Совладелец холдинга "Адамант", крупнейшего оператора торговой недвижимости в Петербурге, Евгений Гуревич занялся развитием промзоны вблизи порта Бронка. Объем инвестиций в проект может составить более 11 млрд рублей.
Как стало известно "ДП", совладелец холдинга "Адамант" Евгений Гуревич и его партнеры решили реализовать проект промышленной зоны вблизи порта Бронка. На фоне кризиса торговая недвижимость переживает не лучшие времена, ставки в ТРК снизились на 15–40%, и девелоперы пытаются диверсифицировать бизнес, рассчитывая, что на фоне импортозамещения индустриальная недвижимость будет пользоваться спросом.
Объем инвестиций, запланированный до скачка курсов валют, составил около $240 млн. Сегодня это соответствует 11,7 млрд рублей, поэтому бюджет может быть скорректирован.
Новая промышленная земля
Согласно данным информационной системы правительства Ленобласти, проект индустриального парка реализует ООО "Новая земля". По СПАРК прослеживается связь этой компании с совладельцем ХК "Адамант" Евгением Гуревичем и его партнерами. От комментариев господин Гуревич отказался. Но источники "ДП" сообщили, что в Пениковском поселении Ломоносовского района в собственности у бизнесменов находится земля общей площадью 154 га делового и промышленного назначения. Это участки вблизи КАД и железнодорожной станции, в 5 км от порта Бронка. Есть техусловия на подведение коммуникаций под потенциальных резидентов, строительство дополнительного съезда с КАД и подъездных путей к порту. Земля в индустриальной зоне уже продается. Концепция ее развития была разработана в 2014 году и предполагает создание складских предпортовых зон, таких как центральный распределительный центр для крупных импортеров. Проект предусматривает строительство складских комплексов, в том числе и под заказчика, а также создание открытых складских участков и участков для продажи под производство. Он будет реализован в несколько очередей в зависимости от переговоров с потенциальными резидентами в течение 10 лет.
Первая очередь составит 68 га. Из них 20 га планируется выделить под контейнерный терминал, 22 га — под склады класса А, на 8 га планируется застройка под заказчика и на 18 га — производственная зона. Источники инвестиций обсуждаются. Участники рынка рассказали "ДП", что компания недавно разослала подрядчикам предложение посчитать экономику проекта и поучаствовать в конкурсе на право строительства.
Не лучшие времена
Сейчас среди активов "Адаманта" — торгово–развлекательные и торговые комплексы общей площадью 1,4 млн м2, бизнес–центры и собственные заводы, которые производят бетон, фасадные конструкции, обрабатывают стекло.
Владельцы торговых комплексов сейчас переживают не лучшие времена. По данным Knight Frank St. Petersburg, в рублевом эквиваленте снижение ставок составило 15–40% и тенденции к их росту пока нет. По данным NAI Becar, только за I квартал 2015 года ставки снизились на 8%, за этот же доля пустующих площадей выросла на 11% и сейчас составляет 8–10% от общего объема рынка.
В феврале совладелец "Адаманта" Евгений Гуревич сообщал, что холдинг собирается остановить все новые проекты, за исключением второй очереди складского комплекса на Московском шоссе. В то же время структуры самого Гуревича заявили проект крупного ТРЦ в Мурино.
Другой акционер холдинга Михаил Баженов сообщал также, что заводы компании будут переориентированы на экспорт в азиатские и европейские страны.
Игра вдолгую
Девелоперы ищут, на чем заработать, и в условиях кризиса пытаются делать ставку на развитие импортозамещающих производств, которые создадут спрос на производственные активы. Однако индустриальная недвижимость тоже переживает не лучшие времена. Индекс промышленного производства падает. По данным "Петростата", с начала 2015 года в Петербурге оно сократилось на 7,6%.
По данным Росстата, в России в апреле 2015 года промышленное производство упало на 4,5% по сравнению с апрелем 2014 года. Это максимальное значение падения индекса с октября 2009 года.
