Комитет по инвестициям готов отдавать разрушающиеся памятники миллиардерам целевым назначением. Депутатов новая схема обеспокоила, а у бизнеса вызвала скепсис.
С инициативой целевого предоставления объектов культурного наследия (ОКН) для реконструкции стратегическим инвесторам выступила глава комитета по инвестициям Ирина Бабюк. По ее словам, без торгов памятники будут выделять стратегическим инвесторам с гарантией вложения в охраняемый объект не менее 1 млрд рублей. Пока получить от города здание–памятник на инвестусловиях можно на торгах за право аренды или собственности, а также по программе "памятники за рубль".
Почему не торги
Совет по инвестициям Смольного начинание одобрил, против высказались лишь двое. У депутата петербургского Законодательного собрания Алексея Макарова новая идея ведомства вызывала беспокойство: "Я пытался донести до коллег свое мнение о том, что максимально эффективный способ передачи объектов — это конкурс, который сводит на нет коррупцию и защищает интересы городского бюджета". Его удивила и причина отказа от торгов. "Нам объяснили это высокой стоимостью подготовки конкурсной документации, но я думал, что должны быть какие–то другие причины", — говорит он.
Проект закона отправят на рассмотрение депутатам городского парламента осенью. "Тогда мы сможем детально в нем разобраться и до конца года, скорее всего, утвердим", — считает Алексей Макаров.
Против проекта выступил и уполномоченный по защите прав предпринимателей Александр Абросимов. Он напомнил, что все предприниматели должны иметь одинаковые права на доступ к государственным активам. Хотя проводить реконцепцию полуразрушенного дворца вряд ли под силу малому и среднему бизнесу.
Эдуард Тиктинский, президент группы RBI, уверен, что объемы затрат на приспособление катастрофически высоки: "Обязательства на старте неясны, а приспособить памятники можно под ограниченные функции. Экономика не сходится, и велики риски того, что проект может кому–то не понравиться и будет остановлен. Даже наличие разрешительных документов сейчас не дает 100%–ных гарантий инвестору".
По данным управляющего директора сети БЦ "Сенатор" Дмитрия Золина, стоимость приспособления может быть разной: "В зависимости от состояния здания — от 30 тыс. до сотен тысяч рублей за 1 м2".
"Есть памятники, интересные для бизнеса, а есть те, которые никому не нужны. Многое будет зависеть от того, что предоставят и на каких условиях. Пока же мы видим ситуацию, когда инвестору предлагают ввалить много денег, а лишь потом получить результат. На такой расклад вряд ли кто решится", — говорит Игорь Водопьянов, генеральный директор УК "Теорема".
В компании Becar Asset Management считают, что работа с памятниками накладывает ряд серьезных ограничений с точки зрения градостроительного законодательства. Эксперты вспоминают прецеденты, когда градозащитники выступают против привлечения инвестора и, несмотря на наличие разрешительной документации, город принимает их сторону. Это значит, что нет никакой гарантии безопасности и есть серьезные риски срыва планов.
Впрочем, юристы считают, что инвестиции будут защищены.
"Основным правовым документом, регулирующим производственно–хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними. По общему правилу односторонний отказ от исполнения договора не допускается. Однако стороны вправе в договоре установить основания такого отказа. Поэтому если власти безосновательно "передумают", инвестор — в случае надлежащего исполнения договора — защищен условиями договора и нормами гражданского законодательства", — говорит Наталия Веревкина, руководитель практики разрешения споров Rightmark Group.
Те же грабли
Напомним, что при Валентине Матвиенко в городе памятники и участки давали целевкой. Многие громкие проекты того времени не были реализованы и долго возвращались в казну: набережная реки Мойки, 26, Конюшенное ведомство, здание Детгиза, Невский проспект, 68, и т. д.
"Богатое наследие Валентины Ивановны, доставшееся Смольному в виде кучи целевок по земле, имеет шанс пополниться еще одной кучкой — целевками по ОКН. Во всем этом прослеживается завершение привычного цикла: светлые идеи, потом целевки, потом "окрашивание всех фасадов", потом сосули — и в Москву", — прокомментировал "ДП" источник из аппарата бывшего губернатора.
В самом комитете по инвестициям нас заверили, что новый законопроект "не будет широким горлом, через которое будут уходить объекты недвижимости".
Прежде всего, его главное отличие от торгов, аренды за рубль и концессии в том, что целевое назначение коснется только тех объектов, которые находятся в аварийном состоянии. Также существует система оценки потенциальных инвесторов, их источников финансирования и соответствия установленным требованиям.
В ведомстве сообщили, что КГИОП будет контролировать функциональное использование ОКН в процессе приспособления и дальнейшей эксплуатации.
"Законопроект нужен для спасения ОКН, которые разрушаются в ожидании инвесторов. Планка в 1 млрд рублей говорит о том, что речь пойдет не о массовой программе восстановления, которая нужна Петербургу, а о конкретных престижных адресах. Но на такие объекты инвесторов можно найти и на конкурсной основе, не прибегая к потенциально коррупционным схемам. Так, после переезда администрации в "Невскую ратушу" корейский инвестор, владелец отеля Lotte, готов был купить высвободившееся здание с торгов. Но ходят слухи, что торгов может не быть и объекты уже "распределили". Теперь выясняется, что другие здания комитет по инвестициям готов отдать инвесторам целевкой — по заявительному принципу, без возможности конкуренции, прикрываясь их плохим состоянием. Но это состояние — во многом вина Смольного, который в последние годы фактически приостановил вовлечение такой недвижимости в хозяйственный оборот. В чьих это интересах, станет известно, как только будут объявлены первые "стратегические" проекты", — рассказал "ДП" источник, близкий к руководству комитета имущественных отношений.
А вот Екатерина Тейдер, руководитель направления девелопмента Becar Asset Management, полагает, что новая схема привлечения инвестиций в реконструкцию нацелена на получение результата.
"Она проще в реализации, но всегда будут те, кто увидит скрытые факторы в этом. Тем не менее схема разработана именно как эффективный, простой, прозрачный механизм, который будет работать. Странной кажется схема, при которой полное разрушение памятника воспринимается лучше, чем реконструкция с приспособлением под современное использование", — говорит эксперт.
“
Фонд имущества за 15 лет продал на аукционах более 450 подобных объектов. По практике таких объектов в год уходит инвесторам не более 20–30. Мы ограничены частично законодательством, частично спросом на рынке. Выкупная цена на старте составляет около 20–40 тыс. рублей за 1 м2, инвестиционная модель, если речь идет о продаже объектов после их реконструкции, предполагает более высокие цены на объекты. Намерение продавать такие дома дороже на старте можно только приветствовать.
Денис Мартюшев
генеральный директор АО "Фонд имущества"
“
Будет власть выставлять пустующие памятники на торги, отдавать их инвесторам или сохранять их за счет бюджета, чьи деньги вкладываются в проект, бюджетные или частные, — для меня лично не имеет значения. Важно, чтобы объект сохранялся в рамках законодательства и не менялось его целевое назначение. Главное — нельзя откладывать дело сохранения культурного наследия в долгий ящик. Если сейчас ничего не делать, многие из памятников архитектуры могут превратиться в обозримом будущем в руины. Приспособление каждого объекта требует огромных средств и усилий.
Рафаэль Даянов
руководитель ООО "Архитектурное бюро "Литейная часть - 91", председатель совета по архитектурному и историческому наследию
