Самоизоляция и льготная ипотека привели к росту продаж квартир в кредит

Ипотека последние лет пять является драйвером продаж новостроек — с тех пор, как банки стали снижать ставки, а государство — предлагать различные программы, которые делают их ещё меньше. В результате более половины квартир на первичном рынке продаются в кредит — эта доля увеличивается или незначительно сокращается в зависимости от различных факторов и от конкретной компании. С начала года ситуация коренным образом не изменилась: по предварительным данным, доля ипотечных сделок в структуре продаж жилья сегмента масс-маркет в январе — апреле 2020 года составила 63%, отмечает руководитель консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" (Setl Group) Ольга Трошева.

"В ГК "КВС" доля ипотечных сделок по итогам 4 месяцев этого года составила более 60%, в аналогичный период прошлого года число таких сделок составляло 51%, — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости ГК "КВС" Анжелика Альшаева. — Разницу можно связать в основном с тем, что ставки по ипотеке сейчас заметно снизились, жилищное кредитование стало доступным для большей аудитории клиентов".

Режим самоизоляции не отразился на доле ипотечных сделок, отмечают в ГК "КВС": падения выдачи кредитов не было в том числе из-за того, что с самого начала карантина компания могла проводить такие сделки удалённо, через свой онлайн-магазин. "Наш сервис работает уже больше года, и нам не пришлось спешно перестраивать работу и тратить время на запуск дистанционных продаж, — поясняет Анжелика Альшаева. — Кроме того, с началом периода самоизоляции многие наши партнёры упростили процесс согласования ипотеки: например, вместо сканов трудовой книжки, которые нужно заверять у работодателя, принимают выписку из ПФР, которую можно заказать удалённо через "Госуслуги". Справки о доходах также принимаются в электронном виде — их можно выгрузить из личного кабинета на сайте ФНС. Расширились и дистанционные сервисы. В частности, Сбербанк для тех клиентов, которые по какой-то причине не могут приехать на подписание кредитного договора в банк, запустил услугу выезда сотрудника банка на дом.

В компании "Главстрой Санкт-Петербург" доля сделок с ипотекой также сохраняется на стабильном уровне и составляет не менее 60%, как и в проектах ГК "Ленстройтрест". "Спрос на ипотечные продукты поддерживают различные госпрограммы — от материнского капитала, проиндексированного в этом году, до субсидирования ставок", — отмечает директор по маркетингу "Ленстройтреста" Ян Фельдман.

Курс на снижение

Запуск госпрограммы, позволяющей получить ипотеку под 6,5% на весь период кредитования, конечно, оживил спрос как раз в тот момент, когда покупатели застыли в неопределённости из-за нерабочих дней, эпидемии и самоизоляции.

"Практически сразу же после объявления о льготной ипотеке отделы продаж ведущих застройщиков начали фиксировать серьёзное увеличение количества обращений от покупателей, — говорит Ольга Трошева. — К примеру, в компании "Петербургская Недвижимость" ипотека интересует каждого второго клиента, который обратился к нам через сайт посредством онлайн-чата". Она отмечает, что в том числе благодаря льготной ипотеке спрос в последнюю неделю апреля вернулся к высоким мартовским значениям. А март, в свою очередь, был самым активным месяцем по итогам I квартала.

Плюс программы в том, что, в отличие от военной, семейной или сельской ипотеки, у неё меньше ограничений и воспользоваться ею может практически каждый покупатель, поясняет Ян Фельдман. Программа не требует дополнительных документов, вся процедура абсолютно стандартна, а кроме того, сейчас оформить такую сделку можно полностью дистанционно.

"У нас нет однозначной уверенности в том, выровняет ли льготная ипотека спрос на новостройки, — говорит Ян Фельдман, — многое будет зависеть от финансового благополучия покупателей, стабильности экономики. Люди готовы брать ипотечный кредит, только когда имеют уверенность в завтрашнем дне, в том, что в ближайшие годы у них сохранится регулярный доход, а его объём не снизится радикально. В одном из последних обращений президент РФ чётко обозначил необходимость сохранения рабочих мест, и это даёт нам надежду, что платёжеспособный спрос сохранится".

