В Ленинградской области застройщикам могут разрешить превышать максимально допустимую этажность, если они обязуются передать муниципальному образованию 25% квартир на дополнительно возведенных этажах или продавать их по цене 40,2 тыс. рублей за м2.
В обмен на возможность повышения этажности домов областной парламент может предложить застройщикам отдавать под социальные нужды часть квартир. Законопроект внесен в парламент и будет рассмотрен ЗС в мае. Согласно документу, застройщикам разрешат превышать максимально допустимую этажность, если они обязуются передать муниципальному образованию 25% квартир на дополнительно возведенных этажах или продавать все надстроенные выше разрешенной этажности квартиры по цене Минрегионразвития (для Ленобласти — 40,2 тыс. рублей за 1 м2).
Сейчас этажность в городских поселениях не должна превышать 16 этажей, в сельских — 12 этажей.
Инициатор законопроекта депутат
Владимир Петров (владеет девелоперской компанией "ПулЭкспресс", которая занимается малоэтажным строительством) говорит, что схема для застройщиков выгодна. "Если к 12–этажному дому надстроить три или четыре этажа, то дополнительные расходы потребуются только на усиление фундамента и лифты большей мощности. При этом себестоимость надстроенных этажей составит 20 – 25 тыс. рублей за 1 м2", — поясняет Владимир Петров.
А для районов, по его словам, она позволит быстрее решить проблему социального жилья и создать реальный механизм получения жилья очередниками. Только на расселение аварийных домов в регионе требуется до 2017 года около 400 тыс. м2.
Высотные войны
Высотность
домов долгое время была предметом споров между застройщиками и властями региона. "Война" началась в 2012 году, когда выходец из "Группы ЛСР" Георгий Богачев, возглавивший на тот момент строительный блок, нашел массу нарушений градостроительных нормативов в части этажности и плотности. В итоге снизить этажность и плотность застройки в своих проектах были вынуждены NCC, "Дальпитерстрой" и "Град". Также сократилась возможность строительства высотных домов во Всеволожске после принятия генплана. Раньше повысить этажность было возможно через градсовет при правительстве региона, но после изменений в федеральном законодательстве это стало прерогативой муниципалитетов.
Вице–губернатор по строительству Михаил Москвин говорит, что приветствует любые законные механизмы по решению жилищных проблем жителей: "Муниципальные власти могут вносить поправки в собственные ПЗЗ с целью увеличения этажности объекта. Вместе с тем высота зданий не должна в таком случае противоречить генплану поселения и другим градостроительным документам — региональным и федеральным".
Сегодня в
Ленобласти
ведется активное жилищное строительство на границах с городом. В 2014 году застройщики сдали в эксплуатацию 1,6 млн м2 жилья. Но в связи с кризисом вывод новых объектов упал на 50 – 60%, а о новых проектах в области никто не заявлял.
Неплохо, но невыгодно
Инициатива интересна застройщикам, но пока, по их оценке, "сыровата". "Предложение неплохое, но отдавать даром 25% надстроенных квартир — это слишком много. Себестоимость строительства рядом с городом практически равна цене Минрегиона, так что и продавать есть смысл только небольшую часть из надстроенных квартир", — говорит Аркадий Скоров, совладелец "Дальпитерстроя".
"Квартиры на "
ненормативных
" этажах застройщик сможет продать в лучшем случае с нулевой выгодой. Вариант, при котором четверть "ненормативных" площадей бесплатно отдается муниципалитету, сделает наращивание дополнительных этажей убыточным для застройщика с маржинальностью ниже 25%", — рассуждает начальник отдела продаж "Инвестторга" (строит в Кудрово) Анастасия Новгородская.
"Это является своеобразной уступкой в непростой для многих застройщиков период. Но ограничение этажности всегда было обусловлено проблемой эвакуации людей при чрезвычайных ситуациях. У области попросту не было и нет пожарных машин необходимой комплектации", — подытоживает Дарья Баранова, директор по маркетингу O2 Development.
