Спуск к еде. Компания "Сет поинт" намерена провести реконцепцию торговых рядов подземного перехода рядом с Новой Голландией

Торговый центр под площадью Труда был построен компанией "Росстро" в конце 1990–х годов по образу и подобию московского "Охотного ряда". Однако прохожих на площади было мало, и проект не стал успешным. При разделе имущества "Адвекс–Росстро" актив достался президенту АН "Адвекс" Александру Романенко, который с 2015 года пытался его продать. Помещения ТЦ общей площадью 927 м2 предлагались за 90 млн рублей, в том числе и городу. Покупатель не находился вплоть до начала 2018–го.

В феврале, по данным Росреестра (выписка есть в распоряжении редакции), имущественный комплекс сменил владельца. Актив приобрел "Сет поинт" Дмитрия Воробьева. По оценке экспертов, цена сделки составила около 60 млн рублей.

По данным ресурса "Коммерсант Картотека", ООО "Сет поинт" создано в 2004 году. Основной вид деятельности — управление недвижимым имуществом. Акционерами компании являются Дмитрий и Ирина Воробьевы. Выручка за прошлый год составила 11,6 млн рублей, а чистая прибыль — 1,4 млн. Объем активов на 31 декабря 2017 года — 77,3 млн рублей. Дмитрий Воробьев в свое время возглавлял АО "Никольские ряды", учредителями которого являются Федор Морозов и ООО "Холдинговая компания "Сосново", созданное тремя физлицами. "Никольские ряды" входят в портфель проектов фонда VIYM, основателем которого является Андрей Якунин, сын экс–главы ОАО "РЖД" Владимира Якунина.

Кроме того, Дмитрий Воробьев участвовал в строительстве отеля W.

Александр Романенко подтвердил сделку. "Потенциал этого места достаточно велик, но для того, чтобы реализовать проект, необходимы большие вложения, так как с 1990–х он устарел. Кроме того, необходима замена инженерных коммуникаций", — сказал он. Дмитрий Воробьев от комментариев отказался. Впрочем, эксперты говорят, что этот проект — его личная инвестиция.

Под землю

Стоимость строительства пешеходных переходов высока. Так, более года назад в Смольном говорили, что обустройство одного перехода обходится в среднем в 1 млрд рублей, из которых на строительство уходит до 30%, а остальное — стоимость переустройства коммуникаций и перенос сетей. Строители уверяют, что можно прокладывать тоннели в обход коммуникаций — гораздо дешевле. Чуть более года назад "Метрострой" планировал строить по 10 подземных переходов в год, однако пока не получилось.

Торговая галерея под площадью Труда — один из немногих подземных проектов, который был реализован в Петербурге. Большая часть из них так и осталась на бумаге, хотя идей было немало. Так, в 2005 году компания "Адитум" заявила о планах построить ТРК под площадью Восстания. Стоимость проекта оценивалась в 15,3 млрд рублей. Но дальше бумажной стадии дело не сдвинулось. Остался на бумаге и проект МФК "Театральный" от компании Ruric, который предполагал строительство шести подземных этажей с углублением на 15 м.

Пока Петербург может похвастаться только единичными проектами с крупной подземной частью: вторая сцена Мариинского театра, ТРК "Галерея" и "Невский центр". Под гостиницей "Невский палас" собирались устроить четыре подземных этажа, но при забивании свай затрещали соседние здания, инвестор благоразумно решил ограничиться двумя. Сложности были и у ТРК "Галерея". При возобновлении работ на "яме" у Московского вокзала, где затем появился комплекс, треснул Перцов дом на Лиговском проспекте и получил повреждения фундамент самого вокзала. Впрочем, оба проекта хоть и с проблемами, но были закончены.

Переход для торговли

Участникам рынка интересны подземные переходы с постоянным потоком покупателей, например у станции метро. "Как правило, переходы размещают там, где проходят большие потоки пассажиров либо есть серьезное уличное движение. Поэтому обычно такие площадки востребованы у предпринимателей", — говорит Владимир Меньшиков, глава НП "Союз малых предприятий". Интерес к участку зависит от вида перехода. Например, переходы метро привлекательны, но позиция Метрополитена неизменна: там допускается торговля только газетами и цветами, отмечают эксперты. "Чтобы нормально торговать цветами, нужны соответствующие температурные условия. Как правило, условий для этого в подземных переходах нет, — говорит Александр Иванов, генеральный директор сети "Оранж". — Высокий трафик неоднозначно влияет на продажи — неудобно приобретать цветы в большом потоке людей, только если от безысходности или если влюбились и срочно нужен букет".

В Петербурге и Москве не раз и не два предпринимались попытки прекратить любую торговлю в подземных переходах, вспоминают эксперты. "Во–первых, это нарушение санитарии, а во–вторых, создает дополнительную опасность. Раньше подземные переходы были элементом дорожно–транспортной системы и служили дополнительным убежищем ГО. Они создавались по особым правилам и нормам, и многие из них с точки зрения архитектуры украшают город. Это, правда, не касается трущоб под площадью Труда и у станции метро "Выборгская", — говорит один из экспертов.