Директор по продажам "Главстрой Санкт-Петербург" Юлия Ружицкая считает, что для оценки степени влияния программы на рынок требуется определённое время. В данный момент она помогает, скорее, не увеличивать, а поддерживать спрос, что особенно важно в условиях нестабильной эпидемической и экономической ситуации.

Нужно отметить, что срок действия новой программы ограничен 1 ноября 2020 года, что способствует более быстрому принятию клиентами решения о покупке жилья. "Мы не ожидаем ажиотажа от программы — всё же в текущих условиях доходы населения сократились, кто-то потерял работу, у кого-то сократили премиальную часть, — но программа уже сейчас поддерживает спрос, — отмечает Анжелика Альшаева. — Как минимум льготная ипотека может подстегнуть тех покупателей, которые планировали брать ипотеку, но после ввода карантина решили повременить. Сниженные ставки для них работают как дополнительный аргумент "за": число обращений после ввода программы у нас выросло примерно на 20%".

Понятно, что без господдержки ипотеки удар по строительной отрасли был бы куда болезненнее. "Сегодня застройщики, у которых объём ипотечных продаж и ранее доходил до 70%, и банки — участники проекта "Господдержка-2020" рапортуют о том, как небывало низкие ипотечные ставки вызвали ажиотажный энтузиазм у покупателей, — говорит маркетолог-аналитик СРО А "Объединение строителей СПб" Евгений Ортин. — Но вот насколько хватит запала — вопрос открытый. Жилищное строительство, как и восстановление экономики в целом, — процесс не быстрый. Низкие процентные ставки привлекли в первую очередь тех, кто по ряду причин уже был морально готов к покупке, но колебался". Евгений Ортин полагает, что только финансовая выгода в данном вопросе неспособна переломить ситуацию в целом, и вливаниями через банковский сектор решить проблему снижения покупательского спроса в среднесрочной перспективе, к сожалению, невозможно. Для этого необходим комплекс усилий по поддержке экономики, и в первую очередь рынка труда, так как без уверенности в завтрашнем дне любая дорогостоящая покупка рассматривается как авантюра.

На особых условиях

Поскольку программа распространяется на всех застройщиков, то для привлечения покупателей каждый старается предложить дополнительные бонусы. Например, "Ленстройтрест" даёт скидку 30 тыс. рублей за онлайн-покупку, а в первый год погашения кредита ставка и вовсе составит 0,5%.

"Главстрой Санкт-Петербург" также предложил скидку за онлайн-регистрацию до 50 тыс. рублей и запустил программу, по которой первые 12 месяцев ставка составит всего 0,5%, а далее 6,5% в рамках ипотеки с господдержкой. Предложение распространяется на двух- и трёхкомнатные квартиры с отделкой в ряде строящихся корпусов ЖК "Северная долина" со сроком сдачи в 2020 году. Поэтому, как говорят в компании, оно особенно актуально для семейных покупателей, которые смогут переехать в готовую квартиру сразу после получения ключей, а в первый год будут выплачивать всего полпроцента по кредиту. "Сегодня для многих заёмщиков важно сформировать как можно более комфортный размер ежемесячных платежей, по крайней мере на ближайший год", — поясняет Юлия Ружицкая.

Аналогично и ГК "КВС" совместно с ВТБ запустила программу, снижающую ставку до 0,5% в первый год кредитования. "Это позволит сократить ежемесячный платёж в тот период, пока люди не вернутся к прежнему режиму работы и жизни, — рассказывает Анжелика Альшаева. — В последующие годы ставка сохранится на привлекательном уровне 6,5% годовых. Так, программа позволит успеть на льготные условия тем клиентам, которые планировали брать жилищный кредит в перспективе года". Также в ГК "КВС" действует дополнительный дисконт к ставке при покупке квартиры через онлайн-магазин. В частности, Сбербанк выдаёт ипотеку онлайн под 6,1% годовых, а семейную ипотеку — под 4,7% годовых.

