Ожидание сделок

Классические сделки слияния и поглощения на рынке коммерческой недвижимости происходят редко. Причина в том, что, как правило, ценность представляет именно актив в виде объекта недвижимости, а не бизнес компании, которая им владеет.

Как рассказывает руководитель Департамента продаж и приобретений Surveyor International Group Максим Игнатович, даже две главные сделки 2016 г. — продажа бизнеса финской Stockmann компании Reviva Holdings и анонсированная недавно сделка по приобретению сети продуктовых гипермаркетов "К–Руока" "Лентой" — не являются классическими сделками M&A.

Эксперт объясняет, что, хотя в сделке Stockmann с Reviva Holdings покупатель не будет 2 года менять вывески на универмагах, в сделку не вошел главный актив компании в Петербурге — ТЦ "Невский центр", который будет продан отдельно как объект недвижимости, что нарушает логику поглощения сети. В случае же с "К–Руокой" сделка отвечает всем критериям простой купли–продажи недвижимости, так как ни новый, ни старый собственник не намерены сохранять бренд или развивать сеть, отмечает Максим Игнатович.

Офисные перемены

Если говорить о продаже активов, то эксперты в первую очередь отмечают сделки на рынке офисной недвижимости. Одной из самых заметных стала продажа структурами компании "Газпромбанкинвест Северо–Запад" офисного здания "Мезон Плаза" на Большом Сампсониевском пр., рассказывает заместитель директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Петербурге Алла Сигалова.

Сменил собственника бизнес–центр "Формида" на пр. Энергетиков, фонд Storm Real Estate продал бизнес–центр "Грифон хаус" в Центральном районе занимающему его арендатору за $13,2 млн, говорит генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.

Также в начале года концерн "Питер" приобрел здания "Лениздата", в которых расположен действующий бизнес–центр. Банк "Россия" купил здание на площади Растрелли, добавляет управляющий директор сети бизнес–центров "Сенатор" Дмитрий Золин.

В сегменте торговой недвижимости Алла Сигалова говорит о смене собственника Перинных рядов — им стали структуры Феликса Длина, гипермаркет "Метрика" на Выборгском шоссе купила "К–Раута".

Что касается крупноформатных торговых центров — за всю историю рынка такие сделки были единичны, и это скорее исключение, чем правило, отмечает Николай Пашков.

Тем более, что оценить привлекательность ретейла становится сложнее, так как большая часть арендной платы формируется за счет процента от оборота арендаторов, а не от базовой аренды, как раньше, что заставляет инвестора скрупулезно отнестись к анализу посещаемости ТЦ и его конкурентного окружения, поясняет руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Петербурге Андрей Морозов.

Разные цифры

Главным образом препятствует сделкам желание собственника продать дороже, а покупателя купить дешевле, говорит управляющий партнер компании IPG.Estate Иван Починщиков. "У нас есть инвесторы, которые заинтересованы в приобретении каких–то офисных объектов, но именно дисбаланс между экономически обоснованной для инвестора ценой объекта и ожиданиями собственника не позволяет проводить сделки в большом количестве", — подтверждает Николай Пашков. Но в этом году благодаря стабилизации экономической ситуации, с одной стороны, и снижению запрашиваемых цен, с другой, ожидания продавцов и покупателей начали совпадать, отмечает Алла Сигалова. "Показатель этого года уже вдвое превзошел объем инвестиций 2015 г. в Петербурге, когда покупатели были в поисках стрессовых активов по низкой цене, но таких продавцов не нашлось", — комментирует Андрей Морозов. И до конца 2016 г. эксперты ожидают объявления о ряде сделок с коммерческой недвижимостью.