В ближайшее время переизбыток предложения петербургскому рынку жилья не грозит. Но уже сегодня строители задумываются о том, как стимулировать спрос в будущем и что будет востребовано у покупателей.
На протяжении последних лет в Петербурге в эксплуатацию вводилось около 3 млн м2 жилой недвижимости в год. В Ленинградской области в 2017 году этот показатель превысил 2 млн м2. В совокупности во всей агломерации это более 5 млн м2 в год. "Как мы видим, рынок вполне справляется с такими объемами, — комментирует директор по продажам компании "Строительный трест" Сергей Степанов, — можно сказать, что за последние 5 лет в нашем регионе был найден некий баланс спроса и предложения".
На одного жителя Петербурга в среднем сейчас приходится 25–26 м2 жилья. "Если сравнить этот показатель с европейскими странами, в которых обеспеченность жильем намного выше, то говорить о затоваренности рынка еще рано", — комментирует ведущий маркетолог ГК "КВС" Наталья Мишина. По ее словам, если рассматривать рынок в целом, то беспокоиться можно тогда, когда спрос за год составляет менее 30–40% от общего предложения квартир.
Спрос растет
Тенденции 2018 года даже позволяют говорить об обратном процессе. По итогам III квартала на первичном рынке недвижимости Петербурга наблюдалась тенденция небольшого снижения объема предложения на фоне увеличения спроса, рассказывает руководитель отдела аналитики ГК "Пионер" Евгений Межевикин.
"В последнее время мы наблюдаем снижение объема предложения на рынке в связи с существенным ростом спроса, — подтверждает и руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева. — С января по сентябрь 2018 года включительно в Петербурге и пригородах Ленобласти было продано около 3,5 млн м2, предполагаем, что к концу года спрос пойдет на рекорд и может достигнуть 4,8 млн м2". В частности, по данным на сентябрь, объем предложения строящегося жилья в петербургской агломерации уменьшился на 10%, до 4,87 млн м2. "Весь объем нового предложения, который выходит на рынок, поглощается", — отмечает Ольга Трошева.
По данным Росреестра, в традиционных районах Петербурга относительно II квартала спрос увеличился на 10%.
В пятерку районов — лидеров по сумме реализованных площадей вошли Приморский, на долю которого пришелся 21% от общего объема продаж, Невский с 17%, Выборгский — 12%, а также Московский район — 10%.
Тенденция увеличения спроса в отдельных сегментах рынка может усилиться в 2019 году. "Когда в наш город будут переезжать из Москвы топ–менеджеры "Газпрома" и им потребуется жилье самого высокого класса, это может вызвать дефицит качественных площадей", — отмечает генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб" Алексей Белоусов. По его словам, сегодня спрос и предложение на рынке жилой недвижимости в Петербурге сбалансированы и вероятность затоваривания исключена.
Лучше предвидеть
Однако существующее равновесие не исключает, что в будущем ситуация может измениться.
"Предпосылки для этого могут появиться только в том случае, если в течение нескольких месяцев будет наблюдаться активный рост объема предложения, а спрос при этом будет снижаться или оставаться на том же уровне", — отмечает Евгений Межевикин.
Директор по продажам и маркетингу ГК "Ленстройтрест" Ольга Копейкина рассказывает, что переизбыток предложения на рынке жилья встречался во многих странах, например в Китае, США, и чаще всего был связан с тем, что девелоперы строили дома с очень маленькими квартирами. Такое жилье быстро раскупалось, но, когда у людей улучшалось финансовое состояние, они переезжали в более комфортные квартиры.
Похожая ситуация складывается на рынке новой вторички. Не так давно в ближайших пригородах и на севере Петербурга на рынок было выведено большое количество недорогих квартир в районах с многоэтажной застройкой высокой плотности. "Как говорят люди, которые приобрели там жилье, продать его сейчас со значительной выгодой очень сложно, потому что из–за большого объема предложений цена на квартиры недостаточно растет", — рассказывает Ольга Копейкина.
