Интересная архитектура жилых комплексов и неплохие планировки уже сейчас дают добавленную стоимость новым проектам вдоль ул. Дыбенко, несмотря на транспортные проблемы.
В последние 2 года наблюдалось смещение покупательского спроса из закадья в город. "Однако теперь в связи с понижением покупательной способности и увеличением ипотечной ставки, которое прошло в ряде банков, спрос вновь обратился к доступному жилью за пределами КАД", — рассказала директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
Одной из локаций, на которую в первую очередь направлен интерес приобретателей недвижимости, является Кудрово.
Ограниченный ресурс
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", за 9 месяцев 2018 года спрос в Кудрово составил 147 тыс. м2, или 17% в объеме спроса в пригородной зоне Ленинградской области и 4,2% в общем спросе по петербургской агломерации.
По подсчетам экспертов компании, в настоящее время в Кудрово реализуется восемь жилых комплексов (без учета очередей) общей площадью 597 тыс. м2, из которых в продаже находится 345 тыс. м2.
Большая часть жилых комплексов находится в высокой или завершающей стадии строительства: в этом году было закончено строительство жилья в масштабном проекте "Семь столиц" от Setl City, в IV квартале 2018 года планируется сдача пятой очереди ЖК "Новый Оккервиль", завершается возведение одного из корпусов в ЖК "Вернисаж" и ЖК "ЦДС–Весна–3".
Несколько жилых комплексов находится на стадии проектирования. Так, по данным "Адвекс. Недвижимость", СК "Патриот–Нева" планирует построить еще четыре новых корпуса в ЖК "КудроВО!", Euroinvest Development анонсировал в начале следующего года запуск проекта "iD Кудрово", компании "Master девелопмент" и "СтройИнвестОхта" пока ждут разрешения на строительство в этой локации. "Не исключено, что эти проекты станут последними в этой локации, поскольку территориальный ресурс Кудрово очень ограничен", — прогнозирует директор офиса "Адвекс–Приморский" Наталия Сарпова.
Главная проблема
"На территории Кудрово практически не осталось свободных пятен, а дальнейший рост города ограничивает КАД", — подтверждает руководитель департамента инвестиционного развития холдинга AAG Евгений Кулагин.
По мнению Наталии Сарповой, именно земельный дефицит является одним из факторов, который позволяет застройщикам увеличивать стоимость квадратного метра в этой локации. Так, по данным КЦ "Петербургская недвижимость", на первичном рынке жилья в Кудрово средняя цена квадратного метра при 100%–ной оплате сейчас составляет 84 тыс. рублей, что на 25,4% выше, чем в среднем по объектам в пригородной зоне Ленобласти.
"Парадокс заключается в том, что возросшие цены не соответствуют уровню жизни, который обеспечивает локация", — считает Евгений Кулагин. Главной проблемой являются вечные пробки на выездах из района и отсутствие метро. По словам Евгения Кулагина, проблемы с транспортной инфраструктурой усугубляет высокая плотность застройки.
"В этом отношении Кудрово не сильно отличается от других сателлитов: Янино, Мурино, Бугров. И пока массовый покупатель не готов доплачивать за комфорт, разрыв между ценой и качеством будет сохраняться", — говорит Евгений Кулагин.
Дорогой редевелопмент
Не многим лучше ситуация с транспортной доступностью и в соседней от Кудрово локации, которая тянется вдоль ул. Дыбенко.
"В отличие от Кудрово, где жилье возводится в "чистом поле", локация, которая застраивается вдоль ул. Дыбенко, является бывшей промзоной, а заводские и фабричные территории не пронизывались транспортной инфраструктурой, — поясняет Наталия Сарпова. — Кроме того, все строящиеся объекты расположены в непосредственной близости от Октябрьской наб., которая является одной из самых напряженных городских транспортных артерий. Здесь шестирядное движение, которое функционирует круглые сутки, наряду с легковым активно ходит грузовой транспорт, в часы пик пробки на набережной являются обычным делом".
По словам эксперта, если планы правительства города по строительству новых магистралей не будут реализованы, то выехать из нового микрорайона, особенно по утрам, будет так же проблематично, как и из Кудрово. Однако на спрос этот фактор никак не влияет.
"Стратегически мыслящие покупатели и инвесторы понимают, что свободных земельных пятен в пределах городской черты, и уж тем более рядом с набережными, становится все меньше, поэтому их не смущают ни проблемы с транспортной доступностью, ни высокие цены", — говорит Наталия Сарпова. По ее подсчетам, стоимость нового предложения в локации на 5–10% превышает среднюю цену по району и составляет от 106 тыс. до 112 тыс. рублей. Близость Октябрьской наб., интересная архитектура жилых комплексов и неплохие планировки уже сейчас дают добавленную стоимость этим проектам.
По мнению экспертов, со временем, когда микрорайон из депрессивного заводского пространства превратится в квартал нового поколения, она станет еще выше.
По данным Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт–Петербурга, сейчас в районе ул. Дыбенко на различных стадиях строительства находится три проекта.
Наиболее масштабным является ЖК "Цивилизация" от ЛСР, где к 2020 году на участке площадью 60 га планируется построить 730 тыс. м2 жилья.
Рядом, на пересечении ул. Дыбенко и Дальневосточного пр., компания AAG возводит ЖК "Ренессанс". После сдачи объекта в эксплуатацию, которая также запланирована на 2020 год, в городе появится еще 75 тыс. м2 жилой недвижимости.
Еще один проект, предполагающий строительство 72 тыс. м2, реализовывает компания "Профсервис" (входит в ГК "Пик").
