Девелоперы лоббируют увеличение нормы обеспеченности жильем до 32 м2

Автор фото: Ковалев Петр

Застройщики лоббируют увеличение нормы обеспеченности жильем до 32 м2 на человека с 2015 года. Эксперты считают, что это обернется дефицитом социальной инфраструктуры.

Через месяц в Смольном обещают определиться с новым вариантом Региональных нормативов градостроительного проектирования (РНГП). В существующей редакции документа, принятой в 2014 году, норма обеспеченности жильем в Петербурге в ближайшие 5 лет будет составлять 30 м2 на человека против прежнего показателя 28 м2.
А с 2030 года норматив изменится до 35 м2 на человека. Эксперты считают, что из–за этого покупатели новых квартир могут остаться без социальной инфраструктуры. Поскольку методика не учитывает квартирографию проектов, дополнительных жителей просто не учтут в планах. Застройщики, напротив, уверены, что нужно строить минимум 32 м2 на человека.

Разные подходы

"Нормативы по обеспеченности жильем в понимании застройщиков и чиновников примерно совпадают. Разногласия остались по обеспеченности социальными объектами. За месяц мы изучим демографический прогноз, на основе которого сделаны все эти выводы, и подготовим свои рекомендации к середине мая", — говорит глава КЭПиСП Елена Ульянова. В существующем варианте норматив обеспеченности соцобъектами составляет 55 мест в детсаду и 120 в школе на 1 тыс. жителей. Строители предлагают снизить соцнагрузку до 45 и 115 мест соответственно.
По словам главы объединения Алексея Белоусова, исследование официальной демографической статистики и данных по вводу жилья за 7 лет говорит о том, что реальная обеспеченность жильем в городе составляет 40 м2 на человека.
Специалисты Knight Frank SPb провели свой анализ РНГП и пришли к выводам, что даже норматив 35 м2 на человека не соответствует реальности и что плотность проживания гораздо выше, чем считают строители.
"Сам подход к расчету количества соцобъектов исходя из абстрактных представлений о количестве людей на квадратные метры порочен. При расчете необходимо учитывать не площадь, а количество квартир и квартирографию проекта", — уверен Николай Пашков, гендиректор Knight Frank St. Petersburg, он поясняет это тем, что на 100 м2 можно разместить и четыре студии, и 4–комнатную квартиру, а количество жителей и их семейное положение в этих случаях будет серьезно различаться.
Согласны с коллегами в том, что не стоит подводить все проекты под одну гребенку, и в JLL: "При согласовании жилых проектов имеет смысл каждый изучать индивидуально — его класс и квартирографию. Так можно будет рассчитать необходимость социальной инфраструктуры в конкретной застройке", — говорит Мария Дворецкая из JLL в Петербурге.
По расчету аналитиков (см. схему), около 20% покупателей квартир в новых домах останутся неучтенными при расчете социальной инфраструктуры. А значит, их детям будет не хватать детских садов, поликлиник и школ. Придомовая территория и парковка также не будут предназначены для части жильцов. Возрастет нагрузка как на инфраструктуру, так и на кошельки жильцов, которым придется обращаться в частные детсады и другие учреждения.

Все на борту

Застройщики в корне не согласны с выводами аналитиков. По словам Алексея Белоусова, только 70% детей ходят в детсады, и доля детей, посещающих школы по месту жительства, также не 100%.
"Существующие нормы избыточны, и не факт, что вся построенная социалка будет востребована. 35 м2 — более продуманная норма. Кроме того, этот шаг позволит снизить нагрузку на девелоперов, что в кризис немаловажно", — уверен Сергей Терентьев из ГК "ЦДС".
По подсчетам ГК "Эталон" , даже при нормативе 28 м2 скоро "наступит перенасыщенность объектами социальной инфраструктуры, которые город просто не сможет содержать". "В течение последних 10 лет именно норматив 32 – 35 м2 на человека — это идеальная сложившаяся потребность в данных объектах", — говорит Виктория Цытрина, директор юридического департамента ГК "Эталон".
В "Группе ЛСР" тоже уверены, что при норме 30 – 35 м2 на человека "никто из покупателей квартир не останется за бортом социальных норм".
Долю сомнения вносит Андрей Хитров, региональный директор EKE Group в России. "С введением новых нормативов в отдельных случаях может возникнуть нехватка социальной инфраструктуры, прежде всего в районах новой застройки — проектах КОТ", — считает он, предлагая в таких случаях принимать точечные решения по конкретным кварталам. Девелопер, реализующий жилой проект на Васильевском острове, отдельно отмечает, что для объектов в сложившихся районах городской застройки новые нормативы не приведут к дефициту мест в детских садах и школах. Вопрос, должны ли РНГП дифференцироваться по городским территориям, по словам Елены Ульяновой, стал принципиальным в переговорах города с девелоперами. "В ассоциации говорят о РНГП в контексте нового строительства, а мы рассматриваем эти нормативы как показатель для генплана. Есть зоны сложившейся застройки. Их обеспеченность социальными объектами тоже нужно учитывать", — считает Елена Ульянова.