Неоднозначные перспективы

Новые коттеджные поселки бизнес–класса появляются на рынке все реже. Разочарованные реакцией покупателей девелоперы не рискуют начинать новые проекты.

На рынок выходят единичные коттеджные поселки бизнес–класса. По данным КЦ "Петербургская Недвижимость", в I квартале 2016 года продажи открылись только в одном таком новом проекте — "Лахта Парк" от компании "Конкорд менеджмент и консалтинг". "Кварталом ранее в продажу вышел также только один коттеджный поселок — Belveder Park от девелопера Richness Realty, — говорит руководитель КЦ "Петербургская Недвижимость" Ольга Трошева. — Таким образом, с начала 2016 года в продажу поступило только два проекта коттеджных поселков бизнес–класса".
"Лахта Парк", впрочем, хоть и относится к бизнес–классу, но является скорее не коттеджным поселком, а малоэтажным жилым комплексом. Вместо индивидуальных домов здесь предлагают приобрести квартиру. Коттеджные поселки бизнес–класса, где можно купить дом, на рынок сегодня не выходят вообще.
"Проекты этого сегмента, которые появились в экспозиции за последнее время, — это земельные участки под застройку, — говорит директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт–Петербурге Елизавета Конвей. — Девелоперы не рискуют выводить на рынок полностью готовый продукт и предлагают участки с подрядом или без него. Так, в прошлом году продажи участков стартовали в проекте "Кавголовское озеро. Загородная резиденция".
В ГК "Недвижимость в Петербурге" отмечают лишь выход новых очередей уже известных коттеджных поселков. "На рынке коттеджных поселков бизнес–класса совсем новых имен нет, — говорит генеральный директор ГК "Недвижимость в Петербурге" Николай Лавров. — Во всяком случае, вывод на рынок нового дорогого проекта всегда сопровождается масштабной рекламной кампанией. В последний год такого явления не наблюдалось".

Предпочитают готовое

Пока девелоперы размышляют о целесообразности запуска новых проектов, предложение в сегменте сокращается. По данным "Петербургской Недвижимости", большинство (76%) поселков бизнес–класса, находящихся в продаже, уже достроены. Еще 4% находятся в завершающей стадии строительства. Доли поселков на ранних этапах строительства, в которых возведено менее половины домов, и тех, где только начато строительство коммуникаций, составляют всего по 10%. "Среди этих комплексов есть те, где строительство коттеджей и дальнейшее благоустройство территории напрямую зависят от продаж, — отмечает Ольга Трошева. — В таких случаях возведение домов ведется под заказчика, в то время как вся инфраструктура в поселке готова и коммуникации уже разведены".
По словам Елизаветы Конвей, реализация идет лучше как раз тогда, когда в поселке есть готовое предложение и девелопер предлагает выгодные условия оплаты — длительную рассрочку. Николай Лавров также отмечает, что люди стали аккуратнее относиться к вложениям в недвижимость и опасаются покупать дома на начальной стадии строительства. Так или иначе, пока активность продаж оставляет желать лучшего.
По данным "Петербургской Недвижимости", за весь 2015 год совершена 81 сделка. При этом большой популярностью пользуются новые проекты. Так, продажи в поселках, вышедших на рынок в 2014–2015 годах, составили 40% от всех продаж во всех поселках бизнес–класса. За непродолжительное время реализации они распроданы в среднем на 22% (от 2 до 28%). "В промежутке между I кварталом 2015–го и I кварталом 2016 года продажи загородных объектов в классе бизнес держались на уровне, не превышающем 25–26 объектов за квартал, или в среднем 8–10 объектов в месяц, — говорит Ольга Трошева. — Исключение составляют III и IV кварталы 2015 года, когда наблюдался сезонный спад".

Не соответствует ожиданиям

Елизавета Конвей объясняет вялые продажи не только низкой активностью загородного рынка вообще, но и слабым интересом непосредственно к бизнес–классу. По мнению эксперта, в кризис этот сегмент обладает наибольшей уязвимостью, поскольку по ценовым характеристикам он близок к классу премиум, в то время как многие объекты класса высокий комфорт не уступают ему по качественным характеристикам. Поэтому покупатели, которые раньше рассматривали проекты бизнес–класса, сейчас зачастую делают выбор в пользу более дешевых домовладений или откладывают решение о покупке загородного дома.
Управляющий директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Катерина Соболева считает, что проблема бизнес–класса заключается в однообразии проектов. "Покупатели жилья этого сегмента чаще всего предпочитают индивидуальные проекты типовым поселкам, — говорит Катерина Соболева. — Именно поэтому новые проекты в этом сегменте выходят на рынок не так часто".

Ограниченный спрос

По мнению Николая Лаврова, людей, готовых потратить несколько десятков миллионов рублей на загородный дом, в принципе мало. И многие из тех, кто хотел приобрести коттедж, уже это сделали. В итоге коттеджные поселки бизнес–класса занимают не более 10% от общего спроса на рынке. Девелоперы понимают объемы спроса и стараются не насыщать рынок проектами, перспективы успешной реализации которых неоднозначны.
Оживить рынок могли бы иногородние покупатели. Но у них свои представления о загородном доме. "Достаточно серьезное влияние на рынок в последние годы оказывают региональные сделки, — говорит Николай Лавров. — Но они не готовы покупать дом в 100 км от города, поскольку не привыкли к таким расстояниям. Похоже, это только для петербуржцев проехать 100 км до "фазенды" — абсолютно нормально". Впрочем, незначительная положительная динамика все–таки есть. По данным КЦ "Петербургская Недвижимость", если по сравнению с началом 2014 года продажи в поселках этого сегмента снизились на 32,4%, то по сравнению с началом 2015 года уровень продаж не изменился. А с начала текущего года количество продаж в поселках бизнес–класса возросло: по сравнению с IV кварталом 2015 года они повысились на 78,6%. В начале 2016 года реализовано около 31% от этого объема, проданного за весь предыдущий год.