Оптимальные пропорции

Ошибки в расчетах приводят к затянувшимся на годы продажам, вынужденному дисконту и, как следствие, серьезным финансовым потерям.

По словам директора по маркетингу компании "Северный город" (входит в холдинг RBI) Михаила Гущина, удачная квартирография на 80% обеспечивает успех проекта. "Даже если жилой комплекс сам по себе интересен — расположен в хорошем месте, построен из качественных материалов и имеет красивую архитектуру, — он может стать убыточным из–за квартирографии, которая не соответствует реалиям рынка и ожиданиям покупателей", — объясняет эксперт.

В связи с этим застройщики всегда стараются держать руку на пульсе. Ведь в зависимости от экономической ситуации, демографических тенденций и, наконец, просто моды покупательские предпочтения постоянно меняются. Так, если сравнивать сегодняшнюю ситуацию с тем, что происходило на рынке 10–15 лет назад, то можно утверждать, что аппетиты покупателей элитной недвижимости стали значительно скромнее. В начале нулевых большинство обеспеченных людей отдавали предпочтение хоромам по 300–500 "квадратов", сегодня наибольшим спросом в премиум–сегментах пользуются квартиры площадью 120–140 м2.

В масс–маркете скорее обратная ситуация — покупатели объектов низкого и среднего ценового сегмента все меньше интересуются квартирами малого метража. По словам заместителя генерального директора ООО "Выставка "Ярмарка недвижимости" Галины Кончиной, спрос сместился в сторону более габаритных квартир площадью от 40 м2 и по результатам опроса посетителей последней Ярмарки недвижимости сегодня 49% респондентов выбирают однокомнатные квартиры, двушками интересуются около 41%.

Каждому свое

По данным E3 Group, сегодня наибольшую долю в квартирографии проектов масс–маркета — 43% — занимают однокомнатные квартиры. Еще около 20% занимают двухкомнатные квартиры. Трех– и четырехкомнатные квартиры представлены далеко не во всех проектах массового сегмента, поэтому их рыночная доля низка и составляет не более 10–12%.

По словам генерального директора ГК "УНИСТО Петросталь" Арсения Васильева, в более дорогих высотках процент двух–трехкомнатных квартир уже приближается к 40%, в малоэтажных ЖК достигает 50%, а в премиальных сегментах доля многокомнатного жилья составляет 60–70%.

Региональный директор по реализации недвижимости "Группы ЛСР" на Северо–Западе Юлия Ружицкая считает, что однокомнатные квартиры в элитных домах встречаются крайне редко. "В бизнес–сегменте и более высоких классах такое понятие, как однушка, в принципе отсутствует, — подтверждает Михаил Гущин. — Есть спрос на небольшие евроквартиры площадью порядка 50 м2, включающие кухню–гостиную, спальню, гостевой санузел".

Квартир–студий площадью 24–28 м2 в высоком ценовом сегменте не может быть по определению, а в масс–маркете их доля по–прежнему достаточно высока и на сегодня составляет порядка 25%. При этом в объектах, располагающихся за КАД, этот показатель может превышать 50%. Однако, по словам старшего консультанта департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт–Петербурге Любавы Пряниковой, пик популярности студий пройден и ряд застройщиков уже отказываются от этого формата в своих жилых комплексах.

"Некоторые строительные компании все еще включают студии в достаточно большом объеме даже в те дома, которые расположены в центральной части города. Однако большое количество студий в проекте снижает восприятие уровня комплекса и его привлекательность для покупателей квартир других типов, поскольку значимая доля таких квартир приобретается в инвестиционных целях, в том числе и для последующей сдачи в аренду", — поясняет Любава Пряникова. Это приводит к неконтролируемому составу жильцов дома, что не может благоприятно влиять на имидж проекта, равно как и на активность продаж.

Превращения

Директор по маркетингу SRV Надежда Пукшанская отмечает, что в последние несколько лет покупатель стал более разборчив и рационален, выбирая те планировочные решения, где нет ни одного лишнего, не работающего квадратного метра. В частности, по словам Галины Кончиной, застройщики стали делать небольшие прихожие, поскольку они мало функциональны, в то время как площади кухонь, гардеробных, балконов и санузлов значительно увеличились.

Легко менять конфигурацию квартиры позволяют и smart–планировки, которые застройщики все чаще стали включать в квартирографию новых объектов. В частности, в ряде проектов разработаны так называемые "планировки на вырост", ориентированные на семьи с детьми. "В таких квартирах предусмотрена возможность разбивки широкой детской спальни на две более узкие с сохранением зон обучения и отдыха. Это удобно для тех случаев, когда семья планирует второго или третьего ребенка. Для этого им не нужно менять квартиру, достаточно сделать минимальную перепланировку", — поясняет Игорь Оноков.

Впрочем, самый большой простор для изменения конфигурации квартиры дают объекты со свободными планировками, которые были крайне популярны в конце 1990–х и в начале 2000–х. Сегодня же они сохранились только в некоторых дорогих проектах. "В последнее время даже в элитном сегменте свободные планировки не пользуются спросом. Клиенты, купившие квартиру, не хотят заниматься сносом стен, согласованием перепланировок и т. п. Они хотят сразу получить от застройщика готовый продукт, то решение, которое не надо менять", — поясняет Михаил Гущин.

Кроме того, как объяснила начальник отдела продаж ЗАО "БФА–Девелопмент" Светлана Денисова, на наличие свободных планировок серьезно повлиял ФЗ–214. В соответствии с ним поэтажные планы квартир, в которых, в частности, содержится и набор комнат, подаются на регистрацию вместе с первым договором долевого участия, поэтому свободы для маневра остается не так уж и много. "Застройщик готов вносить изменения в проект, публиковать изменения в проектной декларации только в процессе индивидуального взаимодействия, когда речь идет о квартирах в высшем ценовом сегменте. Администрировать подобные изменения в масс–маркете просто нереально. Поэтому если квартира сдается как трехкомнатная, но покупатель решил, что он хочет двухкомнатную, то ему придется сносить перегородки уже после оформления собственности", — предупреждает Светлана Денисова.