С миру по кирпичу

Отказ от долевого строительства заставит строителей искать другие возможности прямого привлечения средств клиентов.

Самой горячо обсуждаемой новостью с начала этой недели является обещание отказа от схемы долевого строительства. Подобные предложения высказывались еще в 2011 году, но тогда решили: пусть все идет естественным путем — в конце концов компании пользовались средствами дольщиков не от хорошей жизни. Те, кто мог себе это позволить, сами придерживали ликвидные квартиры до завершения строительства, когда их можно было выгоднее продать. Теперь же Минстрой настроен решительно — по замыслу, уже с 2016 года должен наступить буферный период, когда финансирование строительства жилья должно будет происходить через спецсчет в банке и под банковскую гарантию. С 1 января 2020 года продажа жилья должна совершаться только после ввода объекта в эксплуатацию.

Великие цели

Формально это делается в интересах потребителя, но число обманутых дольщиков и так за последние годы сократилось в разы. В частности, по состоянию на 1 июля 2015 года в Петербурге в соответствующем реестре числилось 588 человек. В качестве другого аргумента приводится пример Европы и Китая, где долевое строительство не практикуется, но ставка рефинансирования ЕЦБ составляет 0,5%, а в Китае ключевая ставка по кредитам — 4,85%.
Больше похоже на то, что строителей подвигают к более активному использованию банковских продуктов, которые сегодня испытывают явный недостаток спроса. Резкий рост ключевой ставки и обвал национальной валюты стал слишком яркой иллюстрацией того, что лучше рассчитывать только на себя, да и потребитель в кризис традиционно может больше доверять прямым инвестициям в недвижимость, нежели банкам (подробнее о доходности инвестиционных квартир см. следующий разворот).
"Разумеется, небанковские схемы привлечения средств развиваются и на рынке жилья, — говорит Александр Лопатин, заместитель генерального директора департамента продаж "Таймс". — Вариантов великое множество — от разного рода рассрочек и скидок до trade–in и бонусов для организаций, покупающих жилье сотрудникам".
Кто–то даже разрабатывает свои ноу–хау. К примеру, недавно строительная компания Legenda решила предложить покупателям гарантию обратного выкупа квартиры с выплатой 15% годовых в рублях.
"Банковские кредиты в последние месяцы становятся все менее доступны застройщикам: само собой, рынок ищет альтернативу, — говорит Анастасия Новгородская, начальник отдела продаж ЗАО "Инвестторг". — Правда, в сегменте жилищного строительства направления поиска небанковских вариантов ограничены — если застройщик добросовестный, схема привлечения средств должна соответствовать 214–ФЗ. Это значит, что поиск эффективных схем смещается из экономической плоскости в маркетинговую: мы ищем новые способы обеспечить доступные и прозрачные условия покупки жилья, а также донести их до максимально широкой целевой аудитории".

Революций не будет

Означает ли это, что теперь строители массово возьмутся предлагать революционные схемы? Пространство для экспериментов вроде бы есть. Пример, хоть и из сферы готовых коммерческих проектов, — Aktivo, бренд, запущенный основателем KupiVip Оскаром Хартманном. Это краудфандинговая платформа для инвестиций в коммерческую недвижимость, смысл сервиса в том, что люди, располагающие свободными средствами (от 100 тыс. рублей), могут приобретать долю в том или ином объекте и рассчитывать на получение ренты. Пока не очень понятно, как это будет оформляться на бумаге, но если это возможно, то кто может помешать строителям точно так же собирать деньги на строительство дома? Однако для того, чтобы потребитель вкладывался в новые схемы, надо, чтобы деньги у него были как минимум не последними.
"Революции не будет, — считает Александр Лопатин. — Рынок жилья Петербурга и Ленобласти уже достиг того уровня развития, когда решающими факторами для покупателя становятся надежность застройщика и качество жилья, бонусы при покупке уходят на второй план. Доля же инвестиционных сделок, для которых цена остается приоритетной, на региональном рынке не превышает 10%".