Комплексное освоение территорий обязывает застройщиков с большей щепетильностью подходить к формированию комфортной жилой среды в своих проектах. Правда, лишь в том случае, когда конкретная компания полностью отвечает за развитие локации, а не делит ее с многочисленными коллегами.
Переход на проектное финансирование грозит серьезно осложнить работу застройщиков. В подавляющем большинстве проектов в ближайшие 2–3 года квартиры будут продаваться по старым правилам. Поэтому существенных перемен в это время можно не ждать. А дальше возможны изменения.
По мнению директора по маркетингу ЖК "Новоселье: Городские кварталы" Алексея Муравьева, в среднесрочной перспективе новые правила приведут к уменьшению предложения в новостройках. Девелоперам станут выгодны небольшие быстровозводимые объекты. Быстрый ввод в эксплуатацию позволит быстрее "вытащить" свои деньги.
Прогноз сулит сокращение объемов строительства не только из–за невозможности всех девелоперов получить кредиты, но также по причине отсутствия нужного количества покупателей. Спрос неизбежно сократится из–за роста цен, вызванного проектным финансированием и снижением объема нового предложения. По мнению Алексея Муравьева, строить много станет невыгодно.
Хорошо и выгодно
Сжимающийся рынок сбыта должен отразиться и на крупных, предусматривающих комплексное развитие территорий, проектах. Государственная власть, впрочем, к возможным проблемам застройщиков относится с пониманием. Проектам комплексного освоения территорий будет проще перейти на новую схему, чем остальным. Например, согласно Постановлению правительства РФ от 22.04.2019 №480 "О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома…", у проектов КОТ снижен критерий для подтверждения степени строительной готовности, необходимый для продолжения реализации проекта без перехода на счета эскроу, — 15% вместо 30%.
Поможет забота государства застройщикам или нет, покажет время. Но эксперты настроены оптимистично. "Несмотря на изменения в законодательстве, крупный проект девелоперам будет выгоден, — уверена директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей. — Любая стройка, состоящая из нескольких этапов, позволяет выстроить маркетинговую стратегию проекта так, чтобы сохранить поддерживающий высокую рентабельность интерес к нему. К тому же рекламная кампания будет иметь накопительный эффект. Клубные или точечные проекты такого себе позволить не могут".
Переход на проектное финансирование не замедлит стройку и не повлияет на качество строительства, уверены в ГК "КВС". В целом девелоперам даже выгодно иметь в своем портфеле подобные проекты. "У проектного финансирования есть неоспоримый плюс для застройщиков, — отмечает начальник отдела по связям с общественностью ГК "КВС" Алена Глущенко. — Если есть разрешение на строительство и проектная декларация, то компания может начать строительство, не открывая продажи. Банк разрешает использовать до 40% денежных средств, указанных в проектном финансировании. Поэтому беспокойство о том, что стройка замедлится, излишне".
Сколько их развелось
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", на территории Северной столицы и в ее пригородах в проектах КОТ общей площадью от 300 тыс. м2 реализуется порядка 35 проектов. Объем рынка в реализуемых очередях — 3,8 млн м2, что составляет треть рынка агломерации. На Петербург приходится 77% площади в 25 проектах. Объем спроса за первую половину 2019 года составил порядка 20 тыс. проданных квартир, или 38% сделок по агломерации. На проекты КОТ от 300 тыс. м2 в нашем городе приходится 30% сделок от общего спроса.
Большое количество проектов КОТ сосредоточено в портфелях крупных компаний — Setl City, "ЛСР. Недвижимость–СЗ", "ЦДС" и пр. Наиболее крупные КОТы–миллионники: "Цветной город" (2,7 млн м2), "Северная долина" (2,6 млн м2), "Юнтолово" (2,2 млн м2), "Солнечный город" (1,3 млн м2) и "Чистое небо" (1,2 млн м2).
Основной объем строительства КОТ (более половины) сосредоточен в спальных районах города, включая пригород внутри КАД. Там насчитывается более 2,2 млн м2, что составляет порядка 20% от объема рынка агломерации. За год этот объем увеличился на 2 п. п. "Предложение проектов растет и в статусных локациях города: вдоль Московского проспекта, на отдельных территориях Приморского и Выборгского районов города — в рамках редевелопмента", — отмечает руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.
Есть уже реализованные проекты. Например, "Славянка" (1,4 млн м2), "Семь столиц" (более 630 тыс. м2), "Юбилейный квартал" (около 500 тыс. м2), "София" (более 300 тыс. м2) и "Ладожский Парк" (около 300 тыс. м2).
В ГК "КВС" уверены, что именно комплексное освоение территории дает девелоперам стимул к формированию полноценной жилой среды. "Подобный тип застройки позволяет возводить город в городе, — говорит Алена Глущенко. — В таких условиях легко соединить размеренный быт загородной жизни с доступностью качественной медицины и образования. При строительстве КОТ застройщик не вписывает одно или несколько точечных зданий в существующий архитектурный ансамбль. Он может реализовать свое собственное концептуальное решение проекта".
Одна территория — один хозяин
Отчасти это действительно так. При строительстве микрорайона комфорткласса "Семь столиц" на пустынном месте в 2010–2018 годы вырос микрорайон с общеобразовательной школой и детскими садами, пешеходными бульварами и площадью Европы с фонтаном, ставшей центром квартала "Лондон". Брандмаэуры его домов даже украшены репродукциями самого известного австрийского художника Густава Климта, а также партитурой Венского вальса. "Оба квартала "Вена" с геометрически правильной застройкой, как в столице Австрии, — говорит Ольга Трошева. — "Лондон" с площадью Европы, которая создавалась по образу Трафальгарской площади, с красными телефонными будками — получились именно такими, как и задумывал девелопер".
Увы, оставшуюся территорию Кудрово развивали другие компании, чья работа разительно отличается от застройщика "Вены" и "Лондона".
"В объектах комплексного освоения территории приоритетно и правильно, чтобы развитием занимался один девелопер, — отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. — Это позволяет сохранить целостность архитектурного образа территории. Но порой участки достаточно велики для освоения, и не каждый девелопер возьмется за такой большой объем. Спрос ведь может измениться. По праву проектами комплексного освоения можно назвать только несколько проектов на рынке".
