Себестоимость строительства в Петербурге выросла за последние 5 лет в полтора раза, констатируют эксперты рынка. При этом цены на первичном рынке за это же время увеличились лишь на 20%. Строители вынуждены затыкать дыры и оптимизировать затраты. Пока это удается делать без последствий. Запасы маржинальности по проектам, начатым 3–4 года назад, позволяли выживать большинству девелоперов.
Рост затрат застройщиков подсчитали в Knight Frank St Petersburg. По их оценкам, строительная себестоимость за 5 лет росла почти в 2 раза быстрее, чем цена продаж. Пик роста себестоимости пришелся на период ослабления обменного курса рубля по отношению к ведущим мировым валютам, который был в 2014–2016 годах, говорят в консалтинговой компании.
Эти цифры подтверждают специалисты из аналитического центра СПб РО "Деловая Россия". По их экспертным данным, себестоимость и средние цены в период 2014–2017 годов росли относительно медленно — на уровне инфляции или даже несколько ниже, то есть на 5–7% в год.
"Однако за 2018 год рост цен составил около 10%. Это связано с законодательной неопределенностью на рынке и инфляционными ожиданиями покупателей. Таким образом, экспертно мы оцениваем рост цен за последние 5 лет приблизительно на уровне 30–35%. При этом если отдельно выделять сегменты бизнес и элита, то рост окажется менее выраженным — 15–20% за рассматриваемый период", — говорит Антон Банин, руководитель аналитического центра СПб РО "Деловая Россия".
По данным Knight Frank St Petersburg, в высоком классе себестоимость с 2014 года выросла с 93–97 тыс. до 145–162 тыс. рублей за 1 м2. В бизнес–классе рост более плавный — с 68–79 тыс. до 86–98 тыс. рублей за 1 м2.
Себестоимость строительства "квадрата" массового жилья сейчас колеблется в пределах 55–70 тыс. рублей.
"Наибольший рост себестоимости прослеживается в самом высоком классе жилья (плюс 61,6%). Главная причина — наличие большей доли импортируемых материалов, которые подорожали после ослабления рубля 2014 года. Они более высокого качества и фактуры, например отделочные (керамогранит, плитка, ламинат, паркетная доска, двери и фурнитура и так далее), инженерное оборудование (насосное оборудование, трансформаторы, приточно–вытяжные клапаны, рекуператоры воздуха и так далее), оконечные устройства (светильники, розетки и так далее)", — говорит Станислав Алексеенко, руководитель отдела строительного аудита и управления проектами Knight Frank St Petersburg. Но в элитном жилье проще — рост себестоимости компенсировался ростом цен. "За 5 лет мы наблюдаем не только рост себестоимости почти в полтора раза, но и рост цен на элитный сегмент и на de luxe. В элитных проектах традиционно существенную часть затрат занимала доля отделочных материалов и инженерии импортного производства, сейчас все чаще можно встретить российские аналоги. В de luxe проектах все же стремятся сохранить требуемый потенциальными клиентами уровень, выискивая все новые и новые фишки, которые позволят привлечь внимание покупателей и избежать морального устаревания", — рассказывает Галина Черкашина, руководитель de luxe проектов E&V.
По оценкам Knight Frank St Petersburg, наихудшее соотношение цены продаж и строительной себестоимости показывает класс B. "В данном классе рынка покупатели достаточно чувствительны к изменению цены продаж, что не позволяет застройщикам компенсировать за счет нее рост себестоимости. Оптимизация происходит за счет других резервов проектов", — полагает Станислав Алексеенко. "По нашим оценкам, за последние 5 лет цены на первичном рынке выросли примерно на 20%, а рост себестоимости в комфортклассе превысил 25%. Маржинальность девелоперского бизнеса снижается. Пока не видно предпосылок, что в текущем году ситуация изменится. Наоборот, переход на эскроу–счета только увеличит издержки девелоперов", — уверен Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI.
