Холдинг "Унисто Петросталь" добился в Верховном суде отмены поправки о переводе участка в рекреационную зону. Это прецедент: теперь Генплан можно переписывать через суд.
Спор разгорелся вокруг участка на углу Кронверкской и Сытнинской улиц. В 2012 году землю с находившимися на ней историческими зданиями выкупило ЗАО "Унисто", входящее в группу "Унисто Петросталь". Компания собиралась построить там гостиницу, бизнес–центр и торговые площади.
В 2014 году участок был расчищен от двух дореволюционных зданий (№9 и №11 по Сытнинской улице) — их снесли как необратимо аварийные, хотя по условиям торгов предполагалась реконструкция (в зонах охраны снос исторической застройки не допускается). После этого на участке прошли археологические раскопки, в ходе которых было обнаружено захоронение первой трети XVIII века, содержавшее останки около 200 человек без гробов, а также фундаменты зданий лютеранской церкви.
Градозащитники, недовольные строительством в таком месте, нашли поддержку в городском парламенте. В 2015 году вступила в силу поданная депутатом Законодательного собранияАндреем Анохиным поправка к Генеральному плану, переводящая весь отданный под застройку участок (а не только место, где были найдены останки) в зону рекреации. Таким образом, реализация проекта стала невозможна. Чуть позже участок включили в перечень зеленых насаждений общего пользования (ЗНОП), что стало дополнительным препятствием.
Судебный реванш
В минувшем году инвестору удалось добиться в Верховном суде отмены включения территории в список ЗНОП. Это решение было ожидаемым, так как в ЗНОП нельзя включать земли, находящиеся в собственности. Но более значимую поправку к Генплану коммерсанты с ходу оспорить не смогли: в октябре минувшего года Петербургский городской суд отказал в иске.
Однако нынешней весной ООО "Унисто Петросталь проект–Сытнинская" выиграло дело в Судебной коллегии по административным делам Верховного суда. Поправка к Генплану признана недействующей, участок вновь переведен в зону деловой застройки. Отметим, что кодексом административного судопроизводства допускается возможность обжалования решений Судебной коллегии в Апелляционной коллегии, а затем в Президиуме Верховного суда. По прошествии более чем месяца с момента вынесения решения апелляцию обнаружить не удалось.
"К сожалению, решение Верховного суда не поставило окончательную точку в вопросе дальнейшей судьбы участка. Сейчас мы в установленном порядке готовим запрос в КГА с просьбой выдать разрешительную документацию на проектирование", — сообщил "ДП" исполнительный директор группы компаний "Унисто Петросталь" Владимир Андреев. Он отметил, что холдинг будет "пересматривать проект и приводить его в соответствие с требованиями сегодняшнего дня, в том числе с учетом позиции администрации города, градозащитного сообщества и жителей района".
Действительно, пока власти не проявляют склонности к согласованию застройки этого участка. Напротив, в конце апреля врио губернатора Александр Беглов во время объезда распорядился благоустроить сквер.
Судьи–градостроители
"Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда (предыдущей инстанции. — Ред.) о надлежащем обосновании необходимости изменения функциональной зоны, изложенном на заседании постоянной комиссии по городскому хозяйству (Законодательного собрания. — Ред.)", — говорится в определении коллегии. Обоснованием послужила ссылка на федеральный закон "О погребении и похоронном деле". Однако, как отмечает коллегия, формально решение о создании на участке кладбища городскими властями так и не было принято. Да и захоронений там уже нет: останки еще в 2017 году вывезли на Новое Колпинское кладбище.
Такой толковательный подход существенно отличает новое решение от того, что было принято по поводу отмены поправки о включении участка в ЗНОП. Если поправка о зеленой зоне была отменена как противоречащая закону, то в случае с Генпланом суд в некоторой степени взял на себя роль КГА. Он принял решение о том, какая функциональная зона больше подходит территории.
Комментарии КГА оперативно получить не удалось.
Руководитель центра экспертиз "ЭКОМ"Александр Карпов считает, что принятое решение "суровое": оно открывает огромный простор для обжалования положений Генплана. Оспорено может быть "все что угодно" (разумеется, в тех случаях, когда земля находится в частной собственности). "Это очень плохая новость для НИПЦ Генплана и для КГА, потому что они не умеют обоснованно размещать объекты", — полагает наш собеседник. Такая ситуация резко повышает требования к градостроительному планированию: нужно не просто нарисовать какой–либо объект в Генплане, но и убедительно обосновать его размещение.
На очереди в суд
Из самого очевидного: властям станет сложнее останавливать проекты, переводя земли под рекреацию. Можно вспомнить участки в устье Смоленки, где собирались строить концертный зал (известный как Театр Пугачевой). В минувшем году, стремясь поставить точку в этой непопулярной истории, власти перевели землю из деловой зоны в рекреационную. Такое решение не обрадовало инвестора — корпорацию PMI. Любопытно, что на днях в Смольном объявили о планах по созданию на этой земле парка (взамен участков по берегам Смоленки, которые думали отдать под апартаменты, но суд отменил разрешение на их строительство). Не исключено, что власти спешат, чтобы не дать оснований для еще одного вердикта о необоснованном переводе земли в зону "Р".
Попытать силы в суде могло бы и ООО "Инвестпроект". Эта фирма пыталась возвести на пересечении Ростовской, Изборской и Туровской улиц в Славянке торгово–досуговый центр. Но не смогла: предприниматели уже почти получили разрешение на строительство, но тут изменился Генеральный план, и отданная под застройку земля была признана рекреационной. Компания подала новую поправку к Генплану, но еще неизвестно, что будет быстрее: дожидаться корректировки Генплана или изменить зонирование через суд.
Любопытно, что уже после решения по Сытнинской в похожем деле Судебная коллегия по административным делам приняла иное решение. Спор между городом и инвестором, ООО "Центр делового сотрудничества "Северная столица", шел по поводу части участка на углу проспекта Маршала Блюхера и Кушелевской дороги. Там город перевел частную землю не в рекреационную зону, а в зону улично–дорожной сети. В компании просили признать соответствующую поправку недействующей, ссылаясь на то, что нахождение участка сразу в двух функциональных зонах противоречит Градкодексу и препятствует строительству на нем многоквартирного дома. Городской суд поддержал коммерсантов, апелляция же встала на сторону города. В отличие от дела по Сытнинской, здесь городу удалось обосновать значимость вводимой (уличной) зоны: она будет определять территорию общего пользования, которой и является дорога (расширенный перекресток).