Найди 10 отличий

Список программ, по которым покупатель квартиры в новостройке может претендовать на субсидии, скидки и льготы, постоянно пополняется. И госпрограмма "6,5%" — не самая выгодная, если смотреть на процентную ставку. Так, в марте Россельхозбанк начал выдавать ипотечные кредиты под 2,7% годовых в рамках программы так называемой сельской ипотеки, под которую попал ряд населённых пунктов Ленобласти, напоминающих село весьма отдалённо. Но уже в 20-х числах апреля сельскую ипотеку отменили в тех населённых пунктах, где ведётся активное строительство, — Буграх, Янино, Горелово, — соответственно, значительного эффекта на спрос программа не успела оказать, рассказывает Ольга Трошева.

Некоторым девелоперам повезло больше: например, в ЖК "Ясно.Янино" от ГК "КВС" сельская ипотека продолжает действовать. Квартиру по программе можно взять в четвёртом квартале микрорайона. "По итогам апреля эта программа в значительной степени помогла нам выйти на выполнение плана по продажам, — говорит Анжелика Альшаева. — Учитывая, что в последний месяц число проектов, аккредитованных по сельской ипотеке в Ленобласти, значительно сократилось, а риск нового пересмотра условий остаётся, люди стараются выйти на сделку раньше, успеть взять кредит выгодно".

Проект компании "Ленстройтрест" — голландский квартал "Янила" оказался в той части микрорайона Янино, которая вышла из игры. "Программа сельской ипотеки ещё до её официального запуска вызвала ажиотаж среди наших клиентов, ставка 3,7% — это беспрецедентный случай за всю историю российского рынка недвижимости, — отмечает Ян Фельдман. — Но, увы, воспользоваться выгодным предложением успели далеко не все желающие, мы начали проводить сделки в марте, но уже в середине апреля стало известно, что список территорий, на которых действует программа, скорректирован". Он сетует, что процесс сделки с сельской ипотекой оказался более сложным и длинным, чем оформление обычного ипотечного кредита, и на сегодня часть сделок клиентов оказалась заморожена, они зависли на стадии передачи документов от банка в Министерство сельского хозяйства. "Мы надеемся, что эти сделки всё же будут закрыты", — подчеркнул он.

Всё же наиболее эффективной и популярной стала на данный момент программа ипотеки со ставкой 6,5%. "Мы ожидаем, что ипотека под 6,5% поддержит спрос, возможно, в объеме +15–20% к текущему показателю продаж в целом по рынку", — прогнозирует Ольга Трошева.

Ян Фельдман отмечает, что, в отличие от сельской ипотеки, здесь есть уверенность, что правила не будут меняться внезапно уже после запуска программы: "Несмотря на то что процентная ставка здесь в 2 раза выше, у клиента есть гарантия, что она сохранится на весь период кредитования. Второй положительный момент — оперативное рассмотрение заявки в срок до 3 дней. Ну и самое главное — список банков, работающих по данной программе, довольно большой и продолжает расширяться". Плюс процент одобрений для ипотеки с господдержкой в разы выше, чем по программе сельской ипотеки: для сравнения — процент положительных ответов по последней составлял всего 20%.

Квартирный вопрос

Взять на себя обязательства на ближайшие 10, а то и 20 лет — достаточно серьёзный шаг, но при этом для большинства людей едва ли не единственная возможность стать собственниками жилья. При этом выбор петербуржцев и жителей пригородов Ленобласти довольно скромен. Наибольшей популярностью, по словам Юлии Ружицкой, пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, а средняя стоимость приобретаемого в последнее время жилья в кредит — около 4 млн рублей, средняя площадь — более 45 м2.