Проще всего в масс–маркете, где импортные материалы практически не использовались, а возможностей сэкономить и оптимизировать больше всего. "У нас внедрена производственная система, lean construction, которая направлена на минимизацию потерь при строительстве. Пока нам удается находить баланс между недорогими материалами и технологиями, с одной стороны, и достойным качеством — с другой. Поэтому у нас себестоимость не выросла так стремительно, хотя рост цен на стройматериалы носит перманентный характер и вызывает обеспокоенность", — рассказывает Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с государственными органами "СПб Реновации".
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", с 2015 по 2019 год стоимость квадратного метра при 100%–ной оплате выросла в Петербурге в сегменте масс–маркет на 17%, в пригородной зоне — на 16%. "На сегодня средняя цена в городе — 108,7 тыс. рублей за 1 м2, в пригородах — 73,5 тыс.", — подсчитала Ольга Трошева, руководитель КЦ "Петербургская недвижимость".
Материальный рост
Как говорят участники рынка, основная причина роста себестоимости — рост цен на строительные материалы, доля которых в структуре себестоимости составляет более 50%. Так, согласно цифрам, представленным Knight Frank St Petersburg, цена на арматурную сталь класса АIII с 2014 года увеличилась более чем на 50%, а портландцемент М400 вырос примерно на 42% (некоторые материалы росли быстрее общих инфляционных темпов). "В последние 2 года рост себестоимости находился в пределах 5–7%. То есть чуть выше уровня официальной инфляции", — подсчитал Станислав Алексеенко. По данным экспертного центра "Индекс", в 2018 году цены на песчано–гравийные смеси выросли на 18,9%, на 11,9% увеличилась стоимость панелей и плит ЖБИ. В среднем, по данным "Индекса", цены на стройматериалы по итогам 2018 года выросли на 10%. Происходило удорожание как самих материалов, так и стоимости их доставки, в том числе благодаря жестким правилам перевоза грузов по городу. "Если раньше мы гоняли одну машину, то теперь вынуждены возить меньше, но чаще, а это и бензин, и стоимость аренды машин и так далее. Все это, естественно, ведет к росту себестоимости", — жалуются строители.
Благодаря росту ставки НДС на 2%, повышению цен на бензин, заработной платы и так далее рост продолжается. По оценкам Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), инфляция в отрасли по итогам 2019–го может вырасти до 8–9%. Причины — удорожание стройматериалов на фоне повышения НДС и переход рынка на проектное финансирование.
Оптимизационные процессы
Выживают застройщики за счет "оптимизации" строительной себестоимости. "Удешевляются используемые материалы, оборудование и технические решения, главным образом в классе эконом. В случае сохранения ограничений покупательной способности или введения дополнительных затрат застройщикам по причине законодательных ограничений данная тенденция может продолжиться", — говорят в Knight Frank St Petersburg.
"Теоретически оптимизацией себестоимости строительства можно заниматься бесконечно, но на практике всему есть предел. Конкуренция на рынке крайне высока, и застройщик, для которого важно качество, не может сильно сокращать расходы на квалифицированный персонал, хорошие строительные материалы и приобретать дешевые, но неликвидные участки. Более того, сейчас на рынке наблюдается обратная тенденция: чтобы поддерживать баланс цены и качества, нужно говорить более об управлении ростом себестоимости, чем о ее снижении", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС". "Себестоимость строительства — и как следствие себестоимость квадратного метра жилья — зависит от многих параметров: стоимости земельного участка, расходов на мероприятия по улучшению характеристик земли в случае необходимости, затрат на возведение самого объекта и на благоустройство прилегающей территории. В "Группу ЛСР" входят домостроительные комбинаты, которые обеспечивают полный цикл работ по строительству жилых домов, включая проектирование, производство железобетонных изделий и возведение зданий, а также предприятия — поставщики нерудных и стеновых материалов. Это позволяет нам сдерживать рост себестоимости", — говорят в "Группе ЛСР". Впрочем, эксперты считают — в данном случае группа просто перекладывает затраты с одной собственной структуры на другую. "Поиск путей сокращения себестоимости — один из тех наших внутренних проектов, работа над которыми в этом году стала максимально открытой. Наряду с сокращением себестоимости не менее важно работать и над созданием прибавочной, "премиальной" стоимости — того уникального сервиса и уникального продукта, за которые клиенты готовы платить премию", — уверен Эдуард Тиктинский.
