Примеряя желтую майку лидера

Московский район по итогам III квартала обогнал Центральный по объему качественных офисных площадей. По данным компании Maris в ассоциации с CBRE, на него приходится 17,7% от всей офисной недвижимости города, или 442 тыс. м2 арендопригодной площади в бизнес–центрах класса А и В.

"В последние годы количество бизнес–центров в Московском районе сильно выросло, что усилило конкуренцию между девелоперами, — рассказывает директор по маркетингу и продажам EKE Group Ирина Зеренкова, — но, несмотря на это, с приходом "Газпрома" именно этот район является наиболее востребованным, и фактически все качественные офисные площади уже заняты".

Классовые различия

"По данным на середину октября 2015 года, в Московском районе Петербурга представлено 13 офисных центров класса А и арендопригодной площадью 192 тыс. м2 и 29 офисных центров класса В арендопригодной площадью 250 тыс. м2", — рассказывает руководитель отдела исследований рынка недвижимости Maris в ассоциации с CBRE Наталия Киреева.

Еще около 70–85 тыс. м2 в районе — это бизнес–центры класса С и неклассифицируемые объекты.

По словам генерального директора УК PROFMAN Николая Антонова, в Московском районе большой объем нового и качественного предложения класса А и В: здания строились с нуля, а не реконструировались из старых зданий. Но надо отметить то, что в районе достаточно много и бизнес–центров класса С (бывшие АТП, здания заводоуправлений, бывших НИИ и т. д.). При этом у БЦ класса С очень разный уровень отделки, это приводит к тому, что арендные ставки в них варьируются от 550 до 1200 рублей за 1 м2 в месяц (с учетом НДС и операционных расходов).

Также различается и доля арендопригодных площадей в БЦ различного уровня: от 60% в старых зданиях, перепрофилированных под бизнес–центры из институтов и производственно–административных зданий до 85% — в новых офисных центрах.

Предельные значения

По данным Maris|CBRE, cредневзвешенная арендная ставка на офисы класса А в Московском районе на начало октября составляет 1625 рублей за 1 м2 в месяц с учетом НДС и операционных расходов, класса В — 1107 рублей за 1 м2.

"Верхний предел не афишируется, — говорит Николай Антонов, — он является сугубо коммерческой тайной контрактов с "Газпромом" и другими корпорациями". По его словам, верхний предел в классе А сейчас 2200 рублей за м2, а все, что выше, — это вне рынка. Нижний же предел, по его словам, ограничивается 1100 рублей за 1 м2 (без НДС, но с эксплуатационными расходами).

По сравнению с III кварталом 2014 г. арендные ставки в классе А снизились, по разным оценкам, на 2–5%. В классе В снижение ставок оценивается в 1,5–5%. При этом в индивидуальном порядке дисконт может достигать 10–20%.

"Есть бизнес–центры, где ставки выросли более, чем на 10%, — рассказывает Ирина Зеренкова, — в основном это связано с переездом структур "Газпрома". Отметим, что одной из последних анонсировалась сделка с дочерней структурой "Газпрома" в Московском районе — в БЦ "Фландрия". Общая площадь офисов газового монополиста может превысить 400 тыс. м2.

Не хватает площадей

Объем чистого поглощения в Московском районе за три квартала составил, по данным УК "Профман", 14,6 тыс. м2.

В УК "Адамант", которая в 2014 г. ввела в эксплуатацию I очередь БЦ "Виктория Плаза", говорят, что даже сейчас, когда рынок переживает не лучшие времена, спрос на офисную недвижимость в Московском районе остается высоким.

По словам Наталии Киреевой, на Московский район пришлось около 11% запросов от потенциальных арендаторов за первые три квартала 2015 г. Всего в районе вакантно 70,4 тыс. м2 офисных площадей. "Почти не осталось свободных площадей в давно введенных в эксплуатацию бизнес–центрах, — говорит Ирина Зеренкова, — они есть в недавно введенных в эксплуатацию БЦ, но и там постепенно уходят из предложения". Если не структуры "Газпрома" заезжают в эти бизнес–центры, то арендаторы, которые вынуждены были уехать из предыдущего бизнес–центра из–за изменившихся условий или в связи с заселением в него "Газпрома". Причем если арендаторы снимали офис в Московском районе, то им важна локация, и при поиске офиса другие районы, как правило, не рассматриваются. Особенно не хватает площадей 50–100 м2 — их практически нет на рынке.

Сейчас в районе строится одно офисное здание класса А (Fort Tower) арендопригодной площадью около 30 тыс. м2 и семь БЦ класса В арендопригодной площадью около 80 тыс. м2. Рынок уже достаточно насыщен предложением, так что просчитывать перспективы каждого нового БЦ надо особенно тщательно.