Ян Фельдман рассказывает, что в ипотеку приобретаются и студии с однокомнатными, и большие семейные квартиры. "Стоимость квартир в наших проектах стартует от 2,1–2,6 млн рублей, высшая ценовая планка — в районе 11 млн рублей за четырёхкомнатную квартиру. Средняя стоимость трёхкомнатной квартиры — порядка 8 млн рублей", — отмечает он.

Если в Петербурге, по данным Ольги Трошевой, средний размер кредита — около 3,4 млн рублей, а средняя стоимость ипотечной квартиры — около 5 млн рублей, то в пригородах суммы меньше: размер кредита составляет в среднем около 2,9 млн рублей, а ипотечной квартиры — 3,5 млн рублей. При этом на квартиры с тремя или более комнатами приходится лишь 9% в структуре ипотечных сделок, лидируют однушки с долей 45%, а на двухкомнатные квартиры и студии приходится по 23% соответственно.

Средняя сумма ипотечной сделки по итогам 4 месяцев этого года в ГК "КВС" составила 4,17 млн рублей. Изменения к прошлому году минимальны: рост среднего чека по ипотеке составил порядка 2%. "Делать какие-то выводы о влиянии господдержки пока преждевременно, однако можно заметить тенденцию, которая традиционно проявляется при снижении ставок. Смещается интерес у тех покупателей, которые уже выходили на сделку, — считает Анжелика Альшаева. — Снижение ипотечной нагрузки позволяет им при тех же параметрах ежемесячного платежа рассмотреть жильё большего метража, и многие наши клиенты используют эту возможность".

Тет-а-тет с клиентом

Несмотря на очевидную популярность ипотеки, сохраняется интерес покупателей и к механизмам рассрочки, которая позволяет сэкономить на процентах и не общаться с банком.

"Беспроцентную рассрочку на новую квартиру наша компания предлагает на 1, 3, 6 месяцев либо до ввода дома в эксплуатацию, — рассказывает Юлия Ружицкая. — Клиент получает скидку на первый платёж, поэтому чем выше размер первоначального взноса, тем выгоднее будет покупка". Она отмечает, что рассрочка особенно интересна для клиентов, которые продают другую недвижимость — как правило, свою старую квартиру. Тогда первоначальный взнос выплачивается за счёт накоплений, а остаток суммы вносится несколькими платежами после продажи жилья на вторичном рынке. "Маловероятно, что текущие условия окажут существенное влияние на долю сделок с рассрочкой", — резюмирует Юлия Ружицкая.

В некоторых компаниях отмечают, что в последнее время востребованность этого способа оплаты увеличивается. "Несмотря на наличие доступных ипотечных кредитов, остаётся ряд покупателей, которым удобнее оформить рассрочку от застройщика, это позволяет им избежать дополнительного звена в виде банка и сэкономить время на сборе документов, подтверждении дохода и т. п., — поясняет Ян Фельдман. — В апреле мы запустили программу длительной рассрочки — на 8 лет, по условиям которой покупатель должен внести 20% от стоимости квартиры сразу, а остаток погашать равными платежами в течение 8 лет, процентная ставка при этом составляет 0,95% ежемесячно". Первая сделка по такой программе заключена в мае.

Ольга Трошева отмечает, что в массовом сегменте рассрочка непопулярна ввиду высокого ежемесячного платежа и, учитывая привлекательные программы ипотечного кредитования, роста спроса на неё не ожидается. Нужно помнить, что при реализации проектов через эскроу рассрочку можно предоставлять только до ввода в эксплуатацию, то есть нет возможности предоставлять долгосрочные программы рассрочки, соответственно, нет возможности снизить размер ежемесячного платежа.

В то же время в высоких ценовых сегментах рассрочка — очень востребованный инструмент, так как у покупателей больше средств, а значит, они могут вносить оплату равными долями в течение ограниченного периода. Так, по итогам 2019 года доля рассрочки в сегментах бизнес и элита составила 48%, а ипотеки — 31%.