"Импортозамещение — длительный процесс. Строительство новых производств обычно занимает до нескольких лет. Но падение промпроизводства — это "средняя температура по больнице". В ряде сегментов наблюдается неплохой рост. За январь–апрель на 8,2% выросло производство шин, на 37,2% — литого листового стекла, на 9,9% — пластмасс в первичных формах и т. п. Растущие сегменты могут заинтересоваться развитием рядом с портовыми зонами", — говорит Тимур Нигматуллин, аналитик ИХ "ФИНАМ".
Против тренда
Очков проекту может добавить близость порта Бронка (проект стоимостью 58 млрд рублей реализует ООО "Феникс", подконтрольное Дмитрию Михальченко и Николаю Негодову), который заработает в сентябре 2015 года.
Предполагается, что он способен оттянуть на себя контейнерный грузопоток из петербургских терминалов, а также российский транзит из портов Финляндии, Эстонии, Литвы и Латвии — пропускная способность на первом этапе составит 1,5 млн TEU в год, а к 2017 году ее предполагается довести до 1,9 млн TEU. Но в проекте порта 42 га отведено под создание логистического комплекса по обслуживанию грузопотоков.
"Для порта всегда плюс, если рядом есть большая логистическая зона. Конкуренции не боимся, она позволяет держаться в тонусе и улучшает качество услуг", — сообщили в ООО "Феникс".
Однако пока контейнерный грузооборот стремительно сокращается. За первые месяцы 2015 года он упал примерно на 20% во всех российских портах, а в петербургском и того больше — почти на 30%. Между тем в российских портах на Балтике обрабатывается больше всего контейнеров — 45% от общего объема. Поэтому большинство инвесторов предпочитают отложить инвестиционные проекты, связанные с развитием припортовых промышленных территорий. Так, ОАО "РЖД" вынашивало проект создания в России сети логистических центров, ориентированных на обслуживание грузов, идущих морем. Один из таких центров РЖД планировали создать в Шушарах. Однако сейчас, как рассказал источник в РЖД, этот проект отложен из–за падения объемов грузов.
Туго идет реализация индустриальной зоны вокруг порта Усть–Луга, хотя якорным резидентом здесь станет Карбамидный завод группы "ИСТ" и планируется завод СПГ ОАО "Газпром". Один из представителей портового бизнеса уверен, что в ближайшее время в Усть–Луге не появится индустриальная зона, так как нет экономических предпосылок для ее появления. "Замедление темпов роста экономики неблагоприятно сказывается на всех инвестиционных программах, то есть отодвигаются сроки реализации проектов по созданию производств", — отмечают в пресс–службе ОАО "Компания Усть–Луга".
"Проекты припортовых индустриальных зон имеют смысл в двух случаях. Во–первых, если они получают федеральное финансирование на инфраструктуру, во–вторых, если у них есть крупный промышленный якорь, который станет центром притяжения, в том числе финансовым", — говорит директор по коммерческой недвижимости "ЮИТ СПб" Максим Соболев.
“
Время для реализации новых индустриальных проектов сейчас неудачное. Мы на дне, и падать ниже некуда. Причем, по ощущениям, будем пребывать в этом состоянии еще год–другой. Спрос со стороны потенциальных резидентов за год снизился почти в 3 раза. В основном остались отечественные компании. Иностранцев почти нет — только игроки рынка ретейла. Боюсь, что близость нового индустриального парка к порту не прибавит привлекательности проекту в глазах потенциальных арендаторов. Это козырь на растущем рынке, а не в ситуации стагнации.
Петр Гавырин
гендиректор компании "А+Девелопмент"
“
Городу нужны отраслевые индустриальные парки. Чтобы в центре, по европейскому образцу, был какой–то крупный промышленный якорь, а вокруг него кучковались мелкие производства группы поддержки. В идеале в парке должен быть филиал какого–нибудь вуза, чтобы промышленность могла опираться на науку и с ней взаимодействовать. В противном случае все закончится обычным девелоперским проектом. Сейчас в Смольном разработан перечень отраслей, которые город считает необходимым поддерживать. Надо взять его за основу при разработке новых проектов.
Сергей Цыбуков
гендиректор НПО "Комсомольская правда"
