Гараж для двоих. Гендиректор Первой мебельной фабрики Александр Шестаков оспорил торги по участку на Каменном острове

Индивидуальный предприниматель Александр Шестаков (№ 79 в Рейтинге миллиардеров "ДП") обратился в Арбитражный суд Петербурга и Ленинградской области с иском к АО "Российский аукционный дом" (РАД) о признании недействительными электронных торгов по продаже земельного участка площадью 212 м2 и гаража, расположенного на нем, по адресу: набережная реки Малой Невки, 13Г. Одновременно истец ходатайствовал о наложении обеспечительных мер и запрета сделок в отношении участка.

Напомним, что в конце июня этого года на электронной торговой площадке РАД прошли торги по двум лотам — соседним зданиям с земельными участками на Каменном острове. Первый — трехэтажное здание бывшей гостиницы на набережной Малой Невки, 13А, площадью 586 м2 с земельным участком 1,5 тыс. м2. Объект выставлялся посредством публичного предложения с начальной ценой 214 млн рублей и ценой отсечения 107 млн. За 107,1 млн лот достался ИП Александр Шестаков. Он же — генеральный директор Первой мебельной фабрики. К торгам были допущены два участника, еще два претендента — Михаил Баракин и Дмитрий Фролов — допуски не получили.

Второй лот — соседнее одноэтажное здание гаража площадью 152,2 м2 с земельным участком 212 м2. Стартовая цена составляла 36 млн рублей, цена отсечения — 18 млн рублей. В торгах приняли участие четыре претендента. Лот достался Дмитрию Фролову, предложившему за него 21,6 млн рублей.

Загадочный миллиардер

По информации "ДП", Дмитрий Фролов мог действовать в интересах Михаила Баракина, который давно работает с недвижимостью на Каменном острове. Михаил Баракин стал широко известен благодаря скандальным историям с подаренными Дагестану леопардами и гонками на Rolls–Royce по Каменному острову. Молодой петербургский миллионер (ему еще нет 30) — загадочная персона, он накоротке с влиятельными бизнесменами и политиками, но его имени нет в списке "Форбс". Начинал свою карьеру с издания журнала "Губернаторское телевидение", поработал начальником отдела поддержки и развития бизнеса петербургского филиала "Татнефти", создал компанию "Петролиум инвест". Участники рынка поговаривают, что сильные мира сего делегировали его скупать всю оставшуюся на Крестовском острове недвижимость.

В ответ на обеспечительные меры Дмитрий Фролов обратился в арбитраж с заявлением об их отмене, пояснив, что принятые меры "грубо нарушают его права как лица, которое является победителем торгов, добросовестным приобретателем и, соответственно, новым собственником земельного участка". Также у него имеется план проведения мероприятий по облагораживанию земельного участка, реконструкции здания и дальнейшего коммерческого развития объектов, но невозможность произвести государственную регистрацию перехода права собственности может привести к потере потенциальных инвесторов и возникновению убытков.

Рассмотрение дела пройдет 14 ноября, апелляционную жалобу рассмотрят немногим ранее.

А судьи кто?

В Аукционном доме "ДП" пояснили, что в соответствии с порядком проведения торгов участникам дается один час на подачу предложений о приобретении актива по начальной цене.

"Если появляются два или более желающих купить объект по начальной цене, то начинаются торги на повышение. Если желающих приобрести объект нет, то цена снижается в соответствии с шагом аукциона каждые 10 минут. За это время каждый из участников может подтвердить свою готовность купить актив. Если участников двое и больше, то торги "разворачиваются" и начинается аукцион на повышение. Если желающих нет — цена снижается еще на один шаг. И так далее. Если цена подтверждается одним–единственным участником, то он признается победителем торгов. Возможность продления времени представления предложений в случае поступления единственного предложения по цене на соответствующем "шаге понижения" не предусмотрена ни одним из нормативных актов, регламентирующих проведение торгов. Именно такой законный порядок определения победителя был реализован АО "РАД" при проведении оспариваемых торгов. На "шаге понижения" с ценой актива 21,6 млн рублей от участника № 2 (Дмитрий Фролов) поступило предложение о приобретении актива по указанной цене. Иных предложений от участников торгов, в том числе от истца, не поступило. Торги завершились, победителем был признан г–н Фролов. Жалоба с аналогичными доводами была предметом рассмотрения ФАС России и признана необоснованной. Решение ФАС не обжаловано", — комментируют юристы РАД.

"Ситуация по Малой Невке вопиющая — спор по процедуре торгов, которая установлена нормами закона, то есть не может толковаться двояко. Поэтому в данном случае действия судьи о принятии обеспечительных мер в отношении регистрации прав на недвижимое имущество вызывают вопросы. Когда судьями принимаются такие спорные решения, на них тоже есть противодействие. Помимо процессуального обжалования есть еще возможность обжаловать действия судьи в квалификационной коллегии, что возможно в случае грубого нарушения норм, предписанных законом", — заявил "ДП" один из опрошенных юристов.

