Необходима ли официальная классификация жилья девелоперам или покупателям квартир — вопрос неоднозначный. Сегодня отнесение новостройки к тому или иному классу является скорее маркетинговым инструментом, позволяющим продвигать товар на рынке.
На сегодняшний день, как и 10 лет назад, не существует единой, признанной всеми участниками рынка классификации жилья. "За весь постсоветский период развития отечественного рынка недвижимости профессиональное сообщество так и не выработало официальный стандарт в этой сфере, что может свидетельствовать об отсутствии его необходимости", — комментирует начальник отдела маркетинговых исследований ГК "Пионер", Санкт–Петербург, Светлана Лежнева.
Тем не менее различные классификации рынка жилья существуют и работают. Ряд участников рынка недвижимости Петербурга и Гильдия управляющих и девелоперов России пользуются классификацией строящегося жилья, автором которой является Консалтинговый центр "Петербургская недвижимость". "Создавая данную классификацию, основной задачей мы видели формирование цивилизованных правил игры на рынке недвижимости, появление которых облегчит работу застройщикам и поможет покупателям правильно создать представление о том продукте, который предлагают участники рынка", — говорит руководитель Консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.
По словам Светланы Лежневой, наиболее профессиональной и наполненной можно считать классификацию Геннадия Стерника, профессора кафедры "Управление проектами и программами" РЭУ им. Г. В. Плеханова.
Сверху вниз
Классификация, предложенная "Петербургской недвижимостью", делит недвижимость на три основных класса: элита, бизнес и масс–маркет, включающий, в свою очередь, подклассы комфорт и эконом. "Задача классификации как раз ликвидировать размытость, — объясняет Ольга Трошева, — именно поэтому мы объединили два подкласса — эконом и комфорт в общий класс масс–маркет, границы именно между этими двумя категориями жилья часто размыты". По ее оценке, если рассматривать структуру объема рынка, то на масс–маркет приходится 85,2%, на бизнес–класс — 10,3%, на элитное жилье — 4,5%. При этом довольно редко девелоперы при реализации проектов ограничиваются одним классом жилья. А наиболее крупные застройщики и вовсе имеют проекты всех классов. Например, компания Setl City работает в классах комфорт, бизнес и премиум, в 2017 году компания вышла на первое место по объему предложения жилья бизнес– и премиум–класса.
Класс жилого комплекса определяется застройщиком задолго до начала строительства. "Для класса ключевой фактор — локация, — рассказывает руководитель службы маркетинга строительной компании "Норманн" Марина Мартыненко, — масс–маркет — это всегда спальные районы или пригород, бизнес — престижные районы или центр, элитное жилье — всегда центр". По ее словам, в первую очередь покупатели обращают внимание на такие показатели, как местоположение, цена, квартирография, а все остальное уже менее важно. По словам Светланы Лежневой, при классификации в расчет берутся как характеристики самого объекта, так и его местоположения, при этом они иногда приходят в противоречие — например, если место не соответствует тому классу, к которому относит свой объект застройщик.
Характеристики часто смешиваются. "Даже такой фактор, как локация, все больше размывается, — отмечает руководитель аналитического центра "Главстрой–СПб" Петр Буслов, — так, сегодня на рынке есть примеры жилых комплексов класса комфорт, которые строятся в удаленных районах города".
И создается впечатление, что чистых классов на рынке встречается все меньше, так как появляются какие–то промежуточные, которые имеют признаки объектов разной категории. Чаще всего в менее дорогом жилье встречаются признаки объектов более высокого класса. "На самых разных рынках можно проследить, как те или иные новые опции, сначала появившиеся в сегменте luxury или элита, со временем спускаются и в более демократичные сегменты", — говорит член совета директоров ГК "Ленстройтрест" Дмитрий Карпушин.
"Мы закладываем в свои проекты опции, которые еще несколько лет назад были отличительными особенностями более высоких классов: бесшумные импортные лифты, спускающиеся на уровень подземного паркинга, дизайнерская отделка входных групп, панорамные окна, террасы, — рассказывает директор департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергей Терентьев. — Язык не поворачивается назвать такие проекты экономом, поэтому появился термин "масс–маркет".
Не всегда можно ориентироваться на цену при определении класса. "Мы в рамках своей концепции "квартиры первого выбора" стараемся делать минимальную цену, и люди воспринимают нас как "эконом–эконом", а потом оказываются приятно удивлены качеством жилья", — рассказывает Марина Мартыненко. Аналогично в проекте "Норманндия" — таунхаусы в Коломягах: по цене и планировке это комфорткласс, а по наличию своего участка земли, гаража, благоустройству территории, безопасности это бизнес–класс. "Так что, получается, мы занижаем класс", — резюмирует Марина Мартыненко.
