"ДП" узнал, как заявленная стоимость соответствует рыночным реалиям и сколько понадобится, чтобы окупить вложения.
Деловой центр класса А на Песочной набережной в Петроградском районе Петербурга выставили на продажу. В объявлениях о реализации имущества указано, что офисное здание на 4 тыс. м2 оценили в 1 млрд рублей. Как показывают исследования экспертов рынка коммерческой недвижимости, стоимость актива близка к максимальному значению.
Объект был спроектирован Архитектурной мастерской Мамошина и построен для ООО "Росглавинвест". Эта компания, согласно базе "СПАРК", принадлежит эстонским бизнес-структурам, а недавно она столкнулась с финансовыми претензиями банкиров и получила иск о несостоятельности. Подробности — в материале dp.ru.
Кругом вода
Географически бизнес-центр находится на месте впадения Карповки в Малую Невку, рядом — множество исторических особняков и элитных ЖК. В Архитектурной мастерской Мамошина, как сообщается на сайте студии, спроектировали круглое в плане и закрепленное в пространстве четырьмя трехэтажными этажными порталами здание. Оно представляет собой симбиоз петербургских архитектурных традиций и architectural contemporary process.
"Поэтажные планы эстетически решены в виде круга, квадрата и креста в традиции идентичного авангарда. Уникальная особенность проекта — надземная парковка-стоянка, расположенная непосредственно под зданием. Это первый подобный проект, не имеющий аналогов в городе. Строительство нового здания обусловлено хорошей транспортной доступностью участка, видовыми характеристиками и необходимостью завершить линию застройки, переходящую с Песочной набережной на набережную реки Карповки", — охарактеризовали в компании свою работу.
В перспективе проектом предусмотрена надстройка перекрытий на четвертом и пятом этаже для получения дополнительно 912 м2 площади офисных помещений, сообщается на сайтах брокерских агентств.
Один "квадрат" обойдется потенциальному покупателю в 250 тыс. рублей. Как показывает исследование Becar Asset Management, диапазон стоимости БЦ на набережных рек и каналов Петербурга колеблется от 45 тыс. до 260 тыс. рублей за м2, средняя цена — в районе 120 тыс. рублей. Таким образом, заявленная цена за офисник на Песочной набережной близка к верхнему пределу рынка.
По данным Colliers International, дефицит качественного предложения на петербургском рынке в совокупности с отсутствием ввода новых объектов класса А повлиял на повышение ставок аренды. В первой половине 2019-го средневзвешенная ставка в БЦ класса A составила 1601 рублей за 1 м2 в месяц, увеличившись за последние 12 месяцев на 9,4%.
В Петроградском районе, где находится бизнес-центр на Песочной набережной, средняя ставка аренды составляет 1287 рублей за 1 м2 в месяц. Ежемесячно плата за 4 тыс. м2 достигает 5,1 млн, в год набегает около 62 млн рублей. В существующих условиях окупить вложения собственник сможет приблизительно через 16 лет.
Иностранные связи
Заказчиком проекта БЦ, по данным Архитектурной мастерской Мамошина, выступило ООО "Росглавинвест". Организацией в равных долях владеют эстонские "Ноблхаус Ою" и "Мирбер Инвест Ою", следует из базы "СПАРК". Обе иностранные фирмы зарегистрированы в Таллине, акционером числится Мирослав Березовский, он же — гендиректор "Росглавинвеста". В прошлом компания принадлежала экс-главе сети автосалонов "Аларм" и бывшему руководителю автоцентра "Муринский" Виталию Брянцеву.
В июне 2019 АБ "Россия" предупредил "Росглавинвест" о намерении обратиться в суд с заявлением о банкротстве. Согласно сведениям, опубликованным на портале "Электронное правосудие", компания Мирослава Березовского задолжала банку более 287 млн рублей. Дело о несостоятельности должны были рассмотреть 11 сентября, однако незадолго до заседания банк неожиданно отозвал иск.
Детали финансовых претензий не раскрывались. Вместе с тем в СПАРК есть запись о том, что в залоге у АБ "Россия" находится имущественное право требования по договору аренды, заключенному в 2012 году, и допсоглашению, оформленному в 2013 году между "Росглавинвестом" и ЛОЭСК. Электросетевая компания выступает основным арендатором бизнес-центра на Песочной набережной. Центр присоединения к сетям компании переехал туда в 2013 году. Сопровождали сделку в Knight Frank St Petersburg. Уже в те времена эксперты компании не исключали, что в будущем объект может сменить собственника.
Помимо банковских структур "Росглавинвест" также судится с арендатором выставленного на продажу БЦ. ЛОЭСК пытается оспорить увеличение платы за пользование зданием. В начале нынешнего года арбитраж отказал сетевикам в необоснованном, на их взгляд, повышении ставки аренды, но в июне суд апелляционной инстанции встал на сторону ЛОЭСК. Пока добиться промежуточной победы энергетики смогли по договору на 2017 год, с соглашением на 2018-й того же результата достичь не удалось.
Одновременно "Росглавинвест" предпринял попытки расторгнуть договор с ЛОЭСК и выселить арендатора из здания на Песочной набережной. На данный момент успехом эти усилия не увенчались.
