Субсидирование ставок по ипотеке поддержало рынок недвижимости в кризис. Теперь же банки и застройщики чувствуют в себе уверенность самостоятельно предлагать покупателям жилья продукт, отвечающий спросу.
Число сделок по продаже недвижимости в новостройках выросло в 2016 году. По оценкам ЦРП "Петербургская недвижимость", в целом по рынку в текущем году будет продано около 4 млн м2 строящегося жилья, тогда как в прошлом году объем продаж в Петербурге и пригородной зоне области составил 3,78 млн м2. Главным фактором, поддерживающим продажи на первичном рынке в 2016 году, стала программа государственной поддержки ипотеки.
"В настоящее время около 60% сделок на петербургском рынке — ипотечные, — рассказывает руководитель аналитического центра "Главстрой–СПб" Петр Буслов, — учитывая то, что у покупателей остается все меньше "живых" денег, спрос на ипотеку в 2017 году сохранится на том же уровне".
Особенно сильные позиции ипотека занимает в сегментах эконом– и комфорткласса.
Доля ипотечных сделок в структуре продаж каждой отдельной компании может отличаться в зависимости от специфики ее деятельности. Например, доля ипотечных сделок в строительной компании "Норманн" составляет около 50%, притом что у некоторых компаний она достигает 70%. "В нашей компании исторически сложилось, что доля ипотеки ниже рынка, так как наши цены на старте значительно ниже, чем в уже готовом жилье, и это привлекает тех клиентов, кто готов оплатить 100%", — поясняет директор по маркетингу строительной компании "Норманн" Марина Мартыненко.
В структуре продаж
ЦДС на сделки с привлечением кредитных средств приходится до 60% от общего объема, рассказывает директор департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергей Терентьев. "С привлечением ипотечных кредитов приобретается примерно половина всех квартир в микрорайонах "Новое Сертолово" и "Ясно. Янино", которые компания "КВС" строит во Всеволожском районе Ленобласти" — говорит управляющий ООО "КВС. Недвижимость" Анжелика Альшаева.
В компании "Главстрой–СПб", по словам Петра Буслова, доля ипотечных сделок в общем количестве заключаемых договоров на протяжении 2016 года варьировалась от 50 до 55%.
"В нашей компании большинство квартир реализуется в ипотеку — доля сделок с привлечением кредитных средств составляет более 60%, и она возрастает", — говорит руководитель группы жилищных и ипотечных программ ГК "Ленстройтрест" Владимир Трусов. По его словам, это нормально, потому что квартира нужна людям сейчас, а не через 15–20 лет, когда, возможно, они смогут накопить нужную сумму. Однако, по его словам, рост числа ипотечных сделок обусловлен в большей степени не предстоящей отменой господдержки ипотеки, а тем, что людям все сложнее выплачивать всю сумму сразу и даже программы рассрочек становятся обременительными.
Своими силами
О том, что программа государственной поддержки ипотеки завершится в 2016 году, было известно заранее. И на сей раз и застройщики, и покупатели меньше надеялись на то, что она будет продлена, чем в феврале 2016 года.
"Если в I квартале информация о завершении программы льготной ипотеки серьезно подогревала спрос и объем покупаемого жилья на 34% превысил объемы ввода нового предложения, — говорит Петр Буслов, — то в конце 2016 года влияние фактора "отмены госипотеки" снизилось, так как большая часть отложенного спроса уже реализована".
Сергей Терентьев говорит о том, что в последние месяцы 2016 года доля ипотечных сделок в общем объеме продаж оставалась стабильной, уровень продаж также не показал ажиотажного роста. Это говорит о том, что информация о завершении программы господдержки ипотеки повлияла на рынок незначительно.
Поэтому застройщики достаточно спокойно оценивают перспективы того, что будет происходить на рынке кредитования первичного рынка жилья в начале 2017 года. "Я предполагаю, что даже после отмены господдержки уровень ипотечных ставок останется привлекательным для населения, — комментирует генеральный директор ООО "ЦРП Петербургская недвижимость" Олег Пашин, — так как банки в первую очередь заинтересованы в дальнейшем развитии этого вида кредитования и увеличении объемов выданных кредитов".
В компании "КВС" отмечают, что отмена госпрограммы не окажет существенного влияния на первичный рынок недвижимости, поскольку разница между рыночной и субсидированной ипотечной ставкой сегодня не так уж значительна. Это не 4 процентных пункта, как было на старте программы госсубсидирования ипотеки, 1–1,5%. "Для людей, нацеленных решить вопрос с жильем, такая разница не является критичной", — считает Анжелика Альшаева.
Пережив острый момент кризиса с помощью субсидирования ставки, банки со своей стороны уже в состоянии сами предлагать какие–то специальные программы, которые будут способствовать сохранению объемов кредитования. "Крупные банки уже сейчас говорят о незначительном повышении ипотечной ставки в будущем году и даже о некотором сохранении условий за счет своих внутренних ресурсов", — подчеркивает Марина Мартыненко.
По словам Петра Буслова, в результате того что в 2016 году Центробанк РФ планомерно снижал ключевую ставку, сегодня средняя ставка по собственным банковским ипотечным продуктам находится на уровне 13,5–14% годовых. "При отсутствии потрясений в экономике возможно дальнейшее снижение ключевой ставки, а вслед за ней и ипотечной ставки без участия государственных средств", — резюмирует он.
Специальные кредитные ставки часто предлагаются в рамках совместных программ банков и застройщиков, которые действуют иногда для всех объектов компании, а иногда — для конкретных жилых комплексов. "Чем активнее застройщик работает с кредитными организациями, тем более выгодные условия получает клиент", — отмечает Анжелика Альшаева.
Договор на двоих
Ипотека является очень популярным способом приобретения жилья, но все же не единственным — на рынке существует целый ряд схем, позволяющих приобрести квартиры без участия банков. К тому же, по словам Марины Мартыненко, ипотека по–прежнему налагает определенные ограничения, например необходимость предоставлять справки. Альтернативой ипотеки является в первую очередь рассрочка от застройщика. "На примере нашей компании можем говорить, что сейчас есть спрос на рассрочку без первого взноса или с минимальным первым взносом, а также с максимально простым оформлением", — отмечает она. В ГК "КВС" отмечают, что для клиентов разработаны три вида беспроцентных рассрочек, предусмотрена возможность использования средств госсубсидий, военной ипотеки и других форматов оплаты. Остались, безусловно, и покупатели, готовые сразу и полностью расплатиться за приобретаемое жилье. По данным компании "Главстрой–СПб", доля рассрочки составляет не более 10%, а при единовременной оплате приобретается около 30–35% квартир.
Купить сегодня
В 2016 году, как отмечает Сергей Терентьев, проявилась тенденция, что покупатели перестали выжидать. "Люди осознали, что сейчас положение дел на рынке складывается в их пользу, и приобрели недвижимость", — поясняет он. Нельзя отрицать и того, что определенное влияние новые условия ипотеки все же окажут. Повышение ставок приведет к тому, что ежемесячный платеж немного возрастет.
По словам Владимира Трусова, если ежемесячный платеж за однокомнатную квартиру по усредненным условиям ипотеки с господдержкой составлял около 24 тыс. рублей, то при ставке 13–14% он возрастет как минимум до 28 тыс. рублей. "Значительная часть желающих приобрести жилье, конечно, предпочтет выждать, а не покупать квартиру на таких условиях", — считает Владимир Трусов.
По оценкам экспертов, в начале года рынок не будет очень активным — например, в январе половина дней — нерабочие, а также многие люди уезжают в отпуска. "Здесь будет играть роль совокупность факторов: начало сезона "низкого спроса", отмена господдержки ипотеки, поправки к 214–ФЗ, — рассказывает Петр Буслов, — но в краткосрочной перспективе ситуация стабилизируется".
При этом, скорее всего, нас ждет повышение цен как минимум в пределах инфляции, считает Олег Пашин. По его словам, безусловно, сохранится рост цен от старта до сдачи проекта в среднем на 30%, а в интересных локациях с небольшим объемом предложения стоимость жилья будет расти существенно быстрее.
К тому же, как отмечает Сергей Терентьев, уже сейчас на рынке наблюдается дефицит качественного предложения. В будущем он, вероятно, усилится, поскольку в связи с ростом себестоимости и увеличением нагрузки на девелоперов объем вывода новых проектов будет постепенно снижаться. По словам Олега Пашина, в более дальней перспективе это приведет к росту средней цены предложения. Как можно заметить, рынок развивается циклически. И всегда за периодами стабилизации цен следует период их роста, что, как и уровень ипотечных ставок, будет оказывать влияние на активность покупателей.
