23:3304 августа 201923:33
242просмотров
23:3304 августа 2019
Ян Изак, генеральный директор холдинга Setl Group, рассказал "Деловому Петербургу", как добиваться успеха в условиях изменения законодательства, какие обязательства появляются у компании в связи с размещением облигаций, почему рост цен на рынке будет плавным.
Сейчас на строительном рынке отмечаются существенные изменения — с 1 июля вступили в силу поправки в 214–ФЗ. Как вы оцениваете их влияние на рынок, и в частности на Setl Group?
— На мой взгляд, пока существенного влияния на рынок изменения не оказали, так как большинство крупных компаний смогли заранее подготовиться к этим переменам. Поэтому многие объекты по–прежнему продаются без использования счетов эскроу.
Наименее устойчиво в ближайшей перспективе будет положение тех компаний, которые к смене схемы финансирования проектов на рынке подошли уже с рядом проблем. Таким застройщикам будет тяжело наладить партнерство с банками и организовать продажи в соответствии с новыми реалиями.
Что касается Setl Group, мы создали все условия, чтобы сохранить прежнюю схему продаж для максимального числа объектов. Кроме того, мы заранее заручились поддержкой банков–партнеров. Поэтому для нас правила изменились, но на нашу текущую деятельность не повлияли.
Более того, в перспективе мы планируем упрочить собственные позиции. Мы нацелены не только на удержание лидирующих позиций в топ–3 по России и текущей доли 15–16% в объеме рынка на Северо–Западе. Мы рассчитываем постепенно наращивать свою долю на рынке, используя все возможности переходного периода.
Как вам удалось сохранить прежнюю схему продаж, ведь по новому законодательству застройщики должны переходить на использование эскроу–счетов?
— Дело в том, что обязательство использовать эскроу–счета появляется у компании для тех проектов, которые не соответствуют критериям, указанным законодателем. Основные критерии — это степень готовности проекта и реализация определенной доли квартир в строящемся объекте.
Так, была установлена степень готовности 30% для проектов без социальной инфраструктуры, 15% — для проектов, включающих социальную инфраструктуру, и 6% — для системообразующих предприятий. Что касается проданных квартир, то доля реализованного жилья должна составлять не менее 10% общей площади помещений.
Портфель проектов Setl Group, находящихся в строительстве, — это 1,97 млн м2, или 94% объектов, в составе которых запланировано возведение социальной инфраструктуры. И только в 6% проектов — 0,12 млн м2 — ее строительство не планируется.
Нами созданы все условия для сохранения текущей схемы продаж в отношении максимального количества объектов с разрешениями на строительство. Появление первых проектов с использованием эскроу–счетов ожидается в текущем году, их доля в структуре объектов холдинга станет значительной только через 2 года. Первые дома, где продажи осуществлялись по–новому, будут сданы только в 2021 году.
Скажется ли использование новой схемы на финансовых показателях холдинга?
— Работу над проектным финансированием с использованием эскроу–счетов мы начали задолго до вступления в силу нового законодательства: совместно с банками мы разрабатывали соответствующие программы. Мы рассчитываем, что стоимость заимствований будет для нас меньше льготной ставки, которая в среднем составляет 5% и менее.
Таким образом, учитывая нашу динамику продаж в период строительства каждого объекта, процентная нагрузка на проект существенно не изменит финансовые показатели холдинга. Напомним, что в первом полугодии 2019 года объем продаж холдинга Setl Group увеличился на 65% в денежном выражении по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 53,2 млрд рублей.
Недавно вы разместили облигационный заем, увеличив сумму размещения с 3 млрд до 5 млрд рублей. С чем это связано, с какой долговой нагрузкой вы подошли к размещению и на какие цели холдинг планирует направить полученные средства?
— На сумму размещения повлиял высокий спрос на биржевые облигации Setl Group. В ходе сбора книги заявок на данный облигационный выпуск было зафиксировано более чем двукратное превышение спроса над первоначальным ориентиром суммы размещения.
