открытой площадкой для самого архитектурного сообщества, которых у него в городских СМИ не так много. Довольно очевидно: чтобы одержать победу в таком рейтинге, участник помимо собственно архитектурных талантов должен обладать и деловой хваткой. Что, как согласились наблюдатели, подтвердила победа мастерской "Студия 44" Никиты Явейна, который совмещает эти качества (сам зодчий заявил, что бизнес, конечно, часть архитектурной деятельности, но не самая важная). Архитектура Явейна одновременно является и авторской, и коммерчески востребованной. Второе место заняло другое крупное архитектурно–проектное бюро — "Евгений Герасимов и партнеры". На третьем — "Проектная культура", бывшая мастерская главного архитектора Петербурга Владимира Григорьева. К слову, спроектированное этой мастерской здание выиграло приз симпатий зодчих (жилой комплекс "Четыре горизонта" на Пискаревском пр., 1). Замкнули пятерку финалистов мастерская "Земцов, Кондиайн и партнеры", а также проектное бюро холдинга "Дальпитерстрой".

У нас, конечно, были идеи, как оценить облик зданий, но пока их оставили на будущее. Мы учитывали параметры, которые можно измерить: число введенных за год зданий в охранных зонах исторического центра, активность на градостроительных советах (эти два критерия необходимы для включения в лонг–лист, куда вошло 40 организаций), а также выручку и упоминаемость в СМИ. В результате получившийся рейтинг отражал экономическую активность и востребованность мастерской у заказчиков, публичность ее первых лиц, а также их влияние внутри архитектурного сообщества.

Голос сообщества

Идея проекта состояла и в том, чтобы дать возможность самим представителям сообщества высказать свои мысли о современном состоянии архитектуры. Колумнистами стали размышлявший о возможности воссоздания утраченных городских объектов Рафаэль Даянов ("Литейная часть–91", 11–е место в рейтинге) и задумавшийся об уместности строительства в Петербурге высотных акцентов Александр Кицула (бюро "Я. К."). Они должны быть немногочисленны, стоять отдельно и так, чтобы быть уместными (в этом смысле башня "Газпрома" не самый хороший пример), считает Кицула. В целом же все вопросы создания таких значимых для города сооружений должны быть отнесены к компетенции государства, а не бизнеса.

Вопросы ответственности архитектурного сообщества за то, как оно влияет на город, поставил Ингмар Витвицкий (Ingmar Architects). Михаил Мамошин (мастерская Мамошина) и Сергей Орешкин ("А. Лен") указали на ценность советской архитектурной школы, но в разные периоды. Если Орешкин говорил о необходимости сохранения позднесоветского наследия, то Мамошин — о возможности современного переосмысления традиций ленинградского авангарда, который был "юношеским увлечением многих практикующих архитекторов, в том числе и моим". Напряженный спор возник и продолжился уже в режиме онлайн вокруг размышлений еще одного колумниста, Филиппа Никандрова ("Горпроект"), о возможности воссоздания силуэтов утраченных зданий при помощи металлического каркаса или проволоки. Это было на круглом столе, который редакция организовала в день выхода рейтинга (запись можно посмотреть на youtube–канале редакции).

По заслугам

Крупные компании–финалисты оповестили о попадании в рейтинг на своих информационных ресурсах. "Стройпроект" в сообщении отметил, что вошел в топ–10, и поздравил свою архитектурную группу во главе с Андреем Горюновым. Компания "Глобал ЭМ" назвала свое попадание в рейтинг "неожиданным, но заслуженным событием" и также публично поздравила коллег. Не остался в стороне и заказчик одного из зданий — "Газпром". На официальных страницах "Лахта Центра" в социальных сетях авторы этих ресурсов обратили внимание на часть проекта — "Рейтинг лучших новых домов по версии архитекторов". В него, напомним, вошел и небоскреб. "Газета “Деловой Петербург” опубликовала рейтинг новых лучших зданий Северной столицы по версии архитекторов. Хотя добрая часть списка — это жилые дома, порадовавшие профессиональное сообщество “какой–то изюминкой” и “своим лицом”, ни одно обсуждение новой петербургской архитектуры уже не может обойтись без “Лахта Центра”", — написали они. Особенно понравилась застройщику реплика архитектора Павла Лошакова про "интеллигентный силуэт, который можно уподобить шпилям Адмиралтейства или Петропавловки". Теперь компания надеется на международное признание. О выходе первого "рейтинга влиятельности архитекторов" "Делового Петербурга" проинформировал читателей и крупный отраслевой портал Archi.ru, подчеркнув, что он (рейтинг) "строится на объективных данных и не учитывает художественную ценность созданных архитекторами проектов".

Другие материалы, подготовленные в рамках спецпроекта:

"Пережили": Линченко о том, как строительная отрасль справилась с пандемией

Айтишники на стройплощадке: новые технологии помогают девелоперам экономить

Выжидательная позиция: продажи элитного жилья просели из–за пандемии

Комфортная изоляция: ландшафтные компании увеличили выручку во время пандемии

Перспективные проекты: зачем в Петербурге выпрямляют старые улицы

Дроны и самозаливающийся бетон: как будет выглядеть стройплощадка будущего