Кто на новенького

Объекты на Каменном острове продавались по поручению Росимущества, это федеральная собственность. Они включены в прогнозный план приватизации на 2017–2019 годы. Продать было решено не только два этих объекта, но и соседнее здание — дачу принца Ольденбургского (также известна как дача князя В. В. Долгорукова), которая как раз и стоит на берегу Малой Невки. Решением Росимущества активы решили продавать не единым лотом, а по отдельности. Более того, их поделили между двумя продавцами. РАД достались утилитарные постройки, госкомпании "Дом.РФ" — здание дачи, имеющее статус выявленного объекта культурного наследия. В начале года РАД пытался пролоббировать совместную продажу, но добиться этого не смог. Единый комплекс должен был заинтересовать большее количество инвесторов и позволил бы выручить больше от продажи, а также гарантировать реализацию крупного проекта, говорят консультанты.

Объявленные несколько раз торги по объектам РАД признали несостоявшимися из–за отсутствия заявок. После этого лоты выставили посредством публичного предложения. Дачу принца Ольденбургского "Дом.РФ" сейчас выставил в третий раз, правда, пока на прежних условиях — на торги на повышение со стартовой ценой 133 млн рублей. Они назначены на 11 октября.

Сдержанный интерес инвесторов к торгам вызывает удивление у консультантов. Участники рынка говорят, что спрос на Каменный остров остается высоким, хотя сделки с недвижимостью, расположенной в этой локации, редки. "Каменный остров был и остается одной из наиболее ценных локаций с точки зрения жилья. Гостиницы, в том числе сравнительно небольшие, в этой локации могут быть рыночно успешными, но с точки зрения девелоперского проекта наиболее доходным будет, скорее всего, создание апартамент–отеля", — рассуждает Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.

"Самые высокие цены сегодня демонстрирует Каменный остров. Редкие девелоперские проекты, которые здесь появляются, приближаются к отметке 1 млн рублей за 1 м2, средний же показатель на сегодня равен 914 тыс. рублей за "квадрат". Это верхняя планка в городе", — добавляет Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.

В контексте

Каменный остров на протяжении всего времени существования Петербурга слыл прибежищем элиты. Впрочем, тот вид, который привычен нам, остров приобрел лишь в начале XX века.

Первым на Каменном острове (финское название — Кивисааре) в 1713 году поселился канцлер при дворе Петра I Гавриил Головкин. По легенде, рядом с его особняком Петр собственноручно посадил дуб, который просуществовал до нашего времени. После Головкина эти земли перешли во владение следующего канцлера Бестужева–Рюмина, по велению которого здесь был выстроен дом по плану самого архитектора Растрелли. Новый владелец вплотную занялся островом: переселил сюда из своих украинских сел сотни крестьянских семей, приказал им вычистить лес и осушить болота.

В 1765 году остров переходит в царское пользование — Екатерина II выкупает его и передает во владение своему сыну и наследнику Павлу Петровичу, для которого архитектор Фельтен построил Каменноостровский дворец. Парк планировал не менее знаменитый Тома де Томон — автор Биржи и Ростральных колонн. В царствование Павла I на острове появляется Предтеченская церковь в готическом стиле в честь Чесменской победы русского флота над турецким. Церковь знаменита и тем, что вначале принадлежала Мальтийскому ордену, магистром которого являлся император.

Большая часть знаменитых особняков и дач появились здесь в конце XIX — начале XX века. Со строительством Троицкого моста и Каменноостровского проспекта он стал доступен не только для дачного, но и для постоянного проживания — и за несколько лет превратился в суперэлитный поселок. Здесь строили дома в стилях модерн и неоклассика, с гаражами и автономными котельными. Тут поселились Путилин, братья Елисеевы, Бехтерев и другие. На 106 га площади острова были обустроены дороги, парковая зона и мосты, соединяющие его с другими островами и улицами города.

С 1920 по 1989 год носил официальное наименование "остров Трудящихся", а дачи и особняки стали пансионатами для рабочих. Впрочем, в середине 1930–х годов бывшие частные особняки были объединены в комплекс номенклатурных дач для проживания высших партийных и государственных чиновников. Именно здесь была ведомственная дача главы Ленинградского обкома КПСС Григория Романова. В 1967 году для протокольных мероприятий построена резиденция К2, а в 1983 году — К1.

Сегодня часть этих зданий принадлежит частным лицам и бизнес–структурам, часть находится на балансе у государства, многие — в заброшенном состоянии. Более 10 лет назад на Каменном острове было развернуто активное строительство, однако и сейчас роскошные каменные особняки производят впечатление необитаемых.