Инвестиции ставят на паузу

Общий объем инвестиций в недвижимость Петербурга за первое полугодие упал более чем в 2 раза относительно первого полугодия 2014 г. По данным Colliers International, он составил $250 млн против $540 млн годом ранее.

Привет из прошлого

Четвертый год подряд среди других сегментов коммерческой недвижимости по привлечению крупных инвестиций лидируют офисы. Так, объем инвестиционных сделок и сделок объектов под собственные нужды даже превысил прошлогодние показатели и составил $130 млн против $118 млн в первом полугодии 2014 г.

Это объясняется закрытием крупной сделки по покупке НПФ "Благосостояние" двух офисных центров в Пулково — "Юпитер–1" и "Юпитер–2" — у компании Avielen общей площадью 16,8 тыс. м2. О сделке было объявлено еще в ноябре 2014 г., но фактически закрыта она была только в I квартале 2015 г. "Ее можно однозначно признать крупнейшей, — отмечает руководитель департамента продаж и приобретений Surveyor International Group (SIG) Максим Игнатович, — ввиду текущей экономической ситуации в этом году вряд ли стоит ожидать подобных по масштабу сделок".

Всего же в Петербурге за три квартала было заключено три инвестиционные сделки с офисами. FORTGROUP продала бизнес–центр "Орлов" в Центральном районе, его общая площадь — 4,9 тыс. м2, арендопригодная — 3,1 тыс. м2. Покупателем стали структуры холдинговой компании "Ленинец". Аналитики оценивали сделку в 700 млн рублей.

"В III квартале была закрыта сделка по продаже здания площадью 6,3 тыс. м2. на Большой Морской, — рассказывает Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиционных услуг Colliers International в Санкт–Петербурге. — Его выкупил у ВТБ холдинг "Империя" и планирует в 2016 г. открыть БЦ класса А".

"На инвестиционном рынке тон сделкам задают конечные потребители той или иной недвижимости, то есть те, кто покупает объекты для себя, — отмечает генеральный директора компании Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский. — Частные инвесторы тоже есть, но они если и готовы покупать недвижимость, то по заниженной стоимости".

Сделок больше нет

Между тем ситуация на рынке коммерческой недвижимости такова, что сделок почти нет. "Можно говорить об определенных объектах, которые могут быть выставлены на продажу и потенциально могут быть интересны инвесторам, — говорит глава офиса компании JLL в Санкт–Петербурге Андрей Амосов, — однако любая подобная сделка обсуждается индивидуально".

По его словам, определенный интерес есть и будет к объектам, которые выставлены на продажу вынужденно либо в результате острой нехватки средств у собственника или даже его банкротства, либо из–за конфликта собственников, в результате которого принимается решение о продаже части бизнеса. Такие истории не редкость в кризисное время.

Максим Игнатович также отмечает, что, как традиционно бывает в условиях экономической нестабильности, инвесторы ищут distress assets — проблемные активы, стоимость которых существенно ниже рынка. Но таких активов на сегодняшний день в Петербурге не наблюдается — собственники не торопятся "ронять рынок" и существенно снижать стоимость активов, и так существенно подешевевших в валютном эквиваленте.

Владельцы наиболее ликвидных активов, по словам Максима Игнатовича, даже предпринимают робкие попытки повысить рублевые цены или каким–то образом закрепить их в валюте, но сегодняшний рынок такие попытки решительно отвергает.

Борис Мошенский считает, что количество инвестиционных сделок в ближайшее время расти не будет, так как они зависят от общей экономической ситуации в России, которая сейчас нестабильна.

С одной стороны, с ростом курса доллара и евро для иностранных инвесторов или тех, кто имеет сбережения и доходы в валюте, российская недвижимость становится более привлекательной, а с другой стороны — общая экономическая ситуация и макроэкономические показатели не позволяют считать российский инвестиционный климат благоприятным.

При снижающихся ставках аренды и определенных сложностях в поиске арендаторов для заполнения объектов решение об инвестировании в готовый объект требует взвешенной оценки ситуации, что приводит к удлинению как сроков экспозиции объектов на рынке, так и сроков переговоров с каждым конкретным интересантом, отмечают в Colliers International. При этом ставки капитализации для высококлассных объектов, сданных в аренду на рыночных условиях, остались на уровне конца 2014 г., составив в офисном сегменте 10–11%,

Новый год для арендаторов

На рынке аренды офисов большие сделки тоже заключаются не слишком активно. "Крупные федеральные инвесторы — нефтегазовый сектор, структуры энергетических компаний и близкие к РЖД фонды — планируемые приобретения совершили, программы по аренде новых офисов выполнили, — резюмирует Максим Игнатович, — новые инвестиционные программы появятся не раньше завершения процедур планирования бюджета и подведения финансовых итогов года".

Вкладывать средства в строительство новых объектов девелоперы тоже не спешат, так как не видят роста спроса на офисы. Из–за этого за год уже было отменено и перенесено на 2016–2017 годы около десятка проектов площадью более 100 тыс. м2.