Возможно, переизбыток предложения может грозить отдельным некачественным проектам. "Такие объекты испытывают трудности с точки зрения транспортной инфраструктуры, не обеспечены должным образом социальной инфраструктурой, а в домах большое количество малогабаритных студий", — отмечает Сергей Степанов. Как следствие, из–за перенаселенности еще больше возрастает давление на автомобильные дороги, детские сады и школы, которые не всегда к этому готовы. Поэтому такого рода объекты пользуются все меньшей популярностью среди покупателей.
Именно по этой причине практически невозможно превышение предложения над спросом в бизнес–классе, потому что жилье высоких ценовых сегментов, как правило, располагается в центре города, а в Петербурге пятен под застройку в центральных локациях не так много.
Вообще, переизбыток предложения в каком–то из классов жилья маловероятен. Его скорее можно ожидать в отдельных локациях, где объем предложения может увеличиваться более динамично и отставать от спроса. "Такая ситуация, как правило, регулируется застройщиками за счет изменения цены предложения", — комментирует Евгений Межевикин.
К факторам, которые в будущем могли бы привести к переизбытку предложения, относится также и неизбежное увеличение себестоимости строительства, которое будет вынуждать застройщиков повышать цены. Тем не менее пока за все время существования рынка такого не случалось. "Изменения в 214–ФЗ и переход к проектному финансированию оказывают влияние на объемы ввода и стоимость жилья, — поясняет директор по продажам компании "Главстрой Санкт–Петербург" Юлия Ружицкая, — на рынке уже сейчас наблюдается постепенное увеличение стоимости первичного жилья". Стоимость квартир в новостройках поступательно будет увеличиваться и в 2019 году. Но при этом, по словам Юлии Ружицкой, в завершающемся году главным мотивом для покупки квартиры стало желание улучшить качество жизни, поэтому при выборе жилого комплекса во главу угла ставится фактор качества, комфорта и надежности застройщика, а не минимальная цена.
Еще один возможный фактор — развитие сегмента апартаментов. "Часть инвесторов, приобретающих квартиры в новостройках для сдачи в аренду, переходят на этот новый рынок, покупая апартаменты, — отмечает Сергей Степанов, — а другая часть потенциальных клиентов застройщиков переходят в нишу апартаментов, но уже в качестве арендаторов в сервисных апарт–комплексах".
Кто покупает
Чтобы представить на рынке максимально ликвидный продукт, девелоперы должны в первую очередь представлять, кто формирует спрос на квартиры.
Как отмечают все участники рынка, наибольшая доля клиентов приходится на жителей Петербурга и Ленобласти, покупающих жилье для себя, — до 70% спроса.
"Они рассматривают покупку недвижимости, чтобы улучшить свои жилищные условия, и подбирают варианты с целью расширения жилплощади или смены локации в границах города, например, стремятся переехать ближе к метро или выбирают более престижный район", — поясняет Евгений Межевикин. Наряду с покупками первичного жилья совершаются и сделки по приобретению дополнительного к уже имеющейся квартире.
Традиционно высока в Северной столице доля иногородних покупателей. По словам Ольги Копейкиной, региональные покупатели составляют в среднем около 20%, при этом в ГК "Ленстройтрест" этот показатель — 15%, а в крупных компаниях может доходить до 25%. А, например, в проекте ЖК "LIFE–Лесная" процент сделок с иногородними покупателями достаточно высок со старта продаж, отмечает Евгений Межевикин: в отдельные периоды реализации доля клиентов из других регионов превышала 40%.
Условно иногородних покупателей можно разделить на две основные группы: жители отдаленных городов Ленобласти, таких как Кингисепп, Выборг, Тихвин, Коммунар и т. д., и покупатели из более далеких локаций. Чаще всего это жители богатых сырьевых регионов Дальнего Востока, Сибири, севера Европейской части России, говорит Евгений Межевикин. "В основном в Петербург едут из северных регионов: Мурманска, Якутска и др., доля покупателей из Москвы незначительна", — отмечает Ольга Копейкина.
Соотношение может варьироваться в зависимости от компании в ту или иную сторону: например, в компании "КВС" основной спрос формируют клиенты, проживающие в Петербурге, — это 57,3%, далее идут жители Ленинградской области (27,8%), региональные клиенты составляют 14,4%.
На инвестиционные покупки сегодня в среднем по рынку приходится около 10% сделок, в сегменте масс–маркет эта цифра может достигать 15%. "Сейчас доля инвесторов на рынке жилья минимальная, — говорит Юлия Ружицкая, — основной интерес для них представляет коммерческая недвижимость в правильных локациях".
Впрочем, начиная с августа эта доля растет: в период увеличения стоимости валюты недвижимость становится популярной у инвесторов. В целом же зависимость такова, что чем больше в проекте маленьких дешевых квартир, тем выше доля инвестиционных покупок.
Что строить
Вообще, по словам Алексея Белоусова, в Петербурге есть потребность в строительстве жилья любого класса, от типового до элитного, спрос регулируется самим рынком. Главное — чтобы, оценивая перспективы земельного участка, его особенности, локацию, объем возможного строительства, застройщик принимал адекватное решение о том, жилье какого класса он планирует возводить на этом месте. "Конечно, в первую очередь это зависит от локации, — комментирует Алексей Белоусов, — например, если участок находится в историческом центре города, то и жилье будет возводиться элитное или бизнес–класса, а если земля на дальней окраине, то и класс жилья, скорее всего, будет стандарт".
Если говорить о тенденциях спроса, то по итогам 2018 года значительно вырос интерес к жилым комплексам повышенной комфортности и квартирам с отделкой, считает Юлия Ружицкая. Также наблюдается увеличение количества объектов с частичной меблировкой. "В целом сейчас границы классов становятся все более гибкими, — отмечает она, — параметры оценки эволюционируют параллельно с развитием рынка: новые тренды и технологии, а также усиление конкуренции — все это требует быстрого внесения дополнений в классификацию новостроек". С тем, что на сегодняшний день наиболее востребованным является сегмент комфорткласса, соглашается и Евгений Межевикин. "Это вполне закономерно, потому что сегмент остается достаточно доступным с точки зрения стоимости сделки, которая для покупателей является основным ориентиром при принятии решения, — поясняет он, — и при этом в таких объектах выполняются ключевые требования, предъявляемые к качественному жилью". Вероятнее всего, данный тренд сохранится и в будущем. Ведь в комфортклассе на сегодняшний день большой выбор предложения — как в более доступном ценовом сегменте, так и в более дорогом, который по своим характеристикам приближен к бизнес–классу.
Также на первый план выходит комфорт проживания: безопасность и качество эксплуатации комплекса, развитие инфраструктуры, обеспеченность парковками, наличие детских садов и школ, благоустроенная территория, развитие общественных пространств. "Сегодня максимальным потенциалом на рынке обладают проекты комплексного освоения территорий, — отмечает Юлия Ружицкая, — это изначально полностью спроектированные жилые районы с единой общественной средой, архитектурным стилем и необходимым количеством инфраструктуры, которая удовлетворяет все бытовые потребности любых категорий жителей".
Задача на умножение
Чтобы рынок строящегося жилья был сбалансированным, каждая компания должна в первую очередь заботиться о спросе на свои объекты, из чего и складывается общий спрос.
По словам Натальи Мишиной, в первую очередь девелоперы должны строить качественное жилье, отвечающее современным стандартам, без перекоса в квартирографии в какие–то отдельные виды квартир. При этом, уверена Ольга Копейкина, девелоперы должны совершенствовать свой продукт и предлагать клиентам разнообразные варианты качественного жилья, которое не захочется сменить через несколько лет, и оно будет удовлетворять потребности покупателей долгие годы. В этом плане в выгодном положении находятся девелоперы, реализующие проекты КОТ, считает Юлия Ружицкая. По ее словам, длительный жизненный цикл таких проектов помогает девелоперам держать руку на пульсе, модернизировать концепции и разносторонне совершенствовать продукт, подстраивая его под желания покупателей.
"Основная задача девелопера заключается в том, чтобы найти уникальные свойства конкретного земельного участка, конкретной локации и определить, каким образом можно извлечь из этого места максимальную доходность", — поясняет Алексей Белоусов.
При этом производится детальный анализ окружающей территории, рассматриваются особенности предложений от ближайщих застройщиков и много других критериев и нюансов, которые могут в конечном итоге повлиять на спрос.
