Доля региональных покупателей на рынке апартаментов за последние 2 года выросла до 31% (23% в 2017 году). Седьмая часть — частные иностранные инвесторы.
По данным Knight Frank St Petersburg, в 2019 году было реализовано 5,7 тыс. апартаментов, что на 27% превысило показатель 2018 года. При этом доля сервисных апартаментов (для дальнейшей сдачи в аренду) в структуре продаж составила 72%. Уровень продаж в сегменте увеличился на 33%.
Инвесторы рулят
Как говорят эксперты, подавляющее большинство тех, кто приобретает апартаменты в строящихся комплексах, относятся к инвесторам, то есть к тем, кто планирует получать доход от сдачи в аренду. "Абсолютный лидер среди регионов — Москва и Московская область, причем основной рост покупателей из Москвы произошел в 2019 году. Сейчас, по нашим данным, их доля среди инвесторов составляет более 40%, — рассказывает Марина Сторожева, директор по продажам VALO. — Активны также покупатели с Северо–Запада (27%), Урала (29%), Волги (21%), Дальнего Востока (22%). Как ни странно, мало представителей нефтегазовой Сибири (всего 13%). Как объясняют эксперты, видимо, до северных регионов пока информация об апартаментах в полном объеме не дошла. "Они продолжают вкладывать деньги в покупку привычной недвижимости — квартир и коммерческих помещений. Впрочем, в ближайшее время можно ожидать увеличения интереса за счет более активного продвижения в этих регионах информации со стороны девелоперов, реализующих проекты апартов", — говорит Владимир Гаврильчук, генеральный директор ГК "Адвекс. Недвижимость".
По словам экспертов, средний возраст инвесторов составляет 43 года. "Основная цель покупки — перепродажа для заработка, покупка для получения пассивного дохода, покупка для проживания с повышенным комфортом (локация плюс сервисы). Если брать покупателей по типам аудитории, то в основном это владельцы бизнеса, топ–менеджеры, руководители. Встречаются молодые люди или пары, которые приобретают апартаменты на будущее", — говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development. "При этом большая часть покупателей апартаментов — опытные инвесторы, которые понимают, как смогут заработать. Есть небольшой процент людей, которые инвестируют первый раз, для них это новый опыт, они ищут дополнительный стабильный доход или подушку безопасности к пенсии", — говорит Константин Кузьмин, гендиректор компании BPS–Development.
Порядка 15% покупателей — иностранцы как из ближнего, так и из дальнего зарубежья — от США до Китая.
Предложение атакует
За 2019 год на рынок Петербурга вышло три новых проекта и две новые очереди уже строящихся сервисных апарт–отелей. По итогам 2019 года в свободном предложении находилось 9,8 тыс. апартаментов общей площадью 329 тыс. м2 в 40 строящихся объектах в Петербурге и пригородах, подсчитали аналитики Knight Frank St Petersburg.
"За год количество апартаментов в предложении увеличилось почти вдвое. Катализатором развития рынка стал сегмент сервисных апартаментов: их доля в общем объеме предложения составила 81%. Доли рекреационных и несервисных предложений постепенно снижаются", — рассказала Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
Сейчас, по данным исследования международной консалтинговой компании Colliers International, в Петербурге уже построено семь апарт–отелей, суммарное количество номеров в которых составляет около 4 тыс. Среднее количество номеров в комплексах, вышедших на рынок в прошлом году, — 1,5 тыс., тогда как в 2018 году их было 317. "Весь год наблюдался значительный рост как предложения, так и спроса на апартаменты, что говорит о высоких темпах развития рынка. Такая динамика сохраняется с 2017 года", — говорит Марина Сторожева. Пока нет оснований полагать, что их доля в общем объеме спроса снизится, считают эксперты. Городу нужны апарт–отели, оказывающие гостиничные услуги. "В Петербурге растет интерес к сервисным апартаментам и к нашим предложениям — почти на 10% по сравнению с прошлым годом", — считает Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК "ПСК".
Выгодное дело
Средние цены на все типы апартаментов на рынке за год выросли на 8–16% в зависимости от формата объектов. "Рост стоимости сервисных и несервисных апартаментов в 2019 году сопоставим с повышением уровня цен на жилье массового спроса и варьируется в пределах 9–10%. Таким образом, средняя цена на сервисные апартаменты составила 154 тыс. руб./м2, на несервисные — 163 тыс. руб./м2", — подсчитала Светлана Московченко.
По данным Colliers International, ожидаемая доходность в строящихся объектах составляет сейчас 9–11% при стоимости юнита 3–6 млн рублей в зависимости от класса объекта. Капитализация объекта — 6–7% в год. "В действующих апарт–отелях под управлением средняя доходность инвесторов составляет 8–12% годовых при сдаче посуточно через управляющую компанию, без учета капитализации. Стоит отметить, что функционирующих объектов на рынке пока немного. При небольшом количестве проектов доходность апартаментов под управлением соответствует ожиданиям инвесторов, однако ужесточение конкуренции между апарт–отелями, а также рост цен на первичном рынке могут привести к падению доходности инвесторов в наименее успешных проектах", — полагает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.
Конкуренция растет
В этом году конкуренция среди апарт–проектов продолжит расти. Она будет выражаться не только в стоимости и расположении, но и в количестве сервисов для арендаторов. "Ввиду роста увеличения доли инвестиционных покупок ключевое значение приобретает качество работы управляющей компании. В этом году на рынок Петербурга будет выведен в продажу номерной фонд общим объемом не менее 2,5–3 тыс. апартаментов", — говорит Сергей Мохнарь.
Если сбудутся планы игроков рынка, то в 2020 году номерной фонд составит 19 тыс. юнитов, подсчитали в IPG.Estate. "Для сравнения: рынок качественных гостиниц Санкт–Петербурга насчитывает порядка 19 500 номеров. Рынок апартаментов наращивает обороты: появляются гиганты — комплексы апартаментов, превышающие 2 тыс. юнитов. На фоне того, что многие проекты реализуются вне центральных районов и растет количество юнитов, городская инфраструктура находится под давлением, проекты–гиганты рискуют оказаться в ситуации низкой заполняемости", — нагоняет негатива руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.
"Я посчитал: если к 2020 году мы введем все запланированные апартаменты, то лишь на 10–15% закроем туристические потребности города. Думаю, рано или поздно бешеный спрос закончится: во–первых, определения форматов пропишут более четко, во–вторых, уйдет долевка, что ограничит этот строительный бум, и третье — инфраструктуру для каждого такого объекта будет обязан создать сам девелопер", — говорит генеральный директор "МТЛ. Управление недвижимостью" Николай Антонов. Впрочем, как ожидают эксперты, спрос будет расти, в частности, за счет снижения ключевой ставки ЦБ. Во–первых, это привело к снижению стоимости ипотеки и повышению доступности покупки апартаментов. Во–вторых — к сокращению доходности банковских депозитов и опять–таки к повышению привлекательности инвестиций в апартаменты на этом фоне.
