В 2019 году произошел ряд изменений в законодательстве, регулирующем строительную отрасль. Первое полугодие охарактеризовалось подготовкой компаний к переходу на эскроу–счета и изменениями правил игры.
Какие именно законодательные нововведения уходящего года больше всего повлияли на девелоперов, "ДП" рассказали эксперты строительного рынка Петербурга.
Главное — сохранить статус
Что касается строительного саморегулирования, то в этом году велась работа по ряду важных законопроектов. Так, например, появился проект федерального закона, который касается особенностей размещения средств компенсационного фонда саморегулируемых организаций, находящихся в тех банках, чьи лицензии были отозваны.
"Таким саморегулируемым организациям главное — избежать исключения из государственного реестра, ведь тогда их члены, строительные компании, могут серьезно пострадать, поскольку потеряют право осуществлять строительную деятельность и заключать договоры", — подчеркивает член Совета НОСТРОЙ, председатель Экспертного совета по вопросам совершенствования законодательства НОСТРОЙ, генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб"Алексей Белоусов. — "Эксперты НОСТРОЙ проработали законопроект, в котором предлагают обязать СРО принять решение об увеличении размера компфонда до минимального размера, исходя из фактического количества ее членов", — поясняет Алексей Белоусов и добавляет, что советом также прорабатывался проект федерального закона о переходе компаний из одной региональной саморегулируемой организации в другую, вновь созданную, с перечислением средств ранее внесенного взноса в компенсационный фонд.
"При этом есть случаи нарушений, когда саморегулируемая организация уклоняется от перечисления средств или перечисление происходит не в полном объеме, — отмечает Алексей Белоусов. — Переходящим строительным компаниям приходится добавлять или целиком вносить средства снова. С целью снижения финансовой нагрузки на строительные организации эксперты НОСТРОЙ предлагают урегулировать порядок передачи средств, а также дополнить законопроект нормой, устанавливающей ответственность за подобные нарушения".
Новые правила — старая игра
Много разговоров в строительной отрасли велось про эскроу–счета и переход на проектное финансирование. Аналитики рынка то прогнозировали серьезные потрясения после введения очередного новаторства, то рассуждали, что изменения происходят не в первый раз: "Пережили 2004 год — справимся и сейчас". Как показала практика, переход на проектное финансирование прошел более плавно, чем ожидалось. "Не случилось ни одномоментного перехода на новые требования, ни очередей в банки за проектными кредитами, ни оттока покупателей, желающих заключать ДДУ только с открытием эскроу–счетов", — отмечает Валерия Малышева, генеральный директор АО "Ленстройтрест".
С ней соглашается и Беслан Берсиров, заместитель генерального директора АО "Специализированный застройщик "Строительный трест": "Действительно, отрасль в целом отреагировала спокойно и без каких–либо потрясений, потому что большинство участников рынка провели кропотливую подготовительную работу. Наша компания получила заключения о соответствии критериям Минстроя для всех многоквартирных объектов, находящихся в стадии строительства на тот момент".
Благодаря тому, что застройщики смогли быстро отреагировать на предстоящие изменения и вовремя получить заключение о соответствии критериям, у них появилась возможность продолжать привлекать средства дольщиков напрямую. Самым приятным для них бонусом стало то, что переход к новым схемам работы практически не повлиял на спрос. Исследования показали: потребители в целом мало информированы о новой системе продаж в долевом строительстве. "Большинство крупных компаний смогли заранее подготовиться к переменам, поэтому многие объекты по–прежнему продаются без использования счетов эскроу", — рассказывает Ян Изак, генеральный директор холдинга Setl Group.
Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК "КВС", также подтверждает, что серьезные последствия перехода на новые правила работы пока не ощущаются, поскольку сейчас большинство объектов, порядка 70%, продолжают работать по старым правилам. Это дало временную подушку в пределах года–полутора.
Но сложившуюся сегодня ситуацию на рынке можно назвать периодом затишья, ведь рано или поздно проекты без эскроу–счетов закончатся, и застройщикам придется начать игру по "новым правилам".
Проектное финансирование
Первый толчок к проектному финансированию был отмечен в 2018 году. Именно тогда произошли существенные законодательные изменения в отрасли. После чего перед самым 2019 годом были внесены поправки, в ходе которых выяснилось, что достраивать объекты, на которые уже получено разрешение на строительство до 1 июля 2019 года, недостаточно. Застройщик должен иметь определенную степень готовности объекта, отвечающую критериям Минстроя.
"Что касается 2019 года, хоть 1 июля и ознаменовалось переходом к новой системе кредитования долевого строительства, процесс этот не может быть быстрым и строится на принципе постепенности", — рассуждает Алексей Белоусов.
Строительное сообщество уже многие годы живет в процессе постоянной смены правил игры, поскольку изменения в 214–ФЗ и другие законодательные акты вносятся достаточно регулярно. "Главная задача застройщиков — успеть приспособиться к тем переменам, которые диктует закон, чтобы остаться на рынке и продолжить успешно работать", — утверждает Беслан Берсиров.
С ним соглашается Юлия Ружицкая, директор по продажам "Главстрой Санкт–Петербург": "Изменения, как и ожидалось, происходят плавно и постепенно. Участники рынка имели возможность подготовиться к работе по новым правилам заблаговременно. Более того, строительная отрасль регулярно претерпевает изменения, включая принятие 214–ФЗ в 2004 году, переход к страхованию договоров долевого участия, появление компенсационного фонда и спецсчетов для застройщиков. Поэтому опытные участники рынка достаточно гибко адаптируются к нововведениям".
Безусловно, степень детализации процессов сегодня несравнима с тем, что было 10 лет назад. Сейчас застройщики имеют богатый опыт в работе с городом, новыми изменениями, теперь они тщательно и детально планируют свою деятельность.
Первое время проектное финансирование не напугало девелоперов, впрочем, более мелкие компании также держатся на плаву или происходит объединение застройщиков, но с рынка пока никто не спешит уходить.
Вечный драйвер рынка
Нельзя забывать о главном: предположительно, после того как строительная отрасль окончательно перейдет на проектное финансирование и счета эскроу, цены на недвижимость вырастут. И, вероятно, именно это выбьет из колеи некоторых застройщиков, которые не будут готовы к такому изменению или отнесутся к нему недостаточно серьезно.
Обычно в покупке жилья помогают банки, предлагая клиентам оформить ипотечный кредит. Юлия Ружицкая делится результатами уходящего года, в котором ипотека становилась все более доступной и появлялись новые меры поддержки покупателей: "Ставки по льготной семейной ипотеке уже от 4,5%, при этом действие программы с этого года распространяется на весь период выплаты кредита. Также при рождении у заемщика третьего и последующих детей государство теперь дополнительно выплачивает 450 тыс. рублей для погашения основного долга по ипотеке. Программа действует при усыновлении третьего и последующих детей, также считаются дети от разных браков. Данные меры призваны улучшить демографическую ситуацию, а также стимулировать развитие строительной отрасли".
Скорее всего, выгодные условия кредитования сохранятся и в 2020 году, чтобы население смогло продолжать улучшать свои жилищные условия, а бизнес — осуществлять намеченные планы. "В этом году активно развивались и совместные ипотечные программы банков и застройщиков с льготными ставками. В 2020 году тенденция продолжится, перспективные аспекты есть. К примеру, может появиться такой продукт, как субсидирование семейной ипотеки", — прогнозирует Сергей Ярошенко.
Стоит отдать должное банковскому сектору, который проявил понимание не только в части выдачи кредитов населению, но и в работе с эскроу–счетами и предоставлении проектного финансирования.
Если в начале года речь шла об определении кредитоспособности застройщика по 18 критериям, то по факту банки продемонстрировали адекватный подход к работе с 590–м постановлением ЦБ РФ и не стали перекладывать на девелоперов все требования регулятора.
Однако был получен и неприятный опыт, который коснулся застройщиков, строящих жилье в Ленинградской области.
"Мы увидели, что гораздо меньшее число банков, чем было заявлено ранее, готовы реально работать с девелоперами и финансировать их проекты: из 95 кредитных учреждений в списке ЦБ РФ только у десятка есть рабочие программы. Но далеко не все из этой десятки банков готовы кредитовать жилые проекты, — делится опытом Валерия Малышева. — Например, мы в своей практике столкнулись с тем, что некоторые московские банки согласны работать только с проектами в известных петербургских локациях. А проекты, возводимые в Ленобласти, для них не представляют интереса. При этом процесс рассмотрения заявки на кредитование непрозрачен, и причины отказа не обосновываются".
Многие девелоперы огорчены тем, что на настоящий момент из списка, определенного Центральным банком, на практике с застройщиками по проектному финансированию работают лишь около 20 и часть из них представлены не во всех регионах.
Сергей Ярошенко считает, что именно сейчас отрасли необходимо дать свободу для рыночного регулирования — в частности, выхода на рынок проектного финансирования большего числа банков. Это и понятно, ведь развитие конкуренции дало бы мотивацию банкам в борьбе за клиентов и, соответственно, могло бы положительно повлиять на размер ставок и установление более лояльных требований к застройщикам и проектам.
"Кроме того, необходимо законодательно сформировать четкие и понятные правила проектного финансирования, регламентировать отказ банков от выдачи кредитов, поскольку после нововведений проектное финансирование — единственный способ для девелопера выйти на строительную площадку. Ограничена даже возможность участия инвестора, например, учредитель не может дать больше 20%, даже если у него есть все 100% на реализацию проекта, — добавляет Сергей Ярошенко. — Есть определенный перечень рекомендаций ЦБ, по которому оценивается уровень кредитоспособности того или иного застройщика по каждому проекту: высокий, достаточный, удовлетворительный, слабый".
Застройщики уверены, что решение о выдаче кредита каждый банк должен принимать на свое усмотрение. Но при отказе в проектном финансировании должны быть озвучены веские причины. Поэтому в конечном итоге уровень кредитоспособности застройщика можно оценить: платежеспособен или нет. В принципе, такая же механика используется в предоставлении кредитов частным лицам или компаниям.
Не все сразу
Конечно, новые изменения еще не сильно коснулись застройщиков, но, когда весь рынок со временем перейдет на проектное финансирование и продажи недвижимости через эскроу–счета, строительной отрасли придется непросто. Беслан Берсиров уверен, что и этот вопрос можно решить: "Девелоперам сможет помочь поэтапное раскрытие эскроу–счетов после выполнения определенного объема работ. Ведь весь период обслуживать банковские деньги, которые увеличивают себестоимость строительства, очень тяжело. Можно в законе определить норму, что, если дом строится и наполовину готов, застройщик может открыть эскроу–счета и взять оттуда 30–35%. Насколько мне известно, сейчас в правительстве планируют вернуться к этому вопросу. В этом случае строительный рынок в стране продолжит успешно развиваться".
Также остается нерешенным вопрос с кредитованием строительства социальных объектов. Их наличие в девелоперском проекте ухудшает финансовую модель и понижает шансы на одобрение кредита на строительство. Рынок нуждается в разработке схемы финансирования социальной инфраструктуры. "Хотелось бы также видеть законодательно установленные правила возведения социальных объектов. Формально эта обязанность закреплена за государством, но фактически ответственные застройщики не могут отказаться от возведения этой инфраструктуры. Именно мы отвечаем перед нашими покупателями за обещанный уровень комфорта, а это в том числе своевременное появление социальных объектов", — говорит Сергей Ярошенко.
На данный момент вопрос остается открытым потому, что действующий закон 214–ФЗ практически не оставляет вариантов финансирования социальной инфраструктуры помимо средств из собственной прибыли застройщиков, которая в строительной сфере уже который год сокращается. Еще один вариант — закладывать расходы в стоимость жилья, что также не является выходом при отсутствии роста доходов населения.
Подводя итоги
Пессимистичные прогнозы не оправдались, застройщики были готовы к поправкам в 214–ФЗ, тем более что законодательные нововведения были растянуты во времени и до конца не затронули компании. "С точки зрения изменений на рынке год оказался легче, чем мы ожидали. Спрос на качественные объекты сохранился, законодательные нововведения не оказали на него серьезного влияния", — подводит итоги уходящего года Валерия Малышева.
Примерно похожая ситуация сложилась и у другого ведущего застройщика Санкт–Петербурга. "Мы создали все условия, чтобы сохранить прежнюю схему продаж для максимального числа объектов. Кроме того, холдинг Setl Group заранее заручился поддержкой банков–партнеров. Поэтому для нас правила изменились, но на нашу текущую деятельность не повлияли", — уверен Ян Изак.
Изменения в законодательстве не коснулись покупателей недвижимости, и есть вероятность того, что в ближайшие пару лет серьезных изменений не предвидится, поскольку большинство жилых комплексов будут достраиваться без привлечения проектного финансирования банков и использования счетов эскроу. Поэтому стоимость возводимого жилья растет планомерно, без резких скачков.
"Однако, когда запас строящихся и готовых объектов сократится, застройщики будут выводить в продажу новые объекты, реализация которых будет вестись уже по новым правилам. Предполагаю, что цены на недвижимость вырастут примерно на 10%", — говорит Беслан Берсиров.
В целом по количеству вносимых законов и сгенерированных органами государственной власти законодательных инициатив 2019 год глобально ничем не отличается от предыдущих лет. Алексей Белоусов считает, что профессиональное сообщество остро нуждается в стабильности законодательства. Бесконечные нововведения отрицательно влияют на развитие строительного бизнеса и могут привести к негативным последствиям в отношении тех показателей, которые должны быть достигнуты в 2019 году в соответствии с Посланием президента РФ.
Нельзя забывать, что строительная отрасль — это длительный цикл, который занимает не год и не два. Поэтому для того, чтобы наладить здесь работу, нужно время. Сейчас девелоперы вынуждены успевать подстраиваться под новые правила игра, но иногда нужно сделать передышку. С такой позицией согласны застройщики.
"Законодательных изменений на сегодня принято уже достаточно. ФЗ–214 за свою недолгую историю менялся уже порядка 30 раз. У нас в год успевает вступить в силу по пять нововведений, — поясняет Сергей Ярошенко. — Отрасли необходимо установление определенных правил игры хотя бы на 5 лет, чтобы нормы не менялись в сторону ужесточения требований к застройщикам".