“
Рынок производства строительных материалов в Петербурге является конкурентным. Полномочия по регулированию цен стройматериалов у Санкт–Петербургского УФАС России отсутствуют. К тому же, по оценкам антимонопольного органа, в городе нет хозяйствующих субъектов, занимающих доминирующее положение на этом рынке.
Вадим Владимиров
руководитель Санкт–Петербургского УФАС России
“
Себестоимость и стоимость — это два разных понятия, которые до последнего момента практически не влияли друг на друга на строительном рынке. Себестоимость — это совокупность стоимости материалов и затрат на строительство жилья. А стоимость — это возможность покупателей заплатить за дом и комфортную среду. С учетом уменьшения ипотеки и других факторов в последние годы возможности покупателей росли, росла и цена жилья. Разница между ними составляла маржу застройщиков. Но в ближайшее время все изменится, особенно с переходом под полный банковский контроль на эскроу–счета. И тогда мы поймем, какие проекты прибыльны, а какие убыточны.
Андрей Лушников
Президент ГК "Бестъ"
В контексте
Стоимость недвижимости действительно в первую очередь определяется возможностью граждан это жилье купить. Чем больше покупательная способность, тем больше стоит жилье. Впрочем, и от обратного — чем меньше строится квартир, тем их цена выше.
Самая дорогая недвижимость на начало этого года, по данным базы данных Numbeo, в Гонконге. Здесь за квадратный метр в среднем придется заплатить $18 719,81.
На втором месте — Сингапур, где цены в 2 раза меньше — $8466,38. На третьем месте в мире и первом в Европе — Швейцария с $8 320,58 за каждый "квадрат" вашего дома.
Во всех трех странах постоянный спрос на любую недвижимость значительно превышает предложение, поскольку свободной площади для частного строительства здесь немного. Впрочем, и потенциальных покупателей, готовых заплатить за жилье, множество. Мало благоустроенных мест для стройки на земле обетованной, и как результат — Израиль в рейтинге цен на пятом месте ($5042,11). Традиционно дорогой остается недвижимость в "зе кэпитал оф британ". Если в среднем в Великобритании жилье стоит $3580,97, то квартира в престижном районе Лондона, например Челси, обойдется в 10–12 тыс. фунтов ($12–15 тыс. — чуть больше, чем в Сингапуре) за 1 м2. Два основных геополитических соперника Китай и США находятся на 14–м и 33–м местах. Из северных стран в рейтинге цен на жилье Numbeo лидируют Норвегия — $4672,68, Швеция — $3757,87, Исландия — $3561,08 и Дания — $3407,32. Наш северный сосед Финляндия на 21–м месте со средней ценой $3154,21.
Впрочем, на рынке недвижимости скандинавских стран сказывается социал–демократическое влияние с преобладанием муниципального и арендного жилья, находящегося в собственности множества пенсионных фондов. В итоге никто не заинтересован строить много и дешево — недвижимость должна дорожать, пусть и не спеша.
Россия со средней ценой $981,27 за 1 м2 находится на 61–м месте в мировом рейтинге, между Боснией и Герцеговиной ($986,56) и Филиппинами $883,05. Из постсоветского пространства выше нас Эстония — $1748,66, Литва — $1410,24 и Латвия — $1132,60. А ниже Украина — $554,12 и Грузия — $518,96. Самое дешевое жилье в мире, по данным Numbeo, расположилось в Египте — $340,40 и Пакистане — $480,70 за 1 м2.
Павел Никифоров