Основной спрос был сформирован управляющими и инвестиционными компаниями, это более 67%. В общей сложности холдинг получил около 40 заявок от инвесторов. Мы ценим доверие к нам. Кстати, мы были первыми девелоперами, кто вышел на рынок публичных заимствований после длительного реформирования законодательства.
Интерес к размещению биржевых облигаций Setl Group вызван нашими финансовыми показателями, их положительной динамикой и высокими рейтингами. Так, в начале июня 2019 года национальное рейтинговое агентство "АКРА" повысило кредитный рейтинг холдинга Setl Group до A– (RU), прогноз "стабильный". На сегодня это максимальный публичный кредитный рейтинг АКРА, когда–либо присвоенный российской компании в секторе "Строительство и недвижимость". Этот — третий для нас — выпуск мы размещали в условиях рекордно низкой для нас величины кредитного портфеля — всего 3,5 млрд рублей. При этом мы подошли к выпуску с долговой нагрузкой всего 8,5 млрд рублей. Это рекордно низкий показатель среди публичных девелоперов. При этом с начала 2019 года долговая нагрузка холдинга снизилась на 39%. Так, в январе текущего года она составляла 13,9 млрд рублей.
Таким образом, сейчас у нас не стояли цели рефинансирования долга. Основной задачей размещения было привлечение средств на приобретение новых земельных участков для расширения адресной программы.
То есть вы не являетесь новичком на рынке публичного долга?
— Да, все верно. Это уже наш третий размещенный облигационный выпуск: первый заем на 1 млрд рублей мы разместили еще в 2007 году. В то время мы провели масштабную кампанию, которая включала в себя ребрендинг и качественные изменения в составе корпоративного управления с введением в состав директоров независимого директора.
Была проделана большая работа, связанная с осознанием публичности и раскрытием информации по компании. Тот первый заем мы успешно погасили в 2012 году. Второй выпуск размещен нами спустя 5 лет, в ноябре 2017 года, в рамках программы на 25 млрд рублей.
Это значит, что сейчас вы составляете и аудируете консолидированную отчетность по международным стандартам и раскрываете еe, публикуете существенные факты о ее деятельности?
— Совершенно верно. Обязательство по раскрытию информации — так называемая "открытость" — появляется у организации вместе с размещением ценных бумаг, таких как облигации или акции, и началом их обращения на организованных торгах. В нашем случае это Московская биржа.
Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" № 39–ФЗ обязывает компании, разместившие ценные бумаги, составлять и аудировать консолидированную годовую и полугодовую отчетность по МСФО.
Мы обязаны раскрывать бухгалтерскую отчетность эмитента — ООО "Сэтл Групп", раскрывать годовой и ежеквартальный отчеты, публиковать существенные факты о своей деятельности. Мы исполняем требования Федерального закона "О противодействии неправомерному использованию инсайдерской информации и манипулированию рынком" № 224–ФЗ.
Кто является аудитором?
— Аудитор консолидированной отчетности по МСФО Setl Group — АО "КПМГ", мировой бренд — KPMG. Эта компания входит в "большую четверку" мировых аудиторских компаний. Кроме Setl Group аудирует ряд крупнейших российских девелоперских компаний. АО "КПМГ" проводит аудит отчетности МСФО Setl Group начиная с 2017 года.
На рынке сейчас идут активные разговоры о том, что девелоперы не будут торопиться с запуском новых проектов, так как это связано с необходимостью использовать эскроу–счета. А вы говорите о пополнении земельного банка…
— Возможно, такая ситуация сложилась у небольших застройщиков, у которых в продаже имеются квартиры в единичных проектах. В таком случае начало реализации объекта по новым правилам может существенно повлиять на экономику, в особенности если стоимость заимствований для небольшой компании окажется высокой.
У нас совершенно иная ситуация. Во–первых, мы полностью готовы к работе с использованием эскроу–счетов. Сейчас большинство банков, которые уполномочены работать с эскроу, предлагают застройщикам похожий продукт. Для нас, одного из крупнейших участников рынка, предложенные нашими банками–партнерами условия финансирования являются приемлемыми. Таким образом, мы изначально закладывали возможность постепенно переходить на использование эскроу–счетов и предполагали, что часть объектов по новой схеме мы запустим уже в 2019 году.