Расслоение классов на более узкие сегменты имеет право на существование, считают эксперты. "Квартира и жилой комплекс в целом — продукт, характеризующийся огромным количеством параметров, — отмечает Светлана Лежнева, — вполне возможно, что по отдельным характеристикам этот продукт может превосходить аналоги, например, более качественно выполненной отделкой, наличием дополнительных объектов внутренней инфраструктуры и т. п.". По ее словам, понятия "комфорт–плюс", "бизнес–лайт", "масс–маркет" существуют уже не первый десяток лет, и профессиональному сообществу они в целом понятны, никакой острой необходимости в дополнительной регламентации не существует.
Петр Буслов соглашается, что это естественный процесс — рынок развивается, подстраивается под предпочтения клиентов и новые веяния. "Ведь у всех девелоперов существуют собственные критерии, из которых в итоге формируется цена за квадратный метр и позиционирование проекта на рынке", — говорит Петр Буслов.
Покупаем или продаем?
Для кого в первую очередь нужна классификация жилья: для застройщика или для покупателя — на этот вопрос однозначного ответа нет. Например, для девелоперов наличие единой классификации позволяет понять еще на этапе приобретения участка, объект какого класса можно возвести в данной локации и в данном окружении, поясняет Ольга Трошева. Кроме того, по ее словам, классификация дает возможность девелоперу соответствующим образом оценить данные аналитических отчетов специалистов различных компаний и в конечном итоге правильно оценить конкурентное окружение. Покупателям, в свою очередь, она может быть полезна для того, чтобы ориентироваться в предложении. "Классификация дает возможность сопоставить характеристики и цены объектов на рынке и таким образом сравнить предложения и сделать выбор в пользу того или иного проекта", — говорит Ольга Трошева.
"Безусловно, основным фактором возникновения классификации жилья всегда являлась мотивация покупателя, — считает Петр Буслов, — помимо базовых критериев девелоперы создают дополнительные фишки, которые позволяют при необходимости нивелировать условные недостатки, например, местоположения объекта или, наоборот, создать уникальный в своем роде продукт". К примеру, территория ЖК "Юнтолово" объединит сразу несколько классов жилья — эконом и комфорт, а в перспективе там появится даже бизнес. Но это все условно, потому что застройщикам прежде всего нравится формировать новое актуальное предложение, которое будет востребовано покупателем, обобщает Петр Буслов.
Часто попытки классифицировать жилую недвижимость, если взглянуть на них с точки зрения потребителя, выглядят скорее как маркетинговый трюк, отмечает Дмитрий Карпушин. Поэтому возникает вопрос, нужна ли классификация потребителю. "Даже на более развитом, сложившемся автомобильном рынке, где классификация автомобилей зафиксирована более четко, потребитель все–таки в первую очередь ориентируется на реальные свойства товара — объем и мощность двигателя или, например, вместимость багажника, чем на то, относится ли автомобиль к классу С или Д.
Поэтому желание застройщика как–то завысить класс продукта чаще всего не ведет к положительному результату. "Покупатели голосуют рублем, обращая внимание не на ярлыки, а на качество строительства, локацию, цену и т. д.", — поясняет Сергей Терентьев. "Покупатель сам принимает решение о покупке, — подтверждает Светлана Лежнева, — и при этом обозначенный класс объекта не является для него ключевой характеристикой, это лишь некоторый ориентир".
Да и дело не в том, как часто застройщик пытается что–то придумать, а в том, насколько он умеет это реализовать и убедить покупателя, что квартира стоит именно столько, сколько он за нее просит, поясняет Петр Буслов. Если маркетинговая концепция была выстроена правильно и во время строительного цикла объекта грамотно (при необходимости) модернизировалась под новые рыночные условия, девелопер может укрепиться на рынке и сделать проект успешным.
В целом получается, что в нынешних условиях компании вряд ли будут договариваться — всем нужно продвигать свой продукт. "Если кто–то и должен официально заниматься классификацией жилья, то это комитет по строительству, но это вряд ли так уж необходимо", — отмечает Марина Мартыненко. Девелоперы уверены, что рынок сам все отрегулирует — и если кто–то будет совсем выбиваться из общепринятых представлений о классе жилья, то это быстро поймут и конкуренты, и покупатели.