Или торговля для перехода

Впрочем, пешеходные потоки в этом месте не очень большие, поэтому реконцепция данного перехода вызывает вопросы с точки зрения экономики и здравого смысла (помещения, их конфигурация и планировки, инфраструктура — очень сложные), считают эксперты. По оценкам Colliers International, достаточным драйвером может стать ежедневный трафик 15–20 тыс. человек в день, но вряд ли Новая Голландия сможет его обеспечить. С коллегами согласен Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге.

"Скорее всего, трафика, который привлекает Новая Голландия, будет недостаточно даже после окончания реконструкции комплекса. Оживить этот перекресток с точки зрения подземных торговых площадей может только строительство метро. Реконструкция помещений под площадью Труда обсуждается очень давно, однако пока не предпринимаются существенные меры по реализации проекта. Несмотря на ограниченное предложение торговых площадей для аренды в центре города, привлечение качественного ретейла именно сюда будет крайне затруднительным из–за небольшого потока посетителей", — констатирует эксперт.

А вот Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris в ассоциации с CBRE, оценивает локацию как перспективную.

"Площадь Труда и сегодня является довольно живой — большой туристический поток между Мариинским театром, Исаакием и Английской набережной существует уже сейчас. Неслучайно большинство магазинов в подземном переходе на площади Труда сегодня сувенирные. С развитием Новой Голландии этот поток существенно увеличится", — говорит он. По оценкам эксперта, стоимость реконструкции перехода в текущих объемах может составить от 70 млн до 100 млн рублей, а каждый дополнительный метр обойдется уже минимум в 100 тыс. рублей.

Павел Краев, владелец ООО "Каскад", оператор ярмарок, живет неподалеку и часто проходит по этому подземному переходу.

"Переход мертвый. Оживить его можно не за счет общепита — для этого, на мой взгляд, помещения неподходящие, а за счет открытия деревни мастеров и сувенирных лавок — рядом большой сувенирный магазин на площади, туда подвозят туристические автобусы, и также работает большой китайский ресторан. Все это клиенты сувенирных лавок. А мастерские могли бы быть отличным маркетинговым ходом", — считает он. Однако постоянными прохожими (клиентами) здесь являются студенты и научные сотрудники из ближайших учебных заведений и музеев. Вопрос: нужно ли им это?

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, уверен, что в целом размещение торгового центра под землей — выход при невозможности или высокой сложности строительства аналога в надземном формате.

"В остальных случаях это приводит к повышенным рискам девелопмента, сложностям и удорожанию строительства", — говорит он.

В контексте

Мегаполисы давно осваивают подземное строительство, освобождая место на поверхности для парков, общественных зон и автодорог. Активнее всего этот тренд проявляется в странах, испытывающих дефицит земли и борющихся за экологию.

Одним из передовых примеров развития подземного строительства стал Париж и его предместья. Здесь еще в 1980–е годы использовалось более 82 млрд м3 подземных пространств. Причем более половины из них (43 млрд м3) составляли здания различного назначения, остальное пространство занимали метро, сети, коллекторы, пустоты, железные дороги, подземные паркинги, торговые центры и так. далее. Власти Парижа планировали разместить под землей автомобильные дороги, оставив поверхность только для пешеходов, но пока идея не воплощена.

В городах Японии до 1975 года было построено более 400 тыс. м2 подземных предприятий торговли.

Основные причины ухода под землю магазинов и предприятий питания следующие: растущая потребность городов в торговых сооружениях, необходимость их приближения к потребителям, удорожание и нехватка земель в центральной части городов, увеличение людских потоков в подземном пространстве и так далее.

В 1980 году в США было построено более 3 тыс. укрытых землей жилых и более 100 коммерческих помещений. В секторе жилых и коммерческих зданий страны используется 37% энергетического сырья.

По мнению экспертов, их размещение под землей позволит уменьшить потребление энергии на 36–60%. Например, в штате Миннесота сезонные колебания температуры составляют 75 градусов, а под землей — 11 градусов, и в случае внезапного прекращения подачи энергии потери будут составлять не более 1 градуса в день.

В Пекине к 2020 году планируется строительство подземного города. Площадь освоенной территории составит порядка 90 млн м2. На его территории планируют создать несколько финансовых районов, в которых разместятся банки и другие экономические структуры, а также транспортные развязки, крупные торговые центры. По словам архитекторов, ежегодно планируется вводить в строй до 10 млн м2.

Идет освоение пространства под амстердамскими каналами. Это одна из самых глобальных инициатив города — чиновники хотят разгрузить исторический центр, отправив весь трафик и парковки под землю.

Многоуровневый комплекс из 60 км подземных магистралей, метро и общественных пространств будет носить название Amfora. Проектировщики предлагают разместить там торговые центры, кино, спорткомплексы, галереи и парковки, вернув Амстердаму исторический облик. На проект нужно более 3 млн евро.

Анжелина Штимм