Во–вторых, мы постоянно находимся в поиске интересных предложений земельных участков. Да, в нашем распоряжении сегодня внушительный земельный банк: он позволяет нам построить около 5,6 млн м2 продаваемой площади жилой и коммерческой недвижимости. Но мы держим руку на пульсе: взаимодействуем с продавцами земельных участков, оцениваем предложения по имеющимся в нашем регионе пятнам под застройку. При выборе участков мы стараемся минимизировать наши риски и отдаем предпочтение тем предложениям, где перспективы строительства понятны и прогнозируемы.
Как вы считаете, что будет происходить на рынке недвижимости в ближайшее время? Многие эксперты заявляют, что стоимость жилья резко вырастет.
— Мы не ждем каких–либо резких изменений. Большинство крупных компаний, входящих в топ–10 по петербургской агломерации, подготовились к изменениям законодательства. Кстати, доля крупнейшей десятки в объеме спроса сегодня составляет уже 52% и в дальнейшем будет только расти. Так вот, в Петербурге застройщики более 300 объектов претендуют на соответствие Постановлению № 480 от 22.04.2019, то есть на работу без использования эскроу–счетов. Сейчас происходит процесс одобрения этих заявок.
Безусловно, стоимость жилья будет увеличиваться. Уже сейчас мы отметили, что за первое полугодие 2019 года средние цены выросли на 4,3% в городе, на 5,1% — в пригородной зоне. Дело в том, что постоянные разговоры о том, что с 1 июля стоимость квартир вырастет, повлияли на поведение покупателей: они поторопились заключить сделку до этой даты.
При этом на рынке сейчас преобладают проекты в городской черте.
Уже более 30% предложения в Санкт–Петербурге представлено объектами редевелопмента, где средняя стоимость жилья существенно выше, чем в масс–маркете. Соответственно, с увеличением числа таких проектов выросла и средняя цена.
Мы считаем, что рост цен будет плавным. Высокая конкуренция на рынке и отсутствие возможностей для увеличения доходов населения являются факторами, которые будут тормозить рост стоимости жилья.
В конечном итоге определяющим является именно спрос на квартиры. И наиболее успешным будет тот девелопер, кто предложит покупателям интересный для них продукт по адекватной рыночной цене.
Биография
Ян" Леонидович Изак
> Генеральный директор холдинга Setl Group.
> Родился 18 июня 1972 года в Ленинграде. В 1993 году окончил Санкт–Петербургский государственный технический университет. В 1994 году выступил одним из основателей холдинга Setl Group (до 2007 года — корпорация "Петербургская недвижимость"). На протяжении многих лет занимал должность вице–президента по финансам корпорации "Петербургская недвижимость". С 2007 года — генеральный директор, член совета директоров холдинга Setl Group.
> Почетный строитель России.
> Награжден медалью "В память 300–летия Санкт–Петербурга".
> Женат, воспитывает двух дочерей и сына.
О" компании
Setl Group
> Одно из крупнейших финансово–промышленных объединений Северо–Западного федерального округа.
> Холдинг основан в 1994 году как строительная компания "Петербургская недвижимость", свою деятельность начал со строительства жилых домов.
> Многопрофильная инвестиционно–промышленная группа, развивающая свою деятельность как в России, так и за ее пределами.
> Холдинг консолидирует ряд компаний, специализирующихся на девелопменте, услугах генерального подряда, продаже стройматериалов, брокерских операциях на рынке жилой и коммерческой недвижимости, консалтинге и информационных технологиях.
> Холдинг объединяет такие бренды, как "Петербургская недвижимость", Setl City, Setl Estate, Setl North Europe и др.
> В 2018 году ввел в эксплуатацию 1,289 млн м2 и вошел в тройку крупнейших строительных компаний России по объемам ввода